, 16 Декабря
$ 62,5544
€ 69,8608
Предложения банков
Новости
Подробно


«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

09.04.2019, 16:53

Гендиректор строительного холдинга «Домкор» Мунир Гайнуллов в эксклюзивном интервью Chelny-biz.ru поделился своим взглядом на отрасль, рынок недвижимости и строительную политику города. Прошлогодний всплеск ипотечного жилья - всего лишь «увертюра к стагнации» рынка, который вдобавок будет лихорадить от новых правил долевого строительства, считает глава компании. По его прогнозу, в Челнах останется всего пять-семь застройщиков. Гайнуллов рассказал, что ждет остальных, почему Домкор допускает привлечение крупных инвесторов в свои проекты, но не видит в Челнах места для федеральных девелоперов. Объяснил, из чего складывается цена квадратного метра жилья, почему развитая на Западе практика арендного жилья не приживается в России, а «человейники», напротив, скоро могут добраться до Челнов. Что Мунир Гайнуллов ответил критикам панельного домостроения, какие варианты решения проблем с парковками видит и почему считает направлениями роста Челнов – Шильну и редевелопмент промзон – в материале Chelny-biz.ru.

«НАМ НЕ ТО ЧТО ОТЛОЖИТЬ – НАОБОРОТ, В СВЯЗИ С ОБНОВЛЕННЫМ ЗАКОНОМ О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ПРИШЛОСЬ УСКОРИТЬСЯ»

Мунир Анварович, каковы итоги 2018 года для холдинга «Домкор»? Что удалось реализовать, какие проекты пришлось отложить?

– Итоги года неплохие как в части строительства новых домов – их восемь, так и в части реализации – продано 1540 квартир. Построен и заселен первый дом в ЖК «Тюльпан», у горожан появляется понимание, как будет выглядеть этот комплекс на финише. В этом году мы его завершаем. Продолжилось освоение 63-го микрорайона как с точки зрения коммерческого строительства, так и с точки зрения социального. Заселен первый соципотечный дом 63/13. На 2019 год также серьезные планы – пять домов по программе социальной ипотеки.

Основательно поработали мы в части отделки квартир, закрепив улучшения в стандартах: акриловые ванны, матовые натяжные потолки, усиленный бытовой линолеум, межкомнатные двери с ПВХ-покрытием, качественные виниловые обои, стальная входная дверь с двумя замками, зашитые трубы в санузлах – таков сейчас стандарт отделки от Домкора. Притом, что у нас появляются проекты предчистовой отделки, мы все равно остаемся на твердой позиции: квартиры должны сдаваться полностью готовыми для проживания. Сейчас рассматриваем варианты их частичной меблировки.

Еще один практически реализованный проект 2018 года – первый 4-этажный дом в микрорайоне 17А. Это тоже не совсем привычный класс жилья как с точки зрения функционального зонирования пространства и наличия дополнительных помещений, так и с точки зрения эстетики и архитектуры.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

Что касается вашего вопроса про «отложить»… Нам не то что отложить – наоборот, в связи с обновленным законом о долевом строительстве, пришлось ускориться с некоторыми планами. В 2018 году в Домкоре спроектировали много новых домов, по которым получили разрешения на строительство. Их будем строить в 2019-20-м годах.

Вы упомянули про меблировку квартир. Это сейчас востребовано рынком?

– Судя по опросу нынешних и потенциальных покупателей, пока рынок воспринимает меблированные квартиры достаточно осторожно. Но мы попытались декомпозировать понятие «квартира с мебелью». Что для людей сейчас приоритетнее? Кухня, прихожая, наличие встроенных шкафов. Вот в таком порядке и будем реализовывать нашу концепцию.

Мы ведь не придумываем нового, а идем по пути стран, где это направление хорошо развито. Там жилье предлагается именно такое – с полной чистовой отделкой и с частичной или полной меблировкой. Заезжаешь – там вся мебель и предметы интерьера расставлены по своим местам, всё готово для жизни.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

«СО ВРЕМЕНЕМ «ДОЛЕВКА» УЙДЕТ СОВСЕМ, ПОТОМУ ЧТО ЗАСТРОЙЩИКУ ПРОСТО НЕВЫГОДНО БУДЕТ»

Ситуация на строительном рынке страны, как говорят ваши коллеги, непростая. Как вы ее оцениваете?

