«Застройщики в Нижнекамске есть, но они не выросли даже в масштабах города, не говоря о республике»

Строители из Набережных Челнов активно осваиваются на рынке Нижнекамска, в то время как местный бизнес думает, что выгоднее – держать в руках земельный фонд города и продавать приезжим или самим взяться за освоение пустырей. Это, к примеру, известные предприниматели Рафис Мустафин и Алексей Асанов, владельцы многих торговых объектов. Своих крупных застройщиков здесь нет. Тем временем к городу присматриваются федеральные девелоперы, которые могли бы задать ему новый тон. Откуда такое внимание? Власти объясняют его инвестпроектами, которые привлекли сюда новые кадры. Кто сегодня застраивает Нижнекамск, и какие принципы освоения жильем предлагает мастер-план центру химической промышленности Татарстана – в материале Chelny-biz.ru

КТО СТРОИТ ЖИЛЬЕ В НИЖНЕКАМСКЕ

ДЕБЮТ МУСТАФИНА И ДЕСАНТ ИЗ ЧЕЛНОВ

Чтобы осмыслить актуальную ситуацию на рынке строительства жилья в Нижнекамске, нужно понимать, как было раньше. Прежде большую часть домов возводили по линии ГЖФ: соципотека, социальные программы от «Татнефти» и «Нижнекамскнефтехима», программы для бюджетников… Как правило, это было жилье эконом-класса, типовые панельки. Коммерческого жилья было крайне мало. Но сегодня тенденция изменилась, рынок недвижимости в Нижнекамске переживает небывалый бум. 

Накопился отложенный спрос на качественный сегмент – комфорт и премиум, люди готовы вкладываться в квадратные метры нового уровня. Так что сюда сегодня только так идут компании из Набережных Челнов, региональные и даже федеральные игроки. А хозяева земельных массивов в черте города думают – продавать или строить самим. По словам источников Chelny-biz.ru, большинство пустых земельных массивов здесь принадлежат местным предпринимателям, которые успели в свое время «прибрать их к рукам».

Так, Рафис Мустафин, глава компании «РаМус», крупнейший владелец коммерческой недвижимости в Нижнекамске, подался на рынок жилищного строительства. Вместо новых торговых центров он планирует возвести дома на нескольких своих участках. Один из них – возле ТЦ «Якорь». Среди более чем десятка юрлиц у предпринимателя есть компания, которая специализируется на строительстве жилых зданий – АО «Специализированный застройщик Комфорт-НК». Ранее общество называлось АО «Нижнекамская швейная фабрика». Согласно данным открытых источников, переименовали компанию этим летом.

В целом у Мустафина есть компании под самую разную деятельность. Охранная фирма «Фобр»; «РаМус-Сити» – деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (плюс всевозможная торговля); «Стандарт», «Игла», «НШФ» – производство одежды (в том числе, спецодежды); «Силуэт», ТРК «Пассаж», «РаМус» – аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Рафис Мустафин – депутат городского совета Нижнекамска. Он владелец торговых центров Ramus Mall, «Олимп», «Якорь», «Рамус», «Сити Центр» и др.

Еще один местный предприниматель, который занимается жильем – Алексей Асанов. Он владелец группы компаний в сфере строительства и недвижимости, куда входит более 10 предприятий. Один из последних проектов – жилой комплекс на двух пустырях в центре Нижнекамска. Три 20-этажных дома поднимет его ООО «А2 Строй Инвест». Речь идет о землях на пересечении улицы Баки Урманче и проспекта Шинников. Многоуровневый паркинг (кстати, первый такой в Нижнекамске) на 155 мест уже готов. Планируется, что в конце 2025 года будет сдан дом 12 по улице Баки Урманче (напротив налоговой), два дома около многоуровневой парковки будут сданы в 2026–2027 годах. Первые этажи предусматриваются под торговые помещения. На придомовой территории будут детская и спортивная площадки.

