«Раньше в ТЦ приходили гулять всей семьей, сейчас идут адресно», – отмечает директор ТРЦ «Омега» Игорь Горячев, говоря об очевидной тенденции трансформации челнинского шопинга. Пока фэшн-сегмент сжимается из-за маркетплейсов, роста налогов и осторожного потребления, торговый центр делает ставку на развлечения: открыли фудхолл, в планах – бильярдный клуб. В интервью Сhelny-biz.ru топ-менеджер рассказал, как объект переживает отток федеральных брендов и смену покупательских привычек, и какие компромиссы приходится искать, чтобы не потерять ни текущих арендаторов, ни их клиентскую базу.
РОСТ НАЛОГОВ, ЭКОНОМИЯ НА ШОПИНГЕ И ДАВЛЕНИЕ МАРКЕТПЛЕЙСОВ
«УСЛОВИЯ ДЕЙСТВИТЕЛЬНО НЕКОМФОРТНЫЕ. И ЧЕМ ХУЖЕ АРЕНДАТОРАМ, ТЕМ ХУЖЕ НАМ»
– Игорь Евгеньевич, не секрет, что классические ТЦ нынче переживают непростые времена: маркетплейсы, экономия потребителей, рост издержек. Как в этих условиях чувствует себя «Омега»?
– Обстановка действительно неоднозначная. С одной стороны, эпоха классических торговых центров, какими мы привыкли их видеть в нулевые и начале десятых годов, постепенно заканчивается. За последние годы заметно изменились поведенческие сценарии потребителей: на офлайн-ритейл все сильнее давит развитие маркетплейсов, и, думаю, это фактор, который уже никуда не исчезнет. С другой стороны, как говорил Марк Твен: «Слухи о моей смерти сильно преувеличены». Да, тренд сейчас скорее идет на спад, но хоронить торговые центры точно рано.
Те классические форматы, где преимущественно представлен фэшн, действительно испытывают все больше трудностей. Добавьте к этому кризисные явления в экономике и снижение спроса в целом. Люди стали больше экономить. Доминирует так называемая сберегательная модель поведения: по данным на начало года, на депозитах в банках было сосредоточено порядка 70 с лишним триллионов рублей накоплений физических лиц. Это беспрецедентная цифра в новейшей истории России. Да, ставки по вкладам сейчас снижаются, но сама модель поведения пока не меняется: люди не знают, что будет дальше, и стремятся сформировать подушку безопасности побольше. Спонтанные траты в основном ушли в прошлое или сильно обмельчали. И, если сегодня люди идут в торговый центр, то, как правило, целенаправленно – за конкретным товаром или к конкретному продавцу. Семьи по-прежнему приходят, особенно в выходные, я это вижу по трафику. Но тратят значительно меньше.
– На сколько меньше – можно хотя бы примерно оценить?
– Точных цифр по обороту всех арендаторов у меня нет, а по тем, с кем у нас заключены процентные договоры, озвучивать их не могу. Но по личным наблюдениям – на порядок.
– Как чувствуют себя арендаторы торгового центра?
– 2026 год с точки зрения налоговой политики государства стал переломным для малого и среднего бизнеса. НДС подняли на 2%, снизили минимальный порог для его расчета у ИП на УСН – это сильно подкосило арендаторов, в том числе и наших. С одной стороны, снижение спроса, с другой – рост налоговой нагрузки, плюс неизбежное удорожание всего: от топлива и дальше по цепочке. Условия действительно некомфортные. И чем хуже арендаторам, тем хуже нам. Но руки никто не опускает. Все ждут какого-то позитивного момента. Понятно, что это не переключит сознание людей одномоментно, но позволит им чувствовать себя более комфортно, в том числе с точки зрения ежедневных текущих трат.
– Как часто поступают в ваш адрес просьбы снизить ставки, дать отсрочки?
– Всегда (улыбается – ред.). Раз в квартал, чуть ли не день в день, некоторые федеральные структуры «бомбят» письмами с просьбами об отсрочке или снижении аренды. Зачастую это массовая рассылка по принципу «а вдруг согласятся».
