Частные дома, коттеджи и таунхаусы – есть ли в Челнах перспективы у такого формата застройки? В 90-е в городе выделяли под них целые массивы. В частности, «КАМАЗ» активно осваивал малоэтажную застройку и возвел тысячи коттеджей для своих сотрудников, ориентируясь на зарубежные образцы. Однако после прекращения непроизводственного финансирования развитие ИЖС приостановилось на годы. А что сегодня? «Демографический рост требует строительства новых жилых районов, но свободных пятен под застройку почти нет», – констатирует Карина Набиуллина, директор Института дизайна и пространственных искусств КФУ, которая вместе с архитектором Александром Дембичем занималась разработкой нового генплана автограда. Как вариант – разве что перевод и освоение земель СНТ.
Тем не менее, спрос на малоэтажное строительство у челнинцев есть, даже несмотря на высокую ставку ЦБ. Готовые дома продают за 6–7 млн рублей, каркасные варианты можно построить за 5–6 млн. В условиях острого дефицита свободных земель в городе бум ИЖС наблюдается в пригородных зонах. С 2022 года здесь возводят более 1,4 тыс. частных домов ежегодно. По мнению экспертов в сфере недвижимости, миграция будет продолжаться в сторону Шильны: Большая Шильна Тургай, Малая Шильная. Впоследствии эти территории могут даже включить в черту города, рассуждают собеседники Chelny-biz.ru. Тукаевские власти называют в числе наиболее востребованных также территории возле сел Ильбухтино и Новотроицкое.
ТИПОВЫЕ КОТТЕДЖИ В 90-е
«ПОСЛЕ ПОЖАРА НА ЗАВОДЕ ДВИГАТЕЛЕЙ ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОСТАНОВИЛОСЬ КАК МИНИМУМ НА ПЯТЬ ЛЕТ»
К 90-м в Набережных Челнах, которые небывалыми темпами до этого строили многоэтажки, назрел спрос на индивидуальный подход к жилью. Территория за проспектом Яшьлек (ранее – Комсомольским) превратилась в масштабный жилой район с типовыми коттеджами: отдельно стоящими и блокированными – «стена к стене». По данным публикаций газет «Рабочий КАМАЗа» (1992 года), «Вести КАМАЗа» (1994 и 1997), заказчик возвел ни много ни мало тысячу домов – и это лишь один из нескольких подобных микрорайонов. Первый такой район расположился у Боровецкого (Шильнинского) леса: 67, 67а и 71 микрорайоны Челнов. По оценкам 1991 года, стоимость жилья здесь составила 50–70 тыс. рублей.
Разработкой проекта занималась компания «КАМАЗархдизайн» – дочернее предприятие автогиганта, которым руководил Вячеслав Нилов, заслуженный архитектор России и Татарстана. Он так описывал планы: «Большой жилой массив малоэтажной застройки раскинется вдоль реки Большая Шильна за Боровецким лесом, а также в 66‑м микрорайоне – с этой стороны леса, в конце проспекта Мира. Прежде чем приступить к работе, мы с коллегами из «КАМАЗпроекта» рассмотрели более 100 типовых проектов домов и разработали свои десять основных вариантов. При этом мы учитывали мнения и пожелания будущих хозяев домов».
Предлагалось два типа жилья: отдельно стоящие коттеджи для одной семьи и блокированные корпуса, расположенные вплотную друг к другу. Владельцы коттеджей могли рассчитывать на участок в 8–12 соток, а обладатели таунхаусов – на 2–6 соток на семью.
Архитекторы предусмотрели разные варианты материалов для строительства: кирпич, панели (с использованием элементов многоэтажных жилых корпусов 83‑й серии), монолитный бетон и газобетон. Микрорайон планировали подключить к централизованным системам водо-, газо- и электроснабжения, а отопление в каждом доме должно было быть индивидуальным – на базе газовых печей (за исключением домов квартирного типа).