– Соглашусь, что непростая, хотя 2018 год показал серьезный всплеск выдачи ипотечных кредитов и, как следствие, продаж жилья. Но думаю, этот всплеск – всего лишь увертюра к стагнации, которая наверняка начнется после вступления в силу всех норм 214-го закона о долевом строительстве. Она произойдет естественным образом, после обещанного экспертами 20-30-процентного повышения цен на жилье. Просто выпадет достаточно большой сегмент покупателей, которые худо-бедно укладывались в стоимость квадратного метра, а теперь – не смогут.

Каковы прогнозы и риски 2019 года? В целом по отрасли и в разрезе Домкора.

– Самый главный риск – это внедрение того самого 214-го закона. На данный момент механизм работы по нему четко и ясно не прописан, мы встречаем много противоречий в подзаконных актах, которые, скорее всего, будут уточняться весь год. С введением эскроу-счетов, с аккредитацией застройщиков тоже много непонятных моментов. Наверняка это негативно скажется на рынке в целом – его будет лихорадить.

Думаю, что в 2019-20 гг. произойдет окончательная санация рынка: с него вынуждены будут уйти небольшие компании, которые, вполне возможно, уже начали какие-то проекты, но подпали под новый закон и не успевают завершить по старым правилам. Так что можно ожидать армию новых обманутых дольщиков. Причем это касается всей России. В некоторых регионах, где рынок жилья не настолько развит, проблемы даже более серьезные, чем у нас, и я боюсь, что рынок там просто замрет на нулевой отметке.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

Что касается Домкора, то за счет вертикальной интеграции холдинга, замкнутого цикла производства, собственных ресурсов в виде завода, парка техники, накопленных финансовых средств, мы не настолько подвержены влиянию всех этих процессов. Тем не менее, ветер перемен мы, конечно же, тоже чувствуем.

Сегодня мы привыкаем к новым правилам. Смотрим, какие дома сможем построить самостоятельно и вывести на продажу готовыми, а какие пойдут по эскроу-счетам. Пока запущено два пилотных проекта с эскроу-счетами – жилые дома в 25-м микрорайоне Замелекесья и в Альметьевске. На данный момент они проходят аккредитацию.

Рассматриваем мы и альтернативные варианты – например, привлечения крупных инвесторов, которые могут поучаствовать в проекте и землей, и финансовыми ресурсами, с последующей выплатой их части вознаграждения на финише.

Каким вы видите будущее долевого строительства? Говорят, оно совсем сойдет на нет.

– Мы это и наблюдаем. Оно точно сократится. Оптимисты говорят, что на 30%, я склонен считать, что эта цифра может дойти и до 50%. Со временем это явление уйдет совсем, потому что застройщику просто невыгодно будет участвовать в этом проекте. Ведь, по идее, сам принцип «долевки» заключался в том, чтобы на начальных этапах возведения дома ты мог рискнуть, вложиться и проинвестировать его дальнейшее строительство с существенным дисконтом от цены готового жилья. Любые инвестиции – это всегда риск. А сейчас дольщиков государство освобождает от этих рисков.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

Какова сегодня доля Домкора на строительном рынке Татарстана? Планируете ли вы наращивать деятельность в других городах республики, выходить за пределы региона?

– Доля нашей компании – 12%. Мы рассматриваем другие города республики и даже близлежащие регионы, но опять же в свете всех законодательных изменений, говорить о какой-то серьезной экспансии преждевременно. Пока мы не поймем новые правила игры, пока не отточим свою работу и не дождемся четко прописанных регламентов и алгоритмов, масштабировать наш бизнес мы вряд ли будем. По крайней мере, в ближайшие год-два.

«ЗАЧЕМ СТРОИТЬ ДВОРЕЦ, КОТОРЫЙ ПОТОМ НИКТО НЕ КУПИТ?»

При сегодняшнем уровне себестоимости домостроения Домкора может ли компания строить коммерческое жилье в городах уровнем ниже, с более низкими ценами на квартиры?

