«Челнинские торговые центры однозначно получат отток покупателей. Это территориальная логистика»

Нижнекамский «король недвижимости» Рафис Мустафин готовится совершить своего рода «тектонический сдвиг» в отрасли и сместить центр торговли Закамья из Челнов к себе. На 1 апреля назначено открытие амбиционного ТЦ «Рамус Молл» площадью 120 тыс. кв. м и стоимостью в годовой бюджет Нижнекамского района. Выясняется, что власти соседнего города больше не хотят делить с Челнами доходы своих жителей. «Товарооборот должен оставаться здесь», - заявляет куратор нижнекамской экономики Радмир Беляев. Расчет на то, что мегамолл пусть и «убьет» мелкие ТЦ в самом Нижнекамске, зато соберет покупательский поток всей ближайшей округи, которая традиционно кормила ТЦ автограда. У челнинских бизнесменов было три года на подготовку ответных мер, пока проблемы со стройкой и пандемия срывали планы Мустафина. Что думают о гигантском соседе владельцы челнинских ТЦ - в материале Chelny-biz.ru.

«ОН СМЕСТИТ ЦЕНТР ТОРГОВЛИ ЗАКАМЬЯ В НИЖНЕКАМСК»

В Нижнекамске готовится открытие крупнейшего в Закамье торгового центра «Рамус Молл». Презентованный в 2018 году местным бизнесменом Рафисом Мустафины мегамолл изначально планировали запустить осенью 2019 года. Переносили трижды. Теперь техническое открытие назначено на 1 апреля. И то, запускать будут частями: первые три этажа - в апреле, четвертый и пятый (предусмотренные для развлечений) - в августе. Сейчас арендаторы занимаются обустройством торговых площадей.

Ramus Mall - многофункциональный комплекс в шесть этажей (пять надземные) и в 120 тым. кв. м (втрое больше «Торгового Квартала». Построен в центре города - на пересечении улицы Сююмбике и проспекта Мира. Заявлено, что здесь будет более 500 отделов отдыха, развлечений, шопинга. Также появятся детский развлекательный центр, восемь кинозалов, каток площадью 400 кв. м, заявлен был и Центр здоровья и отдыха «Оздоровительные Термы» площадью 7 тыс. кв. м (о его перспективах информации пока нет). Чистая арендная площадь - около 70 тыс. кв. м.

Плановая проходимость «Рамус Молла» составит около 20 тыс. человек в день. Заявлены многоуровневая и наземная парковки на 700 машиномест.

ТРЦ позиционируется как «суперрегиональный». В презентации на сайте отмечается, что совокупность зон охвата МФК «Рамус Молл» составляет 1 350 000 человек, притом, что население самого Нижнекамска - всего 275 тысяч. В расчет берутся также Набережные Челны, Альметьевск, Елабуга и Менделеевск.

- «Рамус Групп» решила изменить структуру торговли в Нижнекамске, - говорится в презентации компании. - «Рамус Молл» станет одним из главных в Татарстане и сместит центр торговли Закамья в Нижнекамск, что окажет заметное влияние на развитие всего города в целом.

Подчеркивается, что Нижнекамск - город молодой, современный, со стабильным доходом населения и средним возрастом жителей 35 лет. К слову, по итогам 2020 года средняя зарплата в Нижнекамском районе составила 48,8 тыс. рублей, на градообразующих предприятиях - 60 тыс.

- Сегодня в Нижнекамске одни из самых высоких зарплат. Мы занимаем второе место по Татарстану. У людей есть средства, - поясняет Chelny-biz.ru экономическую обоснованность проекта Радмир Беляев, первый заместитель руководителя исполкома Нижнекамского района. - Мы таким образом решаем самую главную задачу - чтобы нижнекамцы не ездили в Челны или Казань за покупками, из-за того что в городе нет какого-то определенного бренда. Необходимо, чтобы заработанные деньги населения тратились в городе. Товарооборот должен оставаться здесь.

Торговый центр, стоимость которого соразмерна годовому бюджету всего Нижнекамского муниципального района (6 млрд рублей), как ожидается, станет источником пополнения местной казны. Здесь планируют занять около трех тысяч человек.

Ради трафика в молле решили разместить филиал МФЦ и Центр по поддержке и развитию предпринимательства. Планируется создать открытый офис с коворкинг-зоной для начинающих бизнесменов и стартапов.