Серьезно в Нижнекамск зашел «Домкор». Застройщик даже профинансировал мастер-план и заказал исследование социально-психологического портрета жителей. У города, пришли к выводу специалисты, нет единого центра, вокруг которого все строится, поэтому в мастер-плане предложили полицентричную систему – точки притяжения, распределенные по городу. В 15-м микрорайоне, в центре, застройщик видит создание бизнес-квартала с домами повышенной комфортности вместе с деловой инфраструктурой.

В работе у компании сейчас жилые комплексы «Видный», «Семья», «Время», «Настроение города». Первые два – в 21-м и 34-м микрорайонах, там работа кипит. В октябре глава холдинга Мунир Гайнуллов рассказывал Chelny-biz.ru, что на вторые в 47-м и 45-м микрорайонах строители выйдут в ближайшее время.

– На сегодня «Домкор» для Нижнекамска – это, пожалуй, стратегический застройщик с земельным банком, позволяющим строить более 1,5 млн кв.м жилья. Осваивать такие территории невозможно без понимания, куда двигается город, каким его в будущем видят местные власти и сами нижнекамцы. Поэтому мы профинансировали и активно участвуем в разработке мастер-плана центра города, который по заказу исполкома ведет московское архбюро Wowhaus, – комментировал Гайнуллов. – Даем предложения по центральным микрорайонам: 7-му, 8-му, 15-му, чтобы наши дома гармонично вписались в будущую застройку.

«Евростиль» зашел в город точечно – строит два дома, планирует третий. Один в 22-м, другой в 23-м микрорайоне, третий в перспективе. Местные СМИ прозвали будущие 21-этажные башни «небоскребами», такая высотность для соседей редкость. Дома комфорт-класса возводят на проспекте Шинников, прямо напротив парка «Семья».

Строительные работы в Нижнекамске ведут также компании из структуры ГК «Профит» депутата Госсовета РТ Марселя Мингалимова. Но речь здесь идет скорее о социальной составляющей – как восстановление после взрыва и завершение проблемного дома.

Представлены в Нижнекамске также компании с пропиской в Казани. Так, 25,8 га на границе с лесом освоит «ВМ Строй» (компания Ильназа Абдуллина и Марата Ханова – 60 и 40%). ЖК «Урман» вырастет за 29а микрорайоном. Он граничит с существующим частным сектором, здесь появятся 133 индивидуальных дома, 60 таунхаусов и 53,5 тыс. кв.м жилья в многоквартирных домах. В проекте предусмотрены места под парк, мечеть, КПП, парковки и проезды. Компания с 2015 года строит загородные дома и коттеджи в Татарстане, Уфе, Москве.

В отрасли говорят, что присматривается к Нижнекамску тот же «Талан». У федерального застройщика родом из Ижевска есть опыт в Челнах, почему бы не обратить взор на соседний город, который сейчас переживает строительный бум?

ЧЕМ ВЛАСТИ ОБЪЯСНЯЮТ АЖИОТАЖ НА СТРОИТЕЛЬНОМ РЫНКЕ

«ОЖИВИЛИСЬ ДЕВЕЛОПЕРЫ ИЗ СОСЕДНИХ ГОРОДОВ И РЕГИОНОВ. ЗАСТРОЙЩИКИ УВИДЕЛИ ПОТЕНЦИАЛ»

Эту ситуацию местные власти объясняют обилием масштабных проектов крупного системообразующего бизнеса и ростом инвестиционной привлекательности Нижнекамска. Вместе с тем стоит отметить, что и средние зарплаты у соседей выше, чем в Набережных Челнах. В городе, таким образом, сейчас есть запрос на качественное жилье нового формата.

– В Нижнекамском районе реализуются крупные инвестиционные проекты бюджетообразующих предприятий. Объекты «ТАИФ-НК», «ТАНЕКО», строится «Этилен 600», логистический центр имени Дэн Сяопина, новое производство гексена «СИБУРа» и другие. Сейчас наблюдается корпоративная ротация инженерно-технических работников этих предприятий, специалистов по пусконаладке из других городов присутствия на запуск новых производств здесь, в Нижнекамске. Поэтому есть спрос на качественное жилье комфорт-класса. Этот отложенный спрос накопился и сейчас реализуется, – пояснил Chelny-biz.ru замруководителя исполкома НМР по строительству и архитектуре Рафаэль Игтисамов. – Существует также огромный спрос на арендное жилье со стороны крупных предприятий для строителей, которые работают на этих инвестпроектах. Эти факторы подстегнули строительную отрасль города, оживились девелоперы из соседних городов и регионов – из Челнов, Казани, Удмуртии, Башкирии. Застройщики увидели большой потенциал, связанный с созданием качественной жилой инфраструктуры.

Еще один фактор, говорит чиновник - строительство обхода трассы М-7. Помимо того, что оно привлекло в Закамье инженеров и рабочих из других городов, новая дорога должна дать толчок развитию города.

– Она переводит Нижнекамск из разряда тупиковых городов в разряд транзитных, через который будут проходить огромные транспортные потоки, логистические связи. Наша территория в результате повысит свою инвестиционную привлекательность, – добавил Игтисамов. – Реконструкция аэропорта Бегишево и строительство нового международного терминала тоже внесли в это свою лепту. Сейчас активно обсуждается модернизация железнодорожного узла промышленной площадки. О развитии железнодорожной и водной инфраструктуры говорят на уровне Правительства РТ. Об этом неоднократно заявлял глава Миндортранса Фарит Ханифов. В том числе, о необходимости развития перевозок по Каме, строительстве причальных стенок, грузовых портов с выходом на азиатские рынки.

Вместе с тем развивается социальная сфера. Инфраструктурные проекты в городе реализуются при поддержке крупного бизнеса – «СИБУРа» и «Татнефти» – и республики.

– По объектам здравоохранения большие подвижки. Также по объектам спорта на условиях софинансирования с бизнесом. Благоустраиваются общественные пространства. Много усилий и финансирования вкладывается в развитие транспортной инфраструктуры в городе. Второй год 2 млрд рублей выделяется на капремонт улично-дорожной сети. Все это оказывает комплексный синергетический эффект по повышению привлекательности территории и развитию качественного жилищного строительства, – резюмирует Рафаэль Игтисамов.

ЧТО ГОВОРЯТ СТРОИТЕЛИ И АРХИТЕКТОРЫ

«МОНОПОЛИЯ, КОТОРАЯ СЕЙЧАС ЕСТЬ В НИЖНЕКАМСКЕ, НЕ СПОСОБСТВУЕТ УЛУЧШЕНИЮ КАЧЕСТВА ЖИЛОЙ СРЕДЫ»

Раиль Минегалиев, генеральный директор ООО «СтройТраст»:

– В Нижнекамске много лет вовсе не сдавали коммерческое жилье, поэтому определенный вакуум в городе есть. При этом наплыв людей очень большой. Проекты «СИБУР», «ТАНЕКО», «Татнефть» – туда приехал большой кластер рабочей силы. Насколько мне известно, сегодня в Нижнекамске арендная плата выше, чем в Челнах, чуть ли не полтора-два раза, потому что потребность есть, а квартир не хватает. Сейчас туда выдвинулись наши доблестные челнинские строители – «Домкор», «Евростиль». Как я понимаю, у них есть планы продолжать там работу. Почему Челны идут в Нижнекамск? Это близко, и альтернативы большой к дальнейшему развитию нет – земельный фонд в автограде уже фактически распределен, ниши заняты, а там рынок открыт. Своих сильных нижнекамских застройщиков я не знаю. Сегодня «варяги» тоже активно интересуются землями в Нижнекамске. Местные власти понимают, что есть показатели, которые нужно поддерживать, что качество жилья должно быть разным. Площадки там есть, потенциал большой. Инвестиционные проекты, новые стройки, обход М-7, развитие инфраструктуры… Везде нужны кадры, за работников бьются, соответственно, будут и определенные программы по обеспечению их жильем.

Что касается земельного фонда – большинство участков в Нижнекамске, как правило, в частных руках, а не в муниципальной собственности. Самые интересные территории, которые можно осваивать комплексно, целыми микрорайонами, распределены, остались точечные варианты. Поэтому приходящие в город строители не берут земли с торгов, а выкупают у частных лиц.

Равиль Сафиуллин, архитектор, бывший главный архитектор Нижнекамска:

– Сегодня стратегия развития города, в том числе, и жилищного строительства, определяется мастер-планом, который для Нижнекамска разрабатывает московская компания Wowhaus. Они закладывают принципы, которых следует придерживаться застройщикам, чтобы можно было управлять развитием территории. Есть ряд принципиальных моментов. Так, в городе есть деградирующие пятиэтажные районы с очень разряженной средой, где детские сады и школы загружены на 40–70%. Сейчас там идет оптимизация, из трех школ, например, комплектуют две. Эти районы нужно уплотнять жилыми комплексами, причем с учетом квартирографии – чтобы были в основном трехкомнатные квартиры, чтобы в этих районах селились семьи с детьми. Нужна новая кровь, и там жизнь заиграет. Уплотнение для Нижнекамска – жизненно необходимая тактика.

Что касается центра – там нужны многофункциональные жилые комплексы с коммерцией на первых этажах. Здесь квартирография уже может быть представлена апартаментами. Для Нижнекамска это очень актуально, поскольку здесь много приезжих специалистов. Я имею в виду высококвалифицированные кадры, у которых довольно высокие требования к комфортной среде. Зачастую они приезжают с семьями и оставляют родных в Набережных Челнах, а сами ездят в Нижнекамск. Такие жилые комплексы нужно располагать вдоль основных проспектов, формируя линии улиц и коммерческих объектов.

В новые районы необходимо запускать застройщиков, которые стремятся не просто возводить дома, а создавать комфортную среду на хорошем уровне. Как пример – «Талан», «Самолет», «Брусника». Это топовые федеральные девелоперы, которые делают акцент на этом вопросе. Им нужно создать прозрачные условия для конкуренции, поскольку региональным, челнинским и местным застройщикам нужен стимул для роста, для развития решений. Пока они пользуются преференциями, доступом к распределению земель. Монополия, которая сейчас есть в Нижнекамске, не способствует улучшению качества жилой среды. Нужно запустить новые веяния в городе. «Талан», к примеру, интересовался возможностью зайти в Нижнекамск. Это было бы полезно для всех.

Еще момент – в новых районах нужно избегать ИЖС, выделения земель под коттеджи. Нужно переводить земли под многоквартирное жилье, потому что для Нижнекамска ИЖС – это вредная застройка. Почему? На огромной территории мало людей, они не тянут ее обслуживание и стремятся переложить его на город. Возникают проблемы с общественным транспортом, с сетями и пр. Все это – тезисы мастер-плана, нужно их легализовать в правилах землепользования, чтобы застройщики получали конкретные взаимовыгодные рекомендации.

Отсутствие собственных крупных застройщиков в Нижнекамске – это какая-то странная случайность, я считаю. Как получилось, что в Ижевске, Тюмени создали компании, у которых учатся московские специалисты? Ответ, я полагаю – роль личности в развитии этой индустрии. Просто в Нижнекамске никто не нашел себя в этой отрасли. Небольшие застройщики в Нижнекамске есть, но они не выросли даже в масштабах города, не говоря о том, чтобы выйти на уровень республики.

Что касается земли – в Нижнекамске сложилась действительно уникальная ситуация. Здесь уже сформированы участки под застройку, и они все находятся в частной собственности. В этой ситуации администрация мало что может сделать – у местной власти нет инструментов, чтобы повлиять на хозяев земли. Они могут держать эти участки десятилетиями законсервированными и говорить, что у них пока нет планов их осваивать, а город получает пустыри в важных в градостроительном значении местах. Стоит вопрос, как стимулировать владельцев земель их осваивать. Стимулировала ли их сегодняшняя ситуация? И да, и нет. Сейчас в Нижнекамске аренда вторичного жилья бьет все рекорды. Снять здесь квартиру – дороже, чем в Казани. Там дикий дефицит именно арендного жилья. Девелоперы видят это, сопоставляют с высоким уровнем зарплат и делают выводы о благоприятных условиях для строительства.

Фото: Градостроитель Нижнекамска, ЖК «Урман», НМР, «Евростиль»

Chelny-biz.ru