– Мы работаем на таких рынках, и скажу так: это очень непросто, особенно если учесть наличие в этих городах мелких застройщиков, которые зачастую строят – да и реализуют потом жилье – по, скажем так, не совсем прозрачным схемам. В том и заключается положительная сторона принятого закона – что бо́льшая часть таких участников точно уйдет с рынка. Есть и другая сторона вопроса. Если в небольших городах у населения нет достаточного уровня доходов, рынок недвижимости варится в собственном соку: покупка нового жилья происходит практически за счет «вторички».

Строителей часто упрекают в дороговизне жилья. Но надо понимать: рыночные реалии поменялись. Стоимость земельных участков возросла в разы, арендная плата на них тоже существенно увеличилась. А инфраструктура? Как вы знаете, мы обычно выходим в голое поле и с нуля возводим новые микрорайоны. Только в инженерные сети, дороги, строительство РТП Красных Челнов мы вложили более 200 млн руб. Это колоссальные деньги, сопоставимые со стоимостью нового многоквартирного дома.

И потом, кто бы что ни говорил про импортозамещение, но влияние санкций мы тоже очень сильно на себе ощущаем, особенно при закупках стройматериалов – они дорожают чуть ли не каждый месяц. Как и всех граждан, нас не обходят стороной инфляционные процессы. Прибавьте к этому немалые ежемесячные отчисления в компенсационный фонд – из всего этого и складывается стоимость квадратного метра. Несмотря на это, мы достаточно долго удерживали цены на уровне докризисных. При средней рентабельности в год в 5-6%.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

Многие считают, что эта цифра от лукавого и что на эти деньги вы вполне могли бы отказаться от строительства «панелек» в пользу других систем домостроения.

– Нам не в чем оправдываться и не в чем себя упрекнуть. Мы готовы разложить стоимость квадратного метра жилья для любого.

Удивляют каждый раз рассуждения наших «диванных аналитиков» о домкоровских «панельках». Это же всем известная истина: спрос рождает предложение. Посмотрите, в городе есть замечательные проекты, красивые, концептуально продуманные и… реализующиеся годами из-за высокой стоимости. Люди не могут себе позволить покупать жилье в таких домах! Цена – вот что является показателем спроса. Зачем строить прекрасный, дорогой дворец, напичканный технологическими изысками, который потом никто не купит? Конечно, приходится экономить, сокращать издержки, чтобы уложиться в наиболее приемлемую для покупателя стоимость.

«ВОПРОС В ТОМ, ЧТОБЫ СЕЙЧАС НЕ ПОЯВИЛАСЬ НОВАЯ ВОЛНА ДОЛЬЩИКОВ В СВЯЗИ С 214-М ЗАКОНОМ»

Как отразился уход Талгата Абдуллина из Госжилфонда при президенте РТ на отношениях компании с фондом?

– Никак не отразился. Наоборот, объемы строительства по социальной ипотеке только нарастают. В этом году мы планируем ввести в эксплуатацию четыре дома в Набережных Челнах и один в Альметьевске. Должны появиться и задельные объекты, которые мы обязаны ввести в 2020 году: 63/20, 63/21, 63/23 плюс дом 63/16. Сегодня ГЖФ готов обеспечить нас объемами аж до 2021 года – дело лишь в том, чтобы мы сами смогли «проглотить» эти объемы.

В 2019 году компания подключается к решению проблемы обманутых дольщиков в Набережных Челнах. Почему вы ранее не соглашались, в результате чего неоднократно вызывали критику мэра в свой адрес?

– Как не соглашались? Мы участвовали уже в такой программе и достраивали дом 49/14 после банкротства застройщика, заселили в него 80 семей. С нами рассчитались землей, на которой мы потом подняли несколько объектов. Это была достаточно успешная практика, можно сказать, мы были пионерами. На ее основе родились дальнейшие механизмы по достройке проблемных объектов.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

В какой форме вы готовы участвовать сейчас?

– Обманутым дольщикам дома 65/03 мы предоставляем квартиры в ЖК «Просторы». На их суммарную стоимость с исполкомом заключается соглашение о выделении равноценного земельного участка. Вообще, мне кажется, в Татарстане наиболее успешно ведется работа по этому направлению: создан Фонд обманутых дольщиков, который эффективно решает вопросы, городские власти активно участвуют, и количество обманутых дольщиков сокращается высокими темпами. Вопрос в том, чтобы сейчас не появилась новая волна дольщиков в связи с 214-м законом.

На ваш взгляд, в Челнах потенциально есть застройщики, которым грозит уход с рынка?