По словам главного архитектора «КАМАЗа», дома должны были получиться комфортабельными и не уступать лучшим западным образцам – ни по площади, ни по планировке, ни по уровню оснащения. В основном проектировались четырех–пятикомнатные коттеджи, но встречались и трехкомнатные, и шестикомнатные варианты. Каждый дом предполагал два полноценных этажа с просторными общими комнатами (20–33 кв. м), кухнями‑столовыми (12–23 кв. м), спальнями (12–22 кв. м). В цокольном этаже предусматривались гараж на одну машину, мастерская и другие хозяйственные помещения. Ванная комната занимала 7–10 кв. м, а санузлов в доме было два. По желанию владельца можно было добавить баню или сауну и дополнительные хозяйственные постройки – однако помещения для содержания скота проектом не предусматривались: скотопрогонов и выгонов в нем не было.
Планы по развитию малоэтажной блокированной застройки касались не только окраин, но и самого города. В 1997 году в СМИ отмечали, что такие дома выгоднее многоэтажных: в них не нужны дорогостоящие лифты и мусоропроводы, дешевле обходится отопление (автономное электрическое или иное), а расходы на содержание – на владельцах. Дополнительным плюсом был небольшой участок с цветником возле каждого дома.
В том же 1997 году бывший глава Набережных Челнов Рафгат Алтынбаев подписал постановление «О развитии малоэтажного блокированного жилищного строительства в городе». Документ обязывал главное управление архитектуры и градостроительства выделить земли, а застройщиков на пять лет освобождали от уплаты налога на имущество. Городское финансовое управление после инвентаризации земель должно было направлять на инженерное обустройство новых кварталов до 30% годового сбора земельного налога, остающегося в распоряжении города. Руководителям предприятий рекомендовали создавать жилищные фонды, чтобы предоставлять сотрудникам долгосрочные кредиты, в том числе товарные, на строительство такого жилья.
К тому моменту мэрия уже выделила под застройку 87 га в черте города – это более двух тысяч участков. Кроме того, оставались свободные площадки в центральных комплексах: 12‑м, 14‑м, 44‑м, 46‑м и 48‑м.
Фото: «БИЗНЕС Online»
Бывший главный архитектор Вячеслав Нилов вспоминает, как в 1990‑е годы специалисты ориентировались исключительно на зарубежный опыт: в России тогда не было примеров массового строительства односемейных домов. Спрос диктовал свои условия: люди хотели просторные спальни площадью 25 кв. м, залы по 30 кв. м и столовые зоны на кухне еще на 30 кв. м. В результате площадь домов доходила до 150–200 кв. м – как сегодня отмечает Нилов, это было избыточно.
– Да, этот проект был реализован, – рассказал архитектор Chelny-biz.ru. – Задействованы были 66‑й, 68‑й, 67‑й, 70‑й и 70а комплексы. Если говорить не о коттеджных, а о малоэтажных кварталах, такой комплекс есть около ГЦДТ. Это блокированные двухэтажные дома, похожие на таунхаусы. Я участвовал в разработке подобных проектов, в частности в 44‑м комплексе. Такие дома появились и неподалеку от 12‑го микрорайона.
По словам нашего собеседника, проектирование домов велось под эгидой управления капитального строительства «КАМАЗа», и компания действовала в рамках этого задания. Планировки и типажи домов предлагались тем, кого включали в список на выделение земель. Таким образом, заказчиком выступал сам автогигант, который затем распределял участки и дома среди своих сотрудников.
– Строили мы около десяти лет. Когда сгорел завод двигателей, прекратилось непроизводственное финансирование, – пояснил он. – После пожара индивидуальное жилищное финансирование остановилось как минимум на пять лет.
Фото: фонды музея «КАМАЗа»
Как отмечает Нилов, сейчас инвесторам и девелоперам выгоднее строить высотные дома – так они получают более высокую маржу. В настоящее время жилье в стране проектируется прежде всего с учетом интересов инвесторов, банкиров и строителей, говорит архитектор: им выгодно предлагать семьям ипотеку на 15 лет с ежемесячным платежом в размере 30–40 тысяч рублей. За рубежом от подобной практики уже отказались – там 99% застройки ориентировано на комфорт людей.