- Это очень интересная практика, когда люди приходят за покупками и параллельно сдают документы и получают муниципальные услуги, - говорит Беляев. - Мы пришли к выводу, что это будет новый и интересный формат для республики. Мы хотим быть ближе к предпринимателям. Планируем запустить формат в августе.

«ТА ЖЕ «СНЕЖНАЯ КОРОЛЕВА» В ЧЕЛНАХ – МАГАЗИН НАХОЖЕННЫЙ. НО ЭТО НЕ ОТМЕНЯЕТ ЕГО ИНТЕРЕСА К НИЖНЕКАМСКУ»

Задача - к сентябрю заполнить ТЦ на 90%. Осенью планируют официальное помпезное открытие.

На сайте указано, что уже заключены договора по магазинам New Yorker, H&M, House, Cropp, SinSay, Л’этуаль, «М.Видео», O’stin, Funday, «4 лапы», парком развлечений «Суперленд», неким кинотеатром и операторами фудкорта.

На стадии заключения - Terranova, DNS, Leran, Zarina, Küchen Land, Befree, Oodji, CCC shoes, «Cнежная Королева», Fitness House, Kari, Gloria Jeans, Familia, Subway, «Перекресток», «Леонардо», «Ташир Пицца».

На рекрутинговых ресурсах Chelny-biz.ru нашел вакансии от Семейного развлекательного центра «Суперленд», магазинов New Yorker, Zarina, FUNDAY, SINSAY, Familia, SOKOLOV, 1 Galaxy (фирменный магазин Samsung), «М.Видео», «Эпоха 5G (магазин техники Xiaomi), а также челнинской сети Ninel семьи Кривоноговых.

Челнинского покупателя этим ассортиментом не удивишь, практически все бренды в городе есть. А вот жители районов клюнуть должны.

Разработкой концепции ТЦ и брокериджем занималось московское девелоперское агентство «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг».

- Основной принцип подбора арендаторов - новизна. Мы не ставили задачу перетасовать ту среду, которая сформировалась в городе, например, переставить магазины из других ТЦ в «Рамус», - прокомментировала Chelny-biz.ru директор «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» Мария Гурова. - Мы поставили перед собой более амбициозные цели – притянуть и открыть операторов, которые готовы сделать флагманские магазины. Например, «Снежная королева», представленная в Челнах, – магазин нахоженный, давний. Но это не отменяет его интереса к Нижнекамску. В «Рамус Молле» магазин будет в новом формате: больше по размеру (более 900 кв. м) и по принципу универмага (не только верхняя одежда, но и текстиль).

Международный оператор H&M, напротив, в Нижнекамске будет представлен в том же формате, что и в Sunrise City в Челнах, отмечает Гурова.

- Для H&M это вопрос экспансии. Нижнекамск стал логическим дополнением к первому магазину. Тем более, что они считают потенциал города высоким и интересным. Здесь другая аудитория. Мы, конечно, рассчитываем, что часть посетителей будет приезжать из Набережных Челнов, но превалирующую часть - нижнекамцы, - говорит директор агентства. - Международные арендаторы всегда стремятся к подобному. Они смотрят на других операторов, которые планируют запуск в центре. В частности, у нас будет открываться практически вся группа польской компании LPP: House, Cropp, SinSay, за исключением RESERVED. Это позволило создать очень крепкий пул, включая, в том числе New Yorker. Это тоже флагманский магазин, он будет реализован в новом формате. Этот микс – LPP, H&M, New Yorker – обладает очень сильным синергетическим эффектом.

«Рамус Молл» рассчитывает на дальнейшее пополнение пула, когда Европа выйдет из локдауна.

- Многие компании просто завязаны на цепи логистических поставок и мощности зарубежных фабрик, - констатирует Мария Гурова. - У нас, например, было подписана оферта с польским универмагом (он в Челнах не представлен), но, к сожалению, Европа сейчас находится в полузакрытом режиме, и фабрики выполняют объем поставок только на существующие магазины. Поэтому мы пока в таймауте. Есть еще немецкая компания Deichmann. Ее тоже нет в Набережных Челнах, она готовы прийти к нам.

На синергетический эффект рассчитывают техномаркеты «М.Видео» и DNS: на одном этаже покупатель сможет посмотреть всю бытовую технику и электронику.

К открытию планируют ледовый каток площадью 1000 кв. м. Это своего рода прецедент.

- В городе есть ледовая спортивная арена, в данном случае планируется развлекательно-спортивная, - поясняет Мария Гурова. - Не просто прийти и покататься в выходные как любитель. Там планируют организовать секции, привлекать фигуристов, хоккейные команды. Можно проводить различного рода акции, в частности, празднование дней рождения на катке.