Но в этом году количество запросов действительно выросло: налоги выросли, спрос упал, финансовые модели у некоторых не выдерживают. Я подхожу к таким вопросам индивидуально и ощутимых проблем с этим пока не появлялось.
– Сейчас по арендаторам есть проблемные долги?
– Определенный уровень дебиторской задолженности существует всегда. Но она стабильна, не критична, с этим сталкивается любой бизнес. У кого-то текущие проблемы с денежным оборотом, у кого-то – заминки с банками. Но мы активно работаем с долгами и не допускаем их роста, эта схема уже давно отработана.
УХОД ФЕДЕРАЛОВ, ТРАФИК И ПЕРСПЕКТИВЫ «ПЕРЕКРЕСТКА»
«ДВЕ ОСНОВНЫЕ ПРИЧИНЫ – ПЕРЕХОД ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В ОНЛАЙН И СНИЖЕНИЕ СПРОСА. ЕСТЬ ЕЩЕ И ТРЕТИЙ ФАКТОР – КАЧЕСТВО УПРАВЛЕНИЯ».
– В этом году в городе особенно заметен уход целого ряда федеральных брендов: «Зенден», Lime, «M-видео»… Видны пустые площади, в том числе в «Омеге». С кем вы заполняете вакантные локации – с местными или федералами?
– И с теми, и с другими. Сложность с федералами в том, что в 2026 году большинство сетей снизили темпы экспансии, а кто-то вообще поставил развитие на паузу. Понятно, что экономическая ситуация сильнее сказывается на них. Найти крупного игрока на замещение крайне трудно. С местными обычно проще: они менее зависимы от внешней конъюнктуры, какие-то локальные открытия идут.
Что касается уровня вакансий, то в «Омеге» он не превышает 6% от общей площади. Да, возможно, зайдя на второй этаж, можно увидеть закрытые магазины. Но 700 квадратных метров там уже законтрактованы под федерального игрока – открытие планируется к Новому году. Так что чисто визуально вакантных помещений станет еще меньше.
В таких делах я считаю важным не стремиться к красивым цифрам по заполненной аренде, а действовать в соответствии со стратегией. Поэтому сейчас у меня есть четыре–пять помещений, которые я намеренно держу свободными. Запросы на их замещение поступают еженедельно, но меня не устраивает то профиль, то коммерческие условия потенциальных арендаторов. Я создаю искусственный дефицит – жду правильного арендатора. Например, рядом с «Гурмэхолл» на втором этаже стоят два свободных помещения. Я ищу операторов, смежных по профилю, чтобы возникал синергетический эффект с фудхоллом. Продуманное расположение всегда будет работать на общее благополучие ТРЦ эффективнее случайной россыпи магазинов на каждом углу.
– Можете раскрыть, какой федеральный бренд откроется к Новому году?
– Это фэшн-сегмент, если точнее – обувь. Больше сказать не готов. Но это исключительный случай в наших реалиях: фэшн последние пару лет практически не развивается. Но не наши новые арендаторы.
– Если вернуться к вопросу об уходе федеральных сетей, как думаете, почему это происходит и так массово?
– Как и говорил до этого, у этой тенденции две основные причины – переход потребителей в онлайн и снижение спроса, плюс рост издержек и налогов. Но есть еще и третий фактор – качество управления некоторых сетей оставляет желать лучшего, с этим сталкивалась и «Омега».
– «Омегу» в конце прошлого года покинул федеральный бренд Mango. Часто бывает, что после ухода крупного федерального бренда трафик на локации падает. В вашем случае получилось иначе?
– Инициатива расторжения договора с Mango исходила с нашей стороны. Проблема была не в бренде как таковом, а в том, как управляли этой торговой точкой. Собственник фактически не занимался магазином: долги росли, ассортимент сокращался. Мы пытались помочь, предоставляли отсрочки по оплате аренды, но это не спасло ситуацию. В итоге приняли решение расстаться. Пришло понимание, что от одного именитого названия толку немного, если магазин пустовал.
Решение долго обговаривалось, терять известный бренд было тяжело, но оставлять все как есть было еще хуже. Сейчас эти площади занимает ювелирный оператор «585 Золотой». И если говорить честно, поток покупателей сегодня здесь больше, чем в Mango в последние годы.
– Кстати, еще одна федеральная сеть – Х5 – в этом году закрыла в Челнах сразу несколько магазинов «Перекресток». В «Омеге» он – якорный арендатор. Есть риск закрытия?
– Насколько я знаю, X5 Retail Group сейчас проводит оптимизацию гипермаркетов «Перекресток» и делает ставку на развитие low-cost-формата – сети «Чижик». Однако из «Омеги» «Перекресток» уйдет в последнюю очередь. Причина проста: еще на этапе строительства «Омеги» «Перекресток» выступил соинвестором проекта и получил часть площадей в собственность. Поэтому издержки на размещение магазина в нашем случае у него минимальные – в отличие от других локаций, где помещения арендовались. Это дает конкретное конкурентное преимущество.
«Перекресток» – якорный арендатор, который генерирует значительный трафик. И то, что он занимает собственные площади, – наше спасение: если сеть и продолжит сокращать свое присутствие на рынке, из «Омеги» она уйдет в последнюю очередь.
СТАВКА НА РАЗВЛЕЧЕНИЕ: ФУДХОЛЛ И БИЛЬЯРДНЫЙ КЛУБ
«ЕСЛИ ГОВОРИТЬ ПРО БУДУЩЕЕ ТЦ, ТО МЫ ВЫБРАЛИ ПУТЬ, КОТОРЫЙ СЕГОДНЯ ЭКСПЕРТНЫМ СООБЩЕСТВОМ СЧИТАЕТСЯ НАИБОЛЕЕ ПЕРСПЕКТИВНЫМ: УХОД В РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ СЕГМЕНТ»
– Эксперты рынка коммерческой недвижимости отмечают тенденцию дробления больших площадей в торговых центрах на мелкие, чтобы привлечь небольших арендаторов. Вы разделяете этот подход?
– Спрос на более мелкие площади – вполне очевидный процесс. Ритейлеры оптимизируют издержки, в том числе расходы на аренду, и сжимают форматы. Если посмотреть на «жирные годы» нулевых и начала десятых, то была обратная тенденция – период больших экспансий, крупные площади, большие магазины. Сейчас все поменялось. Вопрос в другом: стоит ли идти на поводу у арендаторов?
Универсального рецепта нет. Мы пока ни одно помещение не раздробили: чем меньше корнер, тем скромнее выглядит магазин. Задача все-таки – найти своего арендатора, который займет существующий формат целиком. На данный момент мне это кажется вполне возможной задачей. При этом я не утверждаю сейчас, что принципиально ничего не буду нарезать. Если придет подходящий запрос и я увижу, что это правильный оператор, готов рассмотреть. Но массово делить площади на мелкие помещения мы не планируем.
– Сейчас многие ТЦ отдают площади под пункты выдачи заказов – Ozon, Wildberries и так далее. Как вы к этому относитесь? И вообще, может ли торговый центр со временем превратиться в нечто другое?
– Тенденция действительно есть, пункты выдачи уже появляются в торговых центрах, и даже есть конкретные примеры в Набережных Челнах. Раньше такое было немыслимо: офлайн-розница воспринимала онлайн как прямого конкурента, и объединять эти модели в одном пространстве считалось почти «смертью» для арендаторов. Но рынок все это со временем переварил – а почему бы и нет?
Если говорить про будущее ТЦ, то мы выбрали путь, который сегодня экспертным сообществом считается наиболее перспективным: уход в развлекательный сегмент. Эту стратегию сейчас реализуют и в столицах, и в регионах – мы просто следуем общему вектору.
Есть и другой тренд – уход в спорт: фитнес-центры, падел-центры, спортивные пространства. Я не исключаю, что когда-нибудь и в «Омеге» появятся такие форматы, но пока такой возможности нет – физически негде их разместить. Вот буквально недавно обсуждали на совещании запрос от крупного федерального игрока на 800 квадратных метров. У меня таких площадей просто нет – только раздробленные лоты, в сумме около 1 500 «квадратов». Теоретически можно расторгнуть договоры и освободить место, но тут есть нюанс: потеряв текущих арендаторов, мы рискуем растерять и их постоянных покупателей. А это уже удар по трафику всего ТРЦ. Универсальных решений нет, каждое решение принимается индивидуально.