По воспоминаниям куратора строительного блока исполкома Челнов в конце 1980-х – начале 1990-х годов Фриля Ахметова, первый участок в автограде выделяли в районе продолжения Сидоровки, у разворота по Казанскому проспекту. Распределение земель предприятиям города осуществлялось на основании постановления Совмина СССР, ориентировочно с 1970 года. Согласно документу, площадь участка ограничивалась шестью сотками. Тем не менее люди активно брали землю, а впоследствии некоторые владельцы объединяли соседние участки. Позднее под малоэтажное строительство начали осваивать территорию 9‑го комплекса у берега Камы. Еще позже – территорию в районе Боровецкого леса, было два земельных массива: для работников и топ-менеджеров автогиганта.
– Весь мир постепенно отходит от высотных домов. С ростом благосостояния люди все чаще хотят иметь собственное жилье – это видно на примере зарубежных стран. Со временем население будет смещаться к периферии, в поселки‑спутники. К тому же малоэтажная застройка помогает разгрузить дороги: в центре города постоянные пробки, особенно в час-пик, – поделился Ахметов.
СПРОС НА ДОМА И ЗЕМЛИ СЕГОДНЯ
«ПУСТЫХ ЗЕМЕЛЬ ПОЧТИ НЕ ОСТАЛОСЬ»
На вопрос о наличии в Набережных Челнах свободных земель под ИЖС и малоэтажку (в том числе таунхаусы) глава агентства недвижимости «Кама» Рисхат Сабирзянов отметил, что согласно новому генплану, территория города, вероятно, будет расширяться в сторону Малой Шильны.
– Там очень много территории под частный сектор. На первом этапе, вероятно, займутся поселком Тургай, Большой Шильной, Малой Шильной, а потом, мне кажется, эти земли переведут в черту города, – рассуждает Сабирзянов.
Эксперт обращает внимание на активную застройку вокруг города за последние пять–семь лет.
– Пустых земель почти не осталось, все занято СНТ, ДНТ, – отметил глава АН «Кама». – Раньше, когда выделяли участки по четыре сотки, дороги внутри СНТ размежевывали максимум на три метра – только чтобы одна машина могла проехать. Сейчас в новых СНТ ширина улиц – от шести до девяти метров, сразу проектируют газификацию, канализацию, водоводы и дорожную сеть. Это делают, чтобы обеспечить удобный подъезд техники и прокладку коммуникаций.
Собеседник издания уточнил, что готовые дома в настоящее время продают в диапазоне от 6–7 млн рублей, а каркасные варианты можно построить чуть дешевле – за 5–6 млн. При этом большинство покупателей по‑прежнему отдает предпочтение каменным домам: их срок службы составляет 50–60 лет, тогда как у каркасных зданий он вдвое меньше. Кроме того, несмотря на более быстрые сроки возведения и меньшую стоимость, каркасные дома требуют особого внимания к вопросам теплоизоляции. Также он добавил, что цены на земельные участки за последние годы выросли вдвое.
– То, что в прошлом году продавалось за миллион, сегодня стоит два. Особенно это касается участков ближе к городу: люди готовы платить больше, чтобы сократить время на дорогу. Ведь в час-пик пробки могут отнять полчаса и больше там, где раньше дорога занимала 15 минут, – продолжил Сабирзянов.
Эксперт резюмирует, что малоэтажное строительство в Челнах продолжается, несмотря на высокую ставку ЦБ и рост цен. Люди возводят частные дома: одни приобретают земельный участок и строят дом по собственному проекту, другие отдают предпочтение готовым решениям.
ПЕРСПЕКТИВЫ ИЖС
«ДЕМОГРАФИЧЕСКИЙ РОСТ ТРЕБУЕТ СТРОИТЕЛЬСТВА НОВЫХ ЖИЛЫХ РАЙОНОВ, НО СВОБОДНЫХ ПЯТЕН ПОД ЗАСТРОЙКУ ПОЧТИ НЕТ»
Тукаевский район сегодня в числе лидеров по активности в сфере индивидуального жилищного строительства в республике. Спрос на частные дома растет, и местные власти и застройщики оперативно реагируют на него: расширяют перечень перспективных площадок и наращивают объемы ввода жилья. Главные точки роста ИЖС – Азьмушкинское и Малошильнинское сельские поселения, отмечает пресс-служба администрации района. Именно здесь сосредоточено более 50% от общего объема жилья, ежегодно вводимого в пригороде. Не отстает и Новотроицкое сельское поселение – здесь также фиксируются высокие темпы строительства частных домов.