- Общепит и развлечение – наиболее пострадавшая отрасль. Говорить о том, что мы сможем представить эксклюзивных арендаторов – пока сложно, - отмечает директор «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг». - Мы рассчитываем, что фудкорт будет представлен не менее 12 концепциями. Будут ключевые игроки: KFC, Burger King, пиццерии.

Из спортивных операторов выбор пал на клуб сети Fitness House (3 тыс. кв. м). А разработке находится кинотеатр на восемь залов.

- Зона развлечений в регионах всегда являлась слабым звеном. Особенно кинотеатры в городах с населением менее 300 тысяч. Для сетевых касса делается не на заполняемости зала, а на объеме зала. Поставить шести-, восьми-, 12-тизальник в городе менее 300 тысяч – это вопрос очень долгой окупаемости. Все зависело от условий для сетевиков. Часто операционную деятельность берет на себя управляющая компания торгового центра. В регионах очень часто оператором кинотеатра становится сам ТЦ, - замечает Гурова.

Власти хотят видеть в арендаторах ТЦ местный и региональный бизнес, включая челнинский, но пока его здесь будет мало.

- Понятно, что нет желания устраивать там колхозный рынок. С точки зрения региональных – если у них все стильно, то почему бы и нет? - говорит Радмир Беляев. - Возьмем в пример челнинскую фабрику «Бросско» - чем они не достойный региональный оператор?! Занимаются красивой и стильной школьной формой. Такие арендаторы, конечно, нужны. Если они изъявят желание, я думаю, что «Рамус Молл» поможет. Конечно, ставка сначала идет на федеральные компании. Потом будет донабор. У «Бинхартс» есть запрос, например, у Ильнара Сираева, который развивают бургерные. Мы общаемся.

- У нас, конечно, есть заявки от местных игроков. Но когда мы ведем с ними переговоры, говорим: «Ребята, вы будете стоять в очень конкурентном пространстве», - предупреждает глава девелоперского агентства. - Если открываетесь, то подумайте об изменении дизайна, оформления магазина, чтобы вы могли конкурировать на уровне маститых международных операторов. Оттого, что мы перетасуем уже имеющихся операторов, мы не сделаем выхлоп.

«ЧЕЛНЫ И НИЖНЕКАМСК – СОВЕРШЕННО РАЗНЫЕ ГОРОДА. У КАЖДОГО СВОИ ПОКУПАТЕЛИ»

Челнинские игроки рынка, что интересно, не проявляют свое отношение к появлению гиганта под боком. Руководители крупных торговых центров в большинстве своем отказались сегодня от комментариев, заметив, что стоит дождаться официального открытия. Мол, итог станет виден только после первых месяцев работы.

Прогнозы делать тоже рано, считают в ТЦ. Рынок, по их словам управляющих, в текущий момент непредсказуемый и падающий. Шансы Мустафина оценили скептически: придется еще подумать, как завлечь челнинских покупателей.

Директор ТЦ «Омега» Хамид Бегишев, комментируя ситуацию очень скупо, пояснил, что оттока покупательского трафика из Челнов ожидать не стоит:

- Мы пока не изучали их пул арендаторов, но опасений нет. Челны и Нижнекамск – совершенно разные города. У каждого свои жители, свои покупатели.

- Мы не строим больших иллюзий на то, что все Набережные Челны начнут ездить сюда. Но на определенный процент рассчитываем, - говорит директор «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» Мария Гурова. - Когда операторы делали для себя расчеты целесообразности открытия, Набережные Челны в расчетах участвовали. Крупный объект с новым составом всегда является привлекательным. К тому же расстояние – буквально ничего. Но нельзя исключать того, что в крупных городах действует принцип локализации. Грубо говоря, когда вы имеете один крупный проект, к вам едут чуть ли не за 300 км. В нашей практике было и такое – в городе с населением 60 тысяч. Самый крупный центр для этого района - к нему приезжали на выходные за 300-400 км. Принцип новации - это как раз механизм привлечения посетителей из Набережных Челнов. Мы крупные, у нас есть много чего интересного и уникального. Я думаю, что Нижнекамск теперь станет на уровень Набережных Челнов. «Рамус Молл» встанет в один ряд с «Омегой», «Торговым кварталом» и Sunrise City.

Радмир Беляев настроен более решительно:

- Действительно, собственник ставит задачу стать притяжением для Закамской территории. Планируется обустроить там восьмизальный кинотеатр и каток – челнинцев и казанцев этим, конечно, не удивить. Но близлежащие территории, жители которых ранее ездили в Челны или Казань, - Чистополь, Заинск, Алексеевский район – однозначно будут приезжать за покупками в «Рамус Молл». Если тебе, например, нужно купить в Henderson костюм и брюки, зачем ездить из Чистополя в Челны, когда это ближе сделать в Нижнекамске? Это все территориальная логистика. Челнинские ТЦ однозначно получат отток нижнекамских покупателей.

Да и жители автограда, по мнению Беляева, будут приезжать. Не столько ради шопинга, сколько из любопытства:

- У нас есть аналитическое исследование – достаточно большое количество челнинцев приезжают просто погулять в Нижнекамске, посмотреть парки, скверы и т.д. Но то, что основной курс будет на «Рамус Молле», это бесспорно.

«Я ПО КРУПИНКЕ СОБИРАЛ ВСЕ, ЧТО ИМЕЮ, И НИКОГДА НЕ РИСКОВАЛ ПО-КРУПНОМУ»

Владелец «Рамус Молла» - влиятельный местный бизнесмен и депутат горсовета 69-летний Рафис Мустафин. Уроженец Тукаевского района еще в конце 1980-х ушел с «Нижнекамскшины» в предпринимательство, торговлю и стал крупнейшим владельцем коммерческой недвижимости в городе.

У Мустафина на сегодня десять юрлиц и одно ИП. Совокупная выручка - почти 400 млн в год (данные за 2019-й), прибыль - более 150 млн. Наибольшие обороты имеет ТРК «Пассаж» (123 млн), ООО «Пассаж» (60 млн), производство одежды из кожи «Стандарт» (97 млн), а также Нижнекамская швейная фабрика (34 млн).

С 1999 года его девелоперский бизнес существует под брендом Ramus Group. Компания реализовала 13 крупных проектов. По данным официального сайта, сейчас в управлении ГК находится более 120 тыс. кв. м торговых и офисных площадей (без учета «Рамус Молла»). Наиболее известные проекты - ТЦ «Рамус», четыре ТЦ «Барс», два ТЦ «Якорь». В орбиту холдинга входят строительная фирма, Нижнекамская швейная фабрика, ресторан «Варис», торгово-офисный комплекс «Олимп». Мустафин входит в число самых крупных рантье Татарстана.

- Я не шел по жизни семимильными шагами, - рассказывал бизнесмен о себе. - Я по крупинке собирал все, что имею, и никогда не рисковал по-крупному. Я считаю себя смелым человеком, однако стараюсь основательно обдумывать каждый риск. Не считаю оправданным риск, когда можно потерять все, что имеешь. Меня всегда увлекал сам процесс работы. В нем я нахожу наслаждение независимо от вознаграждения.

Мустафин четырежды избирался депутатом горсовета. Ранее представлял «Единую Россиию», сейчас - Партию Роста (является председателем Нижнекамского отделения). Мустафин возглавляет постоянную комиссию по бюджетной политике и экономическому развитию.

«Рамус Молл» - вероятно, самый дорогостоящий проект Мустафина. Его заявленная стоимость - около 6 млрд рублей. Из них 4 млрд - инвестиции самого бизнесмена (60%) плюс кредиты (40%). Остальные 2 млрд должны были вложить арендаторы. Свежих данных по ним нет. По расчетам владельца, мегамолл должен окупиться в течение 10 лет.

Примечательно, что ради мегамолла Мустафин еще в 2018 году выставлял на распродажу часть своих ТЦ: «Барс 4», «Старт», «Пассаж», бывшее здание «Дома быта». Местные СМИ сообщали, что средства понадобились на стройку и оплату услуг брокерского агентства, которое занимается привлечением арендаторов.

Коронакризис 2020 года серьезно ударила по бизнесу Мустафина. Торговые центры несколько месяц простояли закрытыми. Осенью, подводя итоги первой волны пандемии, он отмечал, что 15% торговых точек в его центрах, несмотря на скидки по арендной плате, закрылись:

- Мы многих арендаторов полностью освободили от арендной платы, большинству дали скидки до 80 процентов. Но, несмотря на нашу помощь, из-за снижения покупательской способности населения многие арендаторы были вынуждены закрыться.

Chelny-biz.ru

Фото: ТРЦ «Рамус Молл», e-nkama.ru, открытые источники, arendator.ru, business-online.ru, merchandising.ru