«Где приход свежих денег – там всегда народ первым делом тратит на недвижимость», – говорят застройщики Закамья. Елабуга, казалось бы, идеально подходит под это правило: особая экономическая зона работает на полную мощность, предприятия платят сотрудникам в среднем 250 тысяч рублей на руки. Кажется, вот она – формула строительного бума. Но реальность сложнее. В городе действительно строят: одновременно возводятся три высотки, челнинский «Домкор» сдал два дома в ЖК «Адымнар», а районные власти отчитываются о планах ввести 60 тыс. «квадратов» жилья за год. Тем временем местные застройщики – те самые, кто раньше ставил здесь кирпичные пятиэтажки – пять лет как ушли с рынка и возвращаться не планируют. Причина в эскроу‑счетах: малые компании не могут позволить себе работать без средств дольщиков и брать банковские кредиты под большие проценты. Челнинские застройщики не спешат заполнить нишу: каменщики не хотят ездить в Елабугу, а ипотечный барьер в 12% держит спрос в узде. О том, как меняется строительный ландшафт Елабуги, почему приток денег не гарантирует бум, и что говорят эксперты о будущем рынка – в обзоре Сhelny-biz.ru.
СТРОИТЕЛЬНЫЙ РЫНОК ЕЛАБУГИ
В Елабуге стартовало строительство 20‑этажной новостройки комфорт‑класса – дом возводит СЗ «СМУ‑22» предпринимателя Павла Купцова (Нижнекамск). На местном строительном рынке это заметное событие, учитывая количество девелоперов и активных проектов. Здание построят по монолитно‑кирпичной технологии. В многоэтажке запроектировано 180 квартир общей жилой площадью свыше 9,4 тыс. кв. м: среди них 108 однокомнатных, 54 двухкомнатных и 18 трехкомнатных. Также в доме обустроят шесть нежилых помещений. Сдачу объекта наметили на третий квартал 2029 года.
Рендер: наш.дом.рф
Сейчас в Елабуге одновременно возводят еще две высотки: СЗ «Арслан» (Нижнекамск) строит 19‑этажный дом на улице Марджани, а компания «Траст‑Инвест Елабуга» – 20‑этажный типовой дом в ЖК «Звездный». Один из домов ЖК сдали в четвертом квартале 2024 года, а в третьем квартале этого года сдадут второй объект. Это все объекты, которые находятся сегодня в работе.
До этого активно строил в городе челнинский «Домкор». Так, в третьем квартале прошлого года и в первом нынешнего года компания сдала две 11-этажные высотки в ЖК «Адымнар». В 2017–2018 годах ввели в эксплуатацию многоквартирный 11-этажный дом, состоящий из нескольких блоков.
Что касается местных игроков, в 2021 году елабужский застройщик «Экодомстрой» сдал типовой кирпичный пятиэтажный дом на 24 квартиры на улице Тысячелетия. На тот момент руководителем компании был Вячеслав Власов. В 2020 году застройщик из Елабуги «Тоймастрой» возвел пятиэтажный 30-квартирный дом.
Строительного бума, как видно, на рынке Елабуги нет, несмотря на активное развитие соседней ОЭЗ «Алабуга» и спроса на арендное жилье. Так, согласно сайту бесплатных объявлений, цены на аренду жилья здесь варьируются от 30 тыс. рублей за однокомнатную квартиру до 85 тыс. за трехкомнатную.
Муниципалитет, отметим, входит в перечень городов, где действует программа семейной ипотеки на вторичное жилье за неимением достаточного количества новостроек. В Татарстане такой статус имеют 19 городов.
Рендер: наш.дом.рф
В этом году на совещании в местной администрации директор Департамента строительства при исполкоме района Константин Новый озвучил планы по развитию территории на 2026 год. Главный фокус – жилищное строительство: в планах ввести в эксплуатацию 60 тыс. «квадратов» жилья (такой же план в Нижнекамске). К началу марта было сдано почти 19 тыс. кв. м, порядка трети от годового показателя. При этом в прошлом году при сопоставимом целевом значении итоговый объем достиг 79 тыс. кв. м. Ряд проектов уже реализован либо близок к завершению, докладывал чиновник. Так, в январе 2026 года ввели в эксплуатацию жилой комплекс на улице Марджани – его площадь составила почти 7 тыс. кв.м. Одним из крупнейших проектов года называли 18‑этажный дом на пересечении улиц Марджани и Хирурга Нечаева. До конца года также планировали завершить еще два объекта: пятиэтажный дом на улице Сююмбике и многоэтажку в микрорайоне Танайка (ввод – в декабре).
ПЕРСПЕКТИВЫ СТРОЙКИ В ЕЛАБУГЕ
«ГДЕ ПРИХОД СВЕЖИХ ДЕНЕГ – ТАМ ВСЕГДА НАРОД ПЕРВЫМ ДЕЛОМ ТРАТИТ НА НЕДВИЖИМОСТЬ»
Ранее Chelny-biz.ru писал, что Елабужский район – лидер республики по объему инвестиций на одного жителя. Об этом сообщал глава Рустем Нуриев на итоговой сессии в начале года. По словам Нуриева, район также возглавляет рейтинг социально‑экономического развития Татарстана. При этом по объему ВТП муниципалитет находится на четвертой позиции, а по объему отгруженной продукции – на второй. Как уточнил глава района, за девять месяцев прошлого года объем инвестиций в Елабужском районе достиг 374 млрд рублей – это свыше 30% от общего объема инвестиций республики. Такие данные приводила пресс‑служба администрации.
На бизнес‑форуме малых городов Татарстана, прошедшем в Елабуге в конце прошлого года, Нуриев обозначил потребность в развитии сферы услуг – в частности, в предприятиях общественного питания и гостиницах. Градоначальник также отметил необходимость привлечения предпринимателей, связав это с высокими темпами роста показателей ОЭЗ «Алабуга».
На этом фоне перспективы строительства в Елабуге выглядят многообещающе – активно развивается особая экономическая зона, появляются новые производства. Однако местные строительные компании и коллеги из Набережных Челнов не торопятся осваивать эту площадку. О причинах такого подхода рассказал гендиректор строительной компании «Челны Град НЧ» Руслан Мусин.
– В свое время нам предлагали строить в Елабуге, но мы отказывались. Мы все‑таки больше челнинская компания – нам ближе и привычнее работать на родной земле, – отметил спикер.
По словам эксперта, один из ключевых барьеров для выхода на елабужский рынок – сложности с подбором персонала.
– Каменщики, с которыми мы обычно работаем, не особо хотят куда‑то выезжать. Это может быть одним из факторов, сдерживающих нас от участия в проектах там, – пояснил он. При этом собеседник не отрицает перспективность территории. – Город перспективный – там будут появляться новые производства, застройка будет развиваться, – добавил он.
Тем не менее в ближайшее время его компания не планирует расширять географию строительства. Сейчас застройщик сосредоточен на проектах в Набережных Челнах – в частности, на среднеэтажном строительстве.
По оценке нижнекамского владельца компании «А2 Строй Инвест» Алексея Асанова, который сейчас завершает сдачу ЖК «Геометрия», покупательная активность на рынке жилья в целом снизилась в несколько раз. Одна из главных причин – ставка по ипотеке.
– Ипотека будет работать при условии, что она будет меньше 12%. Вот 12% – барьер. То, что свыше, народ уже не вытягивает. Ипотечные платежи начинают превышать зарплату, – отметил Асанов.
Владелец компании вспомнил, как выглядел рынок 10–15 лет назад: застройщики закладывали целые микрорайоны и продавали квартиры на этапе фундамента. Эта бизнес-модель, по его словам, закончилась пять–семь лет назад.
– Сейчас, когда дом достроен, он бывает, что наполовину не продан. Ситуация поменялась не просто резко, а кардинальнейшим образом, – подчеркнул застройщик.
По его словам, в период строительного бума на рынок пришли предприниматели из других сфер – ресторанного, торгового бизнеса. Это привело к классической ситуации переизбытка предложений. Несмотря на общую стагнацию, Елабугу Асанов считает перспективной локацией – за счет притока инвестиций в особую экономическую зону и оборонные предприятия, где зарплаты достигают в среднем 250 тыс. рублей на руки.
– Где приход свежих денег – там всегда народ первым делом тратит на недвижимость. Первые расходы – недвижимость, потом транспорт, потом мебель. Когда заходят новые деньги в любой город, сразу рынок недвижимости выстреливает, – добавил спикер.
По его информации, застройщики, работающие в городе, оценивают продажи положительно.
– Сейчас рынок стал более структурированным и конкурентным. Объекты, которые выводятся на рынок, должны быть более качественные, более продуманные. Надо понимать, куда ты заходишь: где-то рабочий класс – там надо подешевле, где-то олигархат – там статус важнее цены, – подытожил он.
Евгений Александров, коммерческий директор ООО СЗ «Домкор», отмечает, что рынок Елабуги довольно своеобразный. Менталитет елабужан по отношению к рынку жилья менялся на протяжении 10–12 лет.
– Когда мы только начинали строить микрорайон 4-5, даже привычные десятиэтажки были в восприятии покупателей очень современными. Постепенно в этом небольшом в основном малоэтажном городе сформировались достаточно высокие требования к жилью, и отчасти мы приложили к этому руку, последовательно внедряя самые лучшие практики и принципы строительства. Наши первые объекты и наши текущие очень сильно отличаются. Елабужане, когда приезжают в соседние города, в том числе в Набережные Челны и Казань, конечно, отмечают основные современные тенденции в строительстве жилья и само собой хотят, чтобы их жилье максимально соответствовало нынешним требованиям. Хотят дома переменной этажности, закрытые дворы и дворы без машин, современные фасады, удобные и эстетичные места общего пользования, квартиры с чистовой отделкой, что мы и предлагаем в наших жилых комплектах в жилых комплексах, – отмечает собеседник издания. – По сравнению с остальными городами рынок Елабуги сложный и низкомаржинальный. Накладываются некоторые особенности малых городов. В частности, здесь работает семейная ипотека по льготной ставке до 6% на покупку вторичного жилья. Эта программа как раз в городах, где объемы строительства небольшие. Поэтому вторичка в Елабуге – серьезный конкурент первичке, – обозначил ситуацию на рынке коммерческий директор «Домкора».
Тем временем малые строительные компании, которые раньше возводили жилье в Елабуге, свернули бизнес и не планируют возвращаться на рынок. Причина – переход на эскроу-счета и недоступность банковского кредитования. По словам одного из таких предпринимателей, его компания построила в Елабуге четыре кирпичных дома у Пионерского парка. Последний объект сдали в 2021 году – и это стало точкой выхода с рынка.
– Мы уже пять лет этим не занимаемся. Нет смысла строить, – отметил собеседник.
Главной причиной ухода он назвал введение эскроу-счетов – механизма, при котором деньги дольщиков блокируются до завершения строительства и недоступны застройщику в качестве оборотных средств.
– Раньше мы добирали за счет ипотечных кредитов, когда дольщики брали ипотеку и средства перечислялись напрямую на счета фирмы. У нас было примерно 70% своих денег, 30% – от дольщиков. И вот этих 30% больше нет. А кредиты брать под 20% – мы просто в минус уйдем, – объяснил он.
По наблюдениям спикера, на рынке остались лишь компании, способные строить полностью за счет собственных средств. Малые застройщики, которые опирались на частичное привлечение средств покупателей, такую модель больше потянуть не могут.
– Остались просто компании, у которых есть свои средства, – резюмировал он.
Альфия Андросенко
Оставьте первый комментарий