В период с 2019 по 2021 год застройщики вводили в среднем 900 домов ежегодно – общая площадь жилья не превышала 110 тыс. кв. м. Однако с 2022 года ситуация заметно изменилась: количество возводимых домов выросло до 1,4 тыс. и более в год, а совокупная площадь нового ИЖС достигла 160 тыс. «квадратов».
Перспективы развития сектора подкреплены конкретными планами по комплексной застройке. В ближайшие пять лет освоение новых территорий пойдет по трем ключевым направлениям, определенным генеральным планом района: возле населенного пункта Малая Шильна зарезервирован массив площадью 34 га – он рассчитан на 143 участка, возле Ильбухтино под ИЖС выделено 122 га на 759 участков, а также в селе Новотроицкое под застройку отведено 151 га на 841 надел.
Важно, что развитие ИЖС будет идти не за счет расширения существующих населенных пунктов, а на специально выделенных площадках. Такой подход позволяет грамотно планировать инфраструктуру и избегать чрезмерной нагрузки на уже сложившиеся территории, подчеркивают местные власти. К слову, большинство текущих проектов реализуется хозспособом: застройщики возводят жилье преимущественно своими силами, без привлечения крупных девелоперских компаний.
Отметим, что представители Тукаевского района в свое время активно участвовали в обсуждении нового генплана Набережных Челнов. Так, на первом из них, в марте 2019 года, выступал тогда еще заместитель руководителя исполкома Ильмир Яббаров. Он призвал учитывать интересы района при разработке документа. Среди участников были главы поселений и представители общественности. «Мы братья с Челнами, без этого никак, – отметил экс-чиновник. – Тукаевский район окружает город». Он обозначил ключевые проблемы территории: на тот момент в районе проживали 42 тыс. человек с официальной пропиской и еще столько же – без нее. Среди наиболее острых вопросов – обеспечение газом и водой, состояние дорог, дефицит электроэнергии, нехватка мест в детских садах и школах.
Районные власти даже предлагали разработать единый генеральный план для Челнов и пригорода и принять совместный нормативный акт. В качестве примера приводили опыт Москвы и Московской области, где развитие столицы и прилегающих территорий шло комплексно, в том числе в плане инфраструктуры.
Директор Института дизайна и пространственных искусств КФУ, доктор экономических наук Карина Набиуллина (которая участвовала в разработке генплана Челнов) и архитектор Дмитрий Ульянов (он больше 12 лет проработал в мастерской Александра Дембича), разбирая утвержденный генплан отмечают, что под ИЖС в автограде планировали отдать земли, которые сегодня заняты садовыми товариществами. Речь идет об СНТ «Заря», «Гидростроитель-1», «Алтын-В», «Кама», «Союз-Н». Планы по переводу садовых товариществ в ИЖС – это планы третьей очереди реализации документа, это 2036–2040 годы.
Фото: Владимир Васильев / Татар-информ
– У Набережных Челнов есть серьезная проблема – дефицит общественных пространств, и в генплане на это обратили особое внимание. Демографический рост населения требует строительства новых жилых районов, но свободных пятен под застройку почти нет. Поэтому, чтобы выйти на нужные показатели, важно предусмотреть строительство многоэтажного жилья, – пояснила Набиуллина. – Тут стоит отметить нюанс: Набережные Челны построены по комплексной системе, а вот современной квартальной застройки – компактной, соразмерной человеку – городу как раз не хватает. Обычно в таких кварталах строят дома средней этажности, и это дает более уютную и комфортную среду. Такой тип застройки целесообразно закладывать при создании новых общественных пространств. Поэтому для ИЖС и малоэтажной застройки правильнее было бы присмотреться не к городским, а к пригородным зонам, – подытожила эксперт.
Альфия Андросенко
Оставьте первый комментарий