Сегодня мы четко знаем портрет своего покупателя. В 2024 году формат семейного отдыха был массовым. Сейчас люди приходят преимущественно адресно. Но в «Омеге» прогулочный формат сохранился чуть дольше, чем в других ТЦ – во многом благодаря детскому клубу «Суперленд». Семьи привозят детей, оставляют их там, а сами совершают променад по ТРЦ. Это и есть ответ на вопрос, как удержать гостей: сокращать фэшн, который доступен онлайн, и развивать развлечения – то, ради чего люди будут приходить. Таким образом, основная часть наших гостей – семьи с детьми.
– «Гурмэхолл», который открыли в ТЦ, – часть этой стратегии?
– Совершенно верно. Фудхолл – это первый шаг нашей стратегии: мы целенаправленно меняем соотношение развлекательной и торговой частей ТРЦ. При этом он получился достаточно успешным: мы открыли площадку в тестовом режиме 16 июня, а официальное открытие состоялось 12 сентября. Эти два месяца были критически важны: нужно было отточить производственные процессы, доработать меню, решить вопросы с персоналом в корнерах – в общем, подтянуть качество по всем направлениям. И я уверен, что мы поступили правильно – расчет оказался точным: трафик соответствует прогнозным финансовым моделям, цифры более чем радуют.
– На кого рассчитан фудхолл?
– «Гурмэхолл» рассчитан на широкую аудиторию. Преимущественно молодежь 25–35 лет, но я вижу и людей за 40, и 50+. Если бы мы рассчитывали только на внутреннее потребление – арендаторов и гостей ТЦ – проект был бы нерентабельным. Но город уже знает об этом пространстве, и я вижу позитивную реакцию от постоянных посетителей.
– Арендаторы фудкорта, который расположен на втором этаже ТЦ, не напряглись, когда узнали о конкуренте?
– Когда мы объявили о планах по запуску фудхолла, они, конечно, напряглись – это нормальная реакция на перемены. Спустя два месяца после открытия стало понятно, что опасения не подтвердились: никто из арендаторов фудкорта не зафиксировал существенного оттока гостей. У «Гурмэхолл» другая модель: там выше средний чек и другая задача для посетителя – не просто быстро перекусить, а посидеть с комфортом, послушать музыку, пообщаться. Это не замена фудкорту, а формат, который его дополняет. Это разные сценарии, разные ниши, и они не конкурируют.
– Какой следующий шаг стратегии ТЦ «Омега»?
– Второй шаг – бильярдный клуб площадью около тысячи квадратных метров в смежных с «Гурмэхолл» помещениях. Коммерция уже согласована с арендатором. Очень надеюсь, что откроется к Новому году, если нет – то к весне точно. Сценарий простой: пришли в «Гурмэхолл», пообедали, зашли в бильярд, поиграли, вернулись перекусить. Таким образом можно занять весь вечер или даже провести так все выходные. А после, возможно, они еще и пройдутся по ТРЦ и что-нибудь приобретут. То есть мы удерживаем гостя в ТЦ дольше.
Есть и третий шаг в развитии развлекательной инфраструктуры, но площади под него пока заняты. Это среднесрочная перспектива, поэтому рассказывать пока не готов. По итогам трех шагов у нас будет целое крыло с развлекательной инфраструктурой.
– А что с планами по масштабной реконструкции «Омеги» с увеличением площадей, которые были озвучены руководством ТЦ еще в 2014 году? В планах было открытие кинотеата, катка, детского центра и фудкорта. Судя по всему, эти планы уже вряд ли будут реализованы?
– Считаю неправильным комментировать планы предшественников – я не владею деталями тех решений. Но, как житель города я тоже наслышан об этих проектах. Думаю, такие планы были, но с большой долей вероятности сегодня они реализовываться не будут по одной простой причине: городу сейчас не нужно больше торговых площадей. Инвестировать в расширение можно, но вопрос в экономической целесообразности. Успешность ТЦ зависит не от размера, а от его «начинки»: концепции, арендаторов, сценариев посещения. Поэтому в текущих условиях смысла в таком расширении просто нет.
Лилия Хамитова
Оставьте первый комментарий