– Есть, и мы их видим.

«ОСТАНЕТСЯ НЕСКОЛЬКО СЕРЬЕЗНЫХ ИГРОКОВ, ИМЕЮЩИХ ВСЕ НЕОБХОДИМЫЕ РЕСУРСЫ. ДУМАЮ, ПОРЯДКА ПЯТИ-СЕМИ ЗАСТРОЙЩИКОВ»

Какова ситуация на рынке недвижимости в Набережных Челнах? Тенденции по спросу и предложению.

– Сегодня на рынке недвижимости не только Челнов, но и всей республики, страны – тренд на глобализацию. В результате останется несколько серьезных игроков, имеющих все необходимые ресурсы, финансовые, кадровые и т.д. Предложение будет сжиматься естественным образом – как результат сокращения количества строек. Ну и спрос, конечно, тоже.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

Как вы считаете, сколько застройщиков останется в Челнах?

– Думаю, порядка пяти-семи застройщиков. Мелкие либо уйдут совсем, либо будут пытаться объединиться с крупными – входить в их состав своими активами.

Насколько остро стоит конкуренция между сегодняшними застройщиками?

– Конкуренция очень высокая, и она только обостряется. Компании работают и над улучшением потребительских качеств своих домов, и над грамотной их подачей, и над ценообразованием.

У нас в каком-то смысле уникальный город. Если во многих других 80% жилья строится в черновой отделке и лишь 20% в чистовой, то в Набережных Челнах картина прямо противоположная. И долгое время, если помните, Домкор был одной из немногих компаний, предлагавших концепцию «заезжай и живи». А сейчас все подтягиваются. Это сказывается на качестве предложения, на каких-то «фишках» от застройщиков, услугах.

Я хорошо отношусь к конкуренции: это отличный драйвер роста, она заставляет нас постоянно развиваться, искать новые идеи. А потребитель от этого только выигрывает.

Год назад в городе активно обсуждался планируемый приход крупных федеральных игроков строительного рынка вроде ПИКа, «Эталона»…

– Я не слышал об их приходе в Набережные Челны. Думаю, для них наш уровень маржинальности не очень интересен. Есть попытки федералов войти на рынок Казани – все-таки этот город куда инвестиционно привлекательнее, чем наш, и думаю, пока они будут осваивать миллионники, крупные областные центры. Прежде всего, ориентиром для них будет ценник – стоимость, по которой они смогут продавать жилье. Едва ли Челны в списке их приоритетов.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

«МЫ НЕ СОБИРАЕМСЯ ОТКАЗЫВАТЬСЯ ОТ ПАНЕЛЬНОГО ДОМОСТРОЕНИЯ И НЕ СЧИТАЕМ ЭТО ПРАВИЛЬНЫМ»

У жителей города растут требования к качеству жилья, усиливается спрос на квартиры повышенной комфортности и улучшенной планировки. Как вы учитываете эту тенденцию?

– Есть эта тенденция, и мы стараемся ее учитывать. Это и дома в ЖК «Тюльпан», и башни в микрорайоне Красные Челны. Мы сдаем первый четырехэтажный дом в Красных Челнах – 17А-III-15 и готовимся тиражировать этот опыт на 26 микрорайон – там будет построено порядка 22 аналогичных 4-5-этажных домов с улучшенной эргономикой, интересными планировками, дизайнерским оформлением мест общего пользования. Мы стремимся продумывать всё до мелочей, следуя последним тенденциям в сфере индустриального домостроения. В обозримой перспективе планируется и строительство дома премиум-класса в Новом городе.

Все чаще в Набережных Челнах звучит критика панельного домостроения. Как вы лично относитесь к данному типу домов?

– Странно слышать критику панельного домостроения, когда 80% жилья в Набережных Челнах является панельным. Ну, и все-таки обыватель не совсем понимает разницу между панельными домами, построенными в 1970-80 годах, и нынешними. Наш завод претерпел в 2012 году серьезное технологическое перевооружение. Это новое производство ЖБИ, продукция абсолютно другого качества, чем 40-50 лет назад.

Возьмите столицу. В Москве порядка 40% жилья тоже строится из железобетонных панелей. Самые передовые застройщики страны вроде ПИК или ЛСР возводят именно панельное жилье. Да, оно должно быть более комфортным, и те «детские болезни», которыми страдали старые «панельки», уже давно в прошлом. Мы все работаем и над улучшением потребительских характеристик домов, и над их архитектурой.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

Процесс этот небыстрый. Те наработки, что делаются в Домкоре сейчас, вы увидите лишь через пару лет. Это связано с длительностью инвестиционного цикла. Спроектировать и построить многоквартирный дом – на это уходит два-три года. Могу только сказать: мы меняемся. Объекты, которые мы уже строим в Красных Челнах и планируем возводить на третьей, четвертой линии ЖК «Дружный» в Замелекесье, в 9-м и 15-м комплексах Нового города, будут существенно отличаться от остальных и по конструктиву, и по набору инженерных решений, и по эстетическим характеристикам.

Поэтому мы относимся к панельному домостроению хорошо. Задача, поставленная президентом страны строить по 120 млн. кв. м в год и быстро обеспечивать граждан жильем, – решается только с помощью индустриального домостроения. Ну, и давайте не будем забывать, что это один из самых доступных для людей видов жилья.

В каком случае Домкор может отказаться от панелек?

– Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным. В последнее время мы много ездили и в Москву, и в Санкт-Петербург, видели дома, построенные из панели. Достаточно много развитых стран применяют эту систему. В той же Финляндии 95% жилья построено из ЖБИ. Да, безусловно, им нужно придавать архитектурную выразительность. Но, повторяю, в этом направлении работа ведется.

Мы будем и дальше развивать это направление. В том числе и из-за нашего завода «Домкор Индустрия», который обеспечивает работой порядка 1000 человек. Напомню, мы ведь строим и каркасные дома, и монолитно-каркасные. И соответствующая продукция также выпускается на нашем заводе. Кроме того, в данный момент мы размышляем о создании на базе «Домкор Индустрии» домостроительного кластера, где бы размещались, например, производство окон, утеплителей, других материалов. Понятно, что кластер работал бы не только на нужды нашего холдинга, но и для сторонних потребителей.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

У вас, кстати, много заказов, выполняемых на сторону?

– Порядка 25% продукции мы отгружаем как нашим местным застройщикам, так и за пределами города и республики.

«СТРАННО СЛЫШАТЬ УПРЕКИ В СТОРОНУ ДОМКОРА, ЧТО, МОЛ, «ВТЫКАЮТ СВОИ ДОМА В ГОРОДЕ»

Какие современные тенденции в строительстве домов дойдут до нашего города в обозримом будущем?

– Современные тенденции сегодня не привязаны к системе домостроения, а зависят от насыщения самих домов какими-то инженерными, эргономическими, планировочными решениями. Законодатели моды в строительстве – это Москва, Питер и Тюмень.

Эффективное использование площади квартир и МОП, улучшение архитектурной выразительности домов, концепция «двор без машин» – таковы основные тренды. Постепенно застройщики приходят к безбарьерному входу в дома.

Много внимания уделяется сейчас благоустройству и формированию дворового пространства. Если раньше малые архитектурные формы были рассыпаны по двору в хаотичном порядке, то сейчас мы серьезно занимаемся зонированием: продумываем двор так, чтобы для малышей была отдельная игровая площадка со скамейками для мам, для детей постарше – немного в стороне, во избежание «пересечений» с малышами и травм. Для взрослых – отдельная территория для спорта и других активностей.

Вообще, странно слышать упреки в сторону Домкора, что, мол, «втыкают свои дома в городе». А ведь у нас на один кв. м жилья в среднем приходится один кв. м благоустройства при среднем показателе 0,5.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

За последние два десятилетия средняя этажность домов в Набережных Челнах выросла на четыре. Есть опасения, что очень скоро в городе появятся так называемые «человейники», которыми обросла Казань.

– Этажность растет. Во-первых, это обусловлено ростом стоимости земли. А во-вторых, освоением новых технологий нашими застройщиками. Если раньше пределом их компетенций были 17-этажные дома, то теперь появляются и 25-этажные башни, и даже выше. Что касается нас, мы развиваем и 10-, и 17-этажки, есть у нас и проекты 25-этажных домов.

Я считаю, это оправданно, при условии соблюдения застройщиком всех нормативных требований по благоустройству и обеспеченности парковочными местами.

«ЗАГНАТЬ БРОШЕННЫЕ ВО ДВОРАХ МАШИНЫ НА ПАРКОВКИ ЗАСТРОЙЩИК НЕ МОЖЕТ»

Кстати о парковочных местах. Как компания решает эту проблему? Когда будет введен запланированный в 63-м микрорайоне многоуровневый паркинг?

– Мы планируем строительство паркинга в 63-м микрорайоне, ведем предпроектные работы. Нужно понимать: для застройщика строительство паркинга – это достаточно серьезное обременение. Особенно учитывая упомянутую выше маржинальность ведения бизнеса в Челнах. Может быть, для Казани это не так болезненно, но для нашего города – очень. И если бы эти машиноместа реализовывались по себестоимости, мы бы уже были рады. Но спроса на них нет. Да и люди сейчас не готовы пройти даже 100 м до парковки, а предпочитают оставлять машины возле домов.

Здесь ведь речь еще и о культуре поведения горожан, о культуре содержания своих автомобилей. Если у себя в квартирах и на лестничных площадках мы поддерживаем порядок, то с хранением машин у нас беда, и без административного регулирования, только за счет застройщиков решить этот вопрос невозможно. Никаким образом мы не сможем загнать брошенные во дворах машины на парковки, не сможем поменять ментальность людей.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

Под административным регулированием вы имеете в виду штрафы?

– Я имею в виду борьбу с нарушителями правил парковки – теми, кто ставит машины на тротуары, газоны, детские площадки. В том числе штрафными санкциями. К сожалению, в нашей стране по-другому нельзя. И они, штрафы, должны быть достаточно существенными – выше, чем, к примеру, стоимость парковки в месяц.

Вспомните, лет 15-20 назад ни одной машины во дворах не стояло: люди не ленились отгонять их в гаражи, ставить на стоянки. Потому что боялись угона, краж и т.д. А сейчас страха нет – почему бы не загнать свое авто прямо себе под окна? Все равно же за это ничего не будет.

ГК «Профит» в 14-м комплексе планирует не продавать машиноместа в паркинге, а сдавать их по цене обычных стоянок.

– Такой опыт у нас тоже имеется. В том же ЖК «Янтарный». За сезон набралось 12 желающих. При том, что паркинг находится в 20-25 м от любого подъезда. Очень сложно заставить людей покупать или хотя бы арендовать дом для своей машины. Особенно если учесть, что покупка квартиры – это уже очень серьезный удар по бюджету среднестатистической семьи.

Мы были бы готовы, например, построить паркинг и передать его в управление какой-то компании, все-таки это не свойственный нам бизнес. Но желающих нет. А мы, кроме того, что несем расходы на строительство, потом еще и тратимся на содержание этого объекта.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

«АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ СТАНЕТ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫМ, КОГДА ВЫЙДЕТ ИЗ ТЕНИ»

Видите ли вы перспективы арендного жилья, на которое возрастет спрос в связи с развитием ТОСЭР и привлечением кадров из других районов, регионов?

– Во-первых, я не уверен, что с развитием ТОСЭР в город хлынут новые кадры – скорее, появится больше рабочих мест для наших горожан. Во-вторых, сегодня арендное жилье трудно назвать привлекательным проектом. По нашим расчетам, срок его окупаемости – в лучшем случае 15-20 лет. Наверное, на него возрастет спрос, когда все-таки наступит насыщение рынка жилья в целом и застройщикам станет гораздо сложнее продавать свои квартиры.

– При каких условиях такие проекты будут и выгодными для застройщика и доступными для арендаторов?

– Арендное жилье нужно выводить с серого рынка. Если посмотреть на европейские города, где сегмент доходных домов хорошо развит, там всё жестко регламентировано: правила аренды жилья, правила изменения стоимости и т.д. А у нас… Все же понимают, что 80% сдаваемых квартир – это серые схемы. И ожидать, что добросовестный «белый» застройщик, который работает по договору и платит налоги, составит конкуренцию «серому» арендодателю, работающему без всяких документов и получающему деньги на руки, – по меньшей мере наивно.

Перспективы дальнейшей застройки территории Набережных Челнов. На сколько лет вашей компании хватит существующего земельного банка?

– В Домкоре достаточно серьезно относятся к вопросу обеспеