«В Челнах достаточно места для новой застройки. Внутри города много свободных площадок»

Принципы и порядок застройки в Набережных Челнах, пригороде и всей Камской агломерации могут измениться в ближайшие годы. Новшества на уровне республики внедряет созданный с подачи главы Татарстана Рустама Минниханова Институт пространственного планирования. Пока команда под руководством Олега Григорьева работает в Казани, чтобы упорядочить хаос освоения земель в столице и вокруг нее. В следующем году она возьмется, в частности, за автоград. Что нас ждет, какие нововведения обсуждаются и чем поможет разработка мастер-плана – Chelny-biz.ru рассказал руководитель Института Олег Григорьев. Почему Челнам не надо расширяться за счет Тукаевского района, какие меры позволят упорядочить развитие муниципалитетов и предотвратить градостроительные ошибки, почему действующая практика выделения земель многодетным – это путь в никуда, и как следовало бы перестроить работу – ответы на эти и другие вопросы в интервью.

НОВАЦИИ

«ВСЕ КРУПНЫЕ ПРОЕКТЫ БУДУТ РАССМАТРИВАТЬСЯ И УТВЕРЖДАТЬСЯ НА УРОВНЕ ГЛАВЫ РЕСПУБЛИКИ»

– Олег Дмитриевич, какую работу ведет сегодня Институт пространственного планирования в рамках Камской агломерации и, в частности, Набережных Челнов и Тукаевского района?  

– Мы пока активно не занимаемся Камской агломерацией, она в планах со следующего года. Тем не менее, некоторые вопросы доходят до Института. По ним мы выступаем в роли консультантов. Например, недавно встречались с главным архитектором Тукаевского района по вопросу развития нескольких земельных участков и возможной разработки проекта планировки линейного объекта (дороги) для этой территории. Мы активно участвуем в разработке правил землепользования и застройки совместно с главным архитектором Набережных Челнов. Но агломерация, в которую входят Челны, Менделеевск, Нижнекамск, Елабуга и другие города – это план работы на 2024 год.

– Какие нововведения, требования к девелоперам ожидаются в плане освоения новых территорий – как работа Института повлияет на это и чего ждать застройщикам?

– Институт внедряет несколько новаций. Во-первых, мы подготовили законопроект о передаче полномочий на уровень республики по разработке генеральных планов, правил землепользования и застройки, а также нормативов градостроительного проектирования муниципалитетов для Казанской, Камской и Альметьевской агломераций. Если этот законопроект пройдет, то такие документы будут разрабатываться по заказу республиканских органов и ими же утверждаться. Мы ожидаем, что это наведет порядок, поскольку сегодня глава муниципального района ни с кем не согласовывает правила землепользования и застройки – ни с Челнами, ни с республикой. Градостроительное законодательство построено таким образом, что он не обязан этого делать. Поэтому первая новация – это передача полномочий.

Вторая – стандарты градостроительной документации. Процесс их согласования мы запустим во второй половине этого года. В результате появятся стандарты проектов планировки, которым должны будут следовать все исполнители, стандарты подготовки правил землепользования и застройки, проектов межевания и стандарты разработки нормативов градостроительного проектирования. То есть документация будет подчинена единой логике, единой методологии. Эта мера также способствует наведению определенного порядка, систематизации.

Фото: Минстрой РТ

Третья новация уже согласовывается. Это будет закон Республики Татарстан о градостроительной комиссии при раисе РТ. Все крупные проекты будут рассматриваться и утверждаться на уровне главы республики. Если какие-то проекты будут выполнены с серьезными нарушениями норм вышестоящих документов, то они будут возвращаться исполнителю или заказчику для внесения в них изменений. На комиссии будут рассматриваться только те документы, которые пройдут тщательный контроль, включая проверку на транспортной модели. Это также контроль над реализацией и общей систематизацией этих процессов.

– В Набережных Челнах ранее работал градостроительный совет. Он, правда, не имел юридической силы, что вызывало вопросы и недовольство среди девелоперов... Комиссию закрепляют на законодательном уровне, а значит без ее согласования проект не будет реализован?

– Да. Планируется именно так.

РАЗВИТИЕ ГОРОДА

«В НАБЕРЕЖНЫХ ЧЕЛНАХ ДОСТАТОЧНО МЕСТА ДЛЯ НОВОЙ ЗАСТРОЙКИ»

– В чем отличие мастер-плана от генерального плана? Действительно ли без него никак не обойтись? В Челнах, например, его не разрабатывали.

– Мастер-план – это неофициальный документ. Это некая предпроектная работа, которая в идеале должна предварять разработку генерального плана. В чем его польза? Во-первых, он внетерриториальный – это позволяет делать мастер-план для всей агломерации. То есть мы можем работать не только в административных границах, но и в границах «реального города». Так, часть Тукаевского района – это, по сути, уже часть Челнов, исходя из того, что большая часть населения работает в городе, возит детей в детские сады и школы автограда. Здесь можно легко определить реальные границы.

С другой стороны, мастер-план – это «синтетический» документ. Российское законодательство жестко разделило между собой понятия «стратегическое социально-экономическое планирование» и «территориальное планирование». Существует федеральный закон «О стратегическом планировании» – им занимается Министерство экономики. Это ведомство формирует стратегию социально-экономического развития. А Министерство строительства, в свою очередь, занимается генеральным планом – документом территориального планирования. В результате у нас на законодательном уровне эти направления разделены, и документы живут параллельной жизнью, мало взаимодействуя между собой. Авторы генерального плана, конечно, учитывают экономическую стратегию, но не более того. А разработчики экономической стратегии, в свою очередь, не очень углубляются в территориальное развитие. В мастер-плане есть возможность соединить эти две ипостаси развития территории и сделать синтетический документ, который предусматривает все направления. Именно этим он хорош.

– Во время обсуждения генерального плана Челнов поднимался вопрос расширения за счет Тукаевского района. Что думаете по этому поводу?

– Думаю, что в расширении города за счет района нет необходимости. Разработчики генерального плана Челнов допустили неточность – они приняли за основу очень низкую плотность новой застройки, сравнимую с плотностью индивидуального жилищного строительства, и отсюда возникла необходимость дополнительной территории для застройки под планируемую демографию. Если подсчитать с учетом более высокой плотности, в Набережных Челнах достаточно места для новой застройки. Внутри автограда много свободных площадок, которые еще можно застраивать. Никакого расширения в ближайшие 30–40 лет городу не нужно.

– В числе таких перспективных территорий под застройку авторы генплана называли гаражные кооперативы, предлагая переводить машины в многоуровневые паркинги. Местные жители активно отстаивали их. Что думаете об этом противостоянии? Кто прав?

– Во-первых, повторюсь – в Набережных Челнах и без строительства на месте гаражных кооперативов достаточно много места. Во-вторых, рано или поздно город придет к этому. Потому что гаражные кооперативы, которые занимают иногда достаточно большую площадь, все-таки нужно убирать. Но делать это, естественно, цивилизованно – с оплатой финансовой компенсации владельцам, с предоставлением им мест в многоуровневых паркингах. Это неизбежная ситуация. Не завтра, но лет через 20. Попробуйте найти в Москве такие кооперативы. Один из последних – настоящий «Шанхай» – располагался недалеко от МГУ. Это была огромная площадка, в которой было все, что угодно – мастерские, мини-производства, склады и прочее, но только не гаражи. На сегодняшний день там планируется постройка нового жилого района. Это неизбежный путь любого большого города, который начинает экономить свою территорию – он будет постепенно избавляться от гаражных кооперативов. Но, повторюсь, делать это нужно не в ущерб их владельцам.

– Вы говорите, что территорий под застройку в городе и так достаточно. В то же время местные строители заявляют в один голос, что земли нет. Почему такой диссонанс? Или девелоперы просто не готовы осваивать какие-то сложные участки?

– Да, и это тоже. Авторы генплана же нашли места, в которых можно строиться. В любом случае, гораздо экономичнее строить на свободных площадках, внутри города. При этом не нужно будет проводить дополнительно коммуникации за его пределы. А если, к примеру, расширяться и застраивать часть Тукаевского района, туда надо будет тянуть всю инженерную инфраструктуру – это ляжет на городской и республиканский бюджеты. Конечно, некий финансовый бонус от этого получат застройщики, но бюджет же получит одни затраты – как на этапе подготовки таких площадок, так и во время их эксплуатации. Исключительно жилые территории для города – это чистый убыток для казны. Производства, торговые центры, магазины – вот они приносят доход. Поэтому такое развитие с освоением новых площадок под жилье – это затратная и экономически невыгодная история. Повторюсь – Набережным Челнам нужно использовать для строительства уже имеющиеся площадки внутри города.

СИТУАЦИЯ В ПРИГОРОДЕ

«ЛОГИЧНЕЕ СТРОИТЬ ТАМ, ГДЕ УЖЕ ЕСТЬ ИНФРАСТРУКТУРА»

– Сегодня пригород страдает от того, что инфраструктура (дороги, школы, детские сады, инженерные сети) не поспевает за активным жилищным строительством. Институт поможет решить эту проблему? Вернее, кто вообще должен ее решать?

– Это регулятивные функции муниципалитетов. Кто заставляет разрешать эту застройку, понимая, что потом жители придут к администрации за школами, за детскими садами, поликлиниками, дорогами и так далее? Надо иметь некую стратегию развития – сколько денег у муниципалитета или республики для возведения этих объектов? Сколько жилья на самом деле необходимо?

– «Горячая точка» в Тукаевском районе – поселки для многодетных семей, где земли выделяли жителям Челнов. Сегодня власти района не торопятся делиться с городом землей, ведь потом им, а не автограду, отвечать за инфраструктуру, которой в чистом поле просто нет. Как, на ваш взгляд, можно решить эту проблему?

– Мы сделали выборку для территорий в пригороде Казани именно с целью пересмотра политики и принципов предоставления земельных участков многодетным семьям. Практика выделения огромных площадок, допустим, на 200–500 семей, – это путь в никуда. К ним нужно тянуть коммуникации, строить школы и другие социальные значимые объекты. Вместе с тем, проанализировав территории в ближайшем окружении Казани, мы нашли площадки с уже готовыми дорогами, проложенными инженерными сетями, недалеко от школ, и они не заполнены на всю проектную мощность – это небольшие районные школы с загрузкой порядка 50%. Да, это массивы не на 100 семей, а на пять–десять. Но таких площадок вокруг города можно найти сотни. Надо просто перестроить политику и практику предоставления земельных участков многодетным семьям. Не нужно выделять один большой массив и потом мучиться с его обеспечением. Логичнее строить там, где уже есть инфраструктура. Это и гораздо меньшие затраты для бюджета, и значительно меньшие проблемы для людей, которые получат эти земли.

– Один из главных инфраструктурных проектов, который затронет Набережные Челны и пригород – строительство объезда трассы М-7. Как оно, на ваш взгляд, может отразиться на градостроительной политике?

– Безусловно, изменятся и ситуация в городе, и территория, по которой пройдет объезд. Прогнозируется быстрое развитие данного района, а внутри Набережных Челнов нагрузка на дорогу упадет и изменится ее статус. Соответственно, территория, которая примыкает к этой дороге, получит лучшие условия для возможной застройки, использования тех же внутренних резервов для жилищного строительства в будущем.

– В Тукаевском районе обсуждаются проекты застройки новых территорий. Недавно, например, выносили на публичные слушания почти 300 га впритык к границе с Набережными Челнами. На данный момент застройка таких больших массивов как-то согласуется с вашим Институтом? И должна ли вообще?

– Сейчас мы никак не можем на это повлиять. В силу действующего законодательства с нами никто не должен согласовывать такие вопросы. Формально проект планировки в рамках своего муниципалитета никто не обязан согласовывать ни с республикой, ни с соседними городами и районами. Собственно, эту ситуацию мы и пытаемся изменить.

Анна Перебаскина