«В реальности получается совершенно другая застройка. Простая, никому не нужная. Очередной «муравейник»

13 га на самом берегу Камы – такой «лакомый кусок» уже в ноябре разыграют в Набережных Челнах с аукциона. Пустырь на Раскольникова, ограниченный проспектами Беляева и Дружбы Народов, должен будет превратиться в полноценный жилой район – он предусмотрен под многоэтажную комплексную застройку. Сейчас же здесь, на горе, развевается флаг города, а на водном фасаде расположена надпись «Яр Чаллы». Насколько логично появление здесь очередных высоток (или, как выражаются архитекторы, «муравейников»), как связана застройка прибрежных зон в Челнах с земельным вопросом в Тукаевском районе, какие строительные компании претендуют на участок и сколько можно «срубить», поставив там «свечки» – в материале Chelny-biz.ru.

«АБСОЛЮТНО НИКАКОЙ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ОБОСНОВАННОСТИ НЕТ. ТОЛЬКО ЖЕЛАНИЕ ЗАКАЗЧИКА ВЫЖАТЬ МАКСИМАЛЬНЫЕ КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ»

Водный фасад Набережных Челнов должен преобразиться в ближайшие годы. Новый микрорайон возведет на пустыре площадью более 13 га (134420 кв.м.) застройщик, который победит в аукционе, назначенном на 16 ноября. Речь идет о массиве между набережной Табеева и улицей Раскольникова, напротив 38-го микрорайона. С одной стороны участок подпирают трехэтажные таунхаусы, с другой уже стоят 19-этажные башни ГК «Профит». Будущее пустыря определено разрешенным видом использования – «многоэтажная жилая застройка (высотная) (под комплексное освоение территории в целях жилищного строительства)».

Участок предоставляется в аренду на пять лет. Начальная цена – 234,4 млн рублей. Исполком предусмотрел, что застроить можно максимум половину территории. При этом на отдельные части земельного массива (площадью 58,7 тыс. кв.м., 52 и 2 кв.м.) действуют ограничения прав (в соответствии с Земельным и Водным кодексами РФ).

Новость о предстоящей большой стройке на берегу уже вызвала негодование общественности. Пошли обсуждения, не лучше ли предусмотреть на таком ответственном участке социально-значимый объект, а не очередные высотки. Территория, отметим, обсуждалась на градостроительном совете еще в 2016 году, когда утверждали концепцию застройки прилегающего участка площадью 10 тыс. кв.м. на пересечении ул. Раскольникова и пр. Дружбы народов. Тогда члены совета и активисты настаивали, что начинать освоение территории точечно нельзя. Директор Службы градостроительного развития Ленар Сальманов сообщил, что проект планировки был разработан еще в 2006 году, и здесь на тот момент уже было предусмотрено жилищное строительство (тогда рассматривали проект ГК «Профит»).

– Учитывая, что сегодня ситуация изменилась, нужно разрабатывать новый проект планировки. Эта работа идет. Все упирается в финансирование. Сегодня землепользователь пришел с документами с просьбой получить разрешение на строительство. Естественно, мы понимаем, что начинать с «точки» нельзя, но начать работу с концепции именно такой точечной застройки, мы можем. Согласно генплану города, правилам землепользования, эта территория предусмотрена как зона строительства многоквартирных жилых домов, – отмечал он.

Тогда градсовет пошел навстречу. Несмотря на просьбы отдельных участников не торопиться, в результате голосования застройщик получил «добро».

– Выступал тогда бывший главный архитектор города Алмас Ахтямович Идрисов, – рассказывает Chelny-biz.ru архитектор Ринат Сафиуллин. – Говорил, будет интересная застройка, нам показывали эскизы домов в виде парусника. Раз будет интересная застройка, мы согласились. Все-таки это участок на транзите – по реке проплывают теплоходы с гостями города, вид открывается очень интересный, А в реальности сегодня там получается совершенно другая застройка. Простая, никому не нужная. Очередной «муравейник». И такая история в городе повторяется (например, в «Междуречье»). Этот район в целом не прорабатывался, – продолжил Сафиуллин про участок напротив 38-го комплекса. – Разные архитекторы рисовали по-разному, заказчик показывал варианты главе. И я пробовал, рисовал многофункциональный жилой комплекс в виде маяка, хотел создать оригинальный необычный объект на этом узле.

Архитектор подчеркнул, что участок ответственный, и необходимо провести конкурс.

– Конечно, должен быть конкурс, четыре–пять вариантов, свежие идеи. Город мог бы выбрать, что лучше. Может, кто-то предложил бы малоэтажную высокоплотную застройку, чтобы мы не закрыли вид со стороны реки. Это максимум четыре–пять этажей. Такие кварталы есть, допустим, в Финляндии, в Турции. Разрывы между домами маленькие, но они уютные. Но сейчас там, в районе набережной, уже поднимаются высотные дома, они будут закрывать тот вид, который сегодня есть. Может, кто-то предложил бы высотную застройку, и городу это понравилось бы. Всегда на такие ответственные участки должен быть конкурс.     

Но специалист все же настаивает на том, что высотная застройка на этой территории нелогична.

– Сегодня все пустые места на территории города осваиваются исходя из желания застройщика. Абсолютно никакой градостроительной обоснованности нет. Только желание заказчика выжать максимальные квадратные метры, создать «муравейники». А люди вынуждены покупать. Они понимают, что плотность застройки очень высока, но другого им не предлагают.    

Проблему Ринат Сафиуллин видит в слабой позиции главного архитектора города.

– У нас нет главного архитектора, у которого горели бы глаза, который бегал бы здесь, работал с главой, поехал бы в Министерство строительства… Нет такого человека. На должностях должны сидеть профессионалы, которые любили бы свой город, республику, страну. И отвечали бы за это. Долгое время в городе главного архитектора не было вовсе. С третьего или четвертого раза утвердили Малику Шамсиеву, – отметил наш собеседник. – На деле ни администрации, ни самим горожанам ничего не надо. А горожан у нас представляют депутаты. Хоть бы один встал и сказал: «Товарищи, где у нас главный архитектор города? Второй город республики!».

«СЕГОДНЯ ЗЕМЛИ НЕТ ВООБЩЕ. И ОТДАВАТЬ ВОТ ЭТИ КРОХИ, КОТОРЫЕ ОСТАЮТСЯ, ПОД МАЛОЭТАЖНУЮ ЗАСТРОЙКУ – ЭТО ПРОСТО НЕРАЗУМНО»

Другая точка зрения у бывшего коллеги Сафиуллина по градсовету, главы УКС «Камгэсэнергострой» Альберта Петрова. Строитель считает, что отдавать такой земельный участок под «малоэтажку» в сложившихся реалиях было бы неразумно.

– Не совсем нормально в центре города такие места отдавать под коттеджи. Это кощунство, – выразился Петров. – Лучшие земли в самых красивых местах отдавать кому-то богатенькому под коттедж вместо того, чтобы дать возможность жить здесь гораздо большему количеству людей? А остальные пусть живут на отшибе? Да, было время, когда земли в городе хватало. Сегодня ее нет вообще. И отдавать вот эти крохи, которые остаются, под малоэтажную застройку – это просто неразумно. Вы видите, какая ситуация: строить надо много, а негде. Последний утвержденный генплан Набережных Челнов так и не реализован. Город должен был развиваться в сторону Боровецкого леса, в сторону Тукаевского района. Но пока мы проектировали, утверждали, наши друзья-тукаевцы всю землю скупили. Генплан есть, земли нет, она вся в частных руках. А в городе мест под застройку не осталось. Тем временем в республике ставят задачу увеличить строительство жилья до трех–четырех миллионов квадратных метров, в городе с нас требуют увеличения до 350–400 тысяч. А где это жилье строить? Я, например, не вижу в городе таких площадок. Это сегодня реальная проблема в жилищном строительстве в Челнах. Если мы еще все, что осталось, отдадим под коттеджи, то будем строить где-нибудь в Елабуге или Нижнекамске.

Петров считает, что участок действительно довольно привлекателен для застройщиков – хороший вид, площадка, расположение. Он отметил, что фактически это все же не берег, а территория над поймой.

– Насколько я помню, там изначально предусматривалась многоэтажная застройка. Ничего страшного я в этом не вижу, – резюмировал строитель.

Нелогичным считает наполнение участка многоэтажками депутат горсовета, член постоянной комиссии по градостроительству, вопросам развития городской инфраструктуры и ЖКХ Татьяна Мухина.

– Конечно, я считаю, это совсем нецелесообразно. Раз рядом пляж, можно было бы сделать там что-то другое. Может быть, какой-то развлекательный парк или какой-то спортивный объект. Но уж никак не эти башни, которые везде повтыкали. Мне кажется, достаточно жилья в городе. Лучше уж сделали бы что-то для детей. Например, досуговый центр.

Но раз уж назначение участка определено, депутат просит будущих застройщиков крайне ответственно подойти к его освоению.

– По эстетике пусть посмотрят, чтобы все-таки архитектурный облик как-то правильно подобрать. Чтобы не было этих серых девятиэтажек, чтобы все-таки был достойный вид с реки. Место знаковое, жилой комплекс будет просматриваться с Камы, он на первой линии, и вид, соответственно, должен быть презентабельный, интересный. Сейчас это не самый лучший вид. Те же буквы (надпись «Яр Чаллы» – ред.) можно было бы сделать гораздо лучше, интереснее. Их очень хорошо видно. Но они уже, мне кажется, морально устарели.

Мухина надеется, что застройщик хорошо поработает с архитекторами, учтет все нюансы и предусмотрит достойный арт-объект, который будет представлять город.  

– Только не в этом стиле, а чтобы это было что-то более современное. Да, градостроительный совет сегодня не работает, но архитекторы то в городе есть! Пусть уж как-то, может быть, освежат свои взгляды. То ляписто у нас, то серо – золотую середину найти не могут.  

«ПРОФИТ», «ДОМКОР», МОСКВИЧИ… КТО ПРЕТЕНДУЕТ НА УЧАСТОК?

В строительной среде сегодня ходят разные разговоры о том, кто все-таки возьмет участок. Одни называют будущим обладателем ГК «Профит» депутата Госсовета РТ Марселя Мингалимова. Мнение основано на том, что именно он уже начал застраивать территорию – сданы дома на пересечении пр. Дружбы Народов и ул. Раскольникова. Вместе с тем другие эксперты из строительной сферы отмечают, что у «Профита» сейчас и так много работы – компании предстоит освоить земли, которые достались ей за спасение дольщиков. Среди вероятных застройщиков также называют компанию Мунира Гайнуллова «ДОМКОР», которая «собаку съела» на комплексном освоении таких крупных земельных массивов. И, как стало известно Chelny-biz.ru, компания действительно рассматривает возможность участия в аукционе.

И еще один вероятный вариант, который озвучивают сегодня местные девелоперы, – приход иногородней компании. Якобы строить в Челнах на берегу реки собирается некая московская фирма, говорят источники Chelny-biz.ru. Учитывая, что ряд ответственных участков в городе осваивают неместные компании, эта версия также имеет место быть.    

Какой выхлоп может получить строительная компания? Учитывая условие, что максимальный процент застройки участка 50%, занять домами арендатор сможет 67 210 кв.м. (и еще надо иметь в виду обременения и ограничения, предусмотренные документацией). Для примера возьмем расположенный на смежном участке площадью 10 490 кв.м. жилой комплекс, где расположилось две 19-этажные башни на 160 квартир каждая. Сумма общей площади всех жилых помещений – 8398,8 кв.м. в первой и 8846,8 кв.м. во второй, а всего – 17245,6 кв.м. Согласно данным портала Domofond.ru, квартиры в новостройках продавались по 1 490 890–4 830 000 рублей. За «квадрат» – 46 000–65 178 рублей. То есть, грубо говоря, одна башня, если взять стоимость «квадрата» по нижней планке и умножить на площадь реализованных жилых помещений, была продана за 386 344 800 рублей, вторая – за 406 952 800. Итого 793 млн. Это две башни на участке 10 490 кв.м. Таким образом, на 67 210 кв.м. можно уместить в 6,4 раза больше квадратов жилья и, соответственно, получить порядка 5 млрд рублей.

Анна Перебаскина