«Никто не застрахован от исков о признании договоров недействительными»

Предпринимательская деятельность предполагает заключение разного рода сделок, например, договоры поставки, купли-продажи, аренды, оказание услуги, перевозки и пр. И никто не застрахован от предъявления судебных исков о признании их недействительными. Претензии могут предъявлять как сторона по сделке, так и третьи лица. Чтобы уменьшить эти риски, необходимо еще на стадии ее заключения исключить основания, которые могут использоваться против вас.

Наши рекомендации о том, как этого избежать.

1. Удостовериться в праве лица отчуждать имущество (п. 2 ст. 174 ГК РФ)

Приобретатель должен проверить, не находится ли имущество под арестом и не установлены ли в отношении него иные запреты.

Судебная практика исходит из того, что приобретатель должен знать об аресте имущества с момента, когда запись об этом появилась в Росреестре. Приобретатель обязан проявить разумную осмотрительность при выборе контрагента.

Проверяйте нового контрагента при помощи внешних источников информации (государственные реестры, интернет-сайты, СМИ). Запросите у него правоустанавливающие и учредительные документы. Не заключайте «предбанкротные» сделки: они могут быть признаны судом по инициативе конкурсного управляющего, если совершены в преддверии банкротства. Это отдельная актуальнейшая тема, и мы постараемся ее раскрыть в следующих статьях на портале Chelny-biz.ru.

2. Исключить положения, которые нарушают требования закона и иных правовых актов, посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (ст. 168 ГК РФ)

Если все-таки сделка совершена с превышением полномочий или с нарушением корпоративных процедур, ее можно попробовать «исцелить». Если стороны своими действиями устранили тот недочет, который был допущен при заключении договора, то сделка считается действительной.

3. Получить согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа (органа местного самоуправления) (ст. 173.1 ГК РФ)

Такое согласие необходимо получить, если соответствующее требование устанавливает закон. Пример – разрешение, которое арендатор должен запросить у арендодателя, чтобы сдать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если сделка подпадает под признаки крупности или заинтересованности, то ее нужно одобрить в установленном уставом фирмы порядке.

Согласие на сделку может быть как предварительным, так и последующим (одобрение). Если оно носит предварительный характер, то стоит убедиться в том, что согласие совершено в установленной законом форме; условия согласия и заключаемой сделки совпадают; согласие не отозвано.

Вопрос: Как поступить сторонам сделки, если согласие на сделку было дано, а после совершении сделки оно отозвано?

Проигнорировать этот отзыв. Он считается несостоявшимся, а совершенная сделка является одобренной в установленном законом порядке.

Вопрос: Признает ли суд сделку недействительной, если при ее совершении стороны нарушили преимущественное право покупки?

Нет, не признает. В такой ситуации лицо, в пользу которого установлено преимущественное право, может требовать только перевода на себя прав и обязанностей покупателя по сделке.

4. Проверить объем полномочий лица, которое представляет контрагента (ст. 174 ГК РФ)

Учитывайте, что полномочия могут ограничивать:

· учредительные документы юридического лица;

· положение о филиале или представительстве юридического лица;

· договор (например, это касается полномочий посредников по договорам комиссии, поручения, агентирования и т. п.).

Не стоит заключать сделку, если она очевидно ущербна для другой стороны. Замечу, что для суда не имеет значения наличие протокола об одобрении сделки, если заинтересованная сторона докажет, что сделка ущербна и контрагент знал или должен был знать об этом.

Пример из практики: ООО «Н.» (продавец) и ООО «Ю.» заключили договор купли-продажи здания и земельного участка.Участник ООО «Н» счел, что договор совершен в ущерб интересам общества и обратился в суд с требованием признать его недействительным.Суд иск удовлетворил, поскольку цена продажи (30 000 руб.) была в несколько раз ниже рыночной цены имущества, которую определила экспертиза (119 000 000 руб.)

5. Соблюсти установленную законом форму

Любая сделка юридического лица должна иметь простую письменную форму (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ) либо нотариальную (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Пример из практики: Гр-н Д. (продавец) и гр-н Л. (покупатель) заключили договор купли-продажи 50 процентов доли в уставном капитале общества. Покупатель уплатил денежные средства за долю, однако продавец от нотариального удостоверения сделки уклонился. Покупатель обратился в суд с иском о признании договора действительным и об обязании передать долю в уставном капитале.Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что покупатель свои обязательства по договору исполнил, а продавец, нарушая требования закона о нотариальной форме договора, уклонился необоснованно.

Друзья! Для вас мы подготовили серию видео-консультаций о фатальных ошибках в хозяйственных договорах с конкретными советами, как предотвратить эти ошибки. Серия начинается с арендных отношений. Расскажем также о купле-продаже, подряде, оказании услуг, перевозке. Вы найдете тот договор, с которым работаете сейчас. Интересно не только для руководителей фирм, коммерческих директоров, но и для юристов. Подпишитесь на рассылку «ВИДЕО-СОВЕТЫ ЮРИСТА» и получайте видео-консультации бесплатно. Подписка ЗДЕСЬ.

Поручите нам подготовку и\или проверку договоров и юридическое сопровождение ваших сделок, и вы максимально исключите для себя неблагоприятные риски!

Нас легко найти: Набережные Челны, пр. Мира, 70 (Новый город, 30\01), тел. 8(852)38-33-41, Е-майл: info@ipa-zakon.ru, Сайт: www.ipa-zakon.ru

ОБЪЯВЛЕНИЕ. 26 января 2017 года с 13.00 до 14.00 приглашаю на бесплатный вебинар (в режиме он-лайн) «Что такое коммерческая тайна», на котором Вы узнаете как ввести режим о неразглашении, как взыскать убытки от разглашения, виды ответственности за нарушение коммерческой тайны. Регистрация ЗДЕСЬ.

С уважением, Ольга Максимова, директор Юридического Агентства «ЗАКОН», юрист.

На правах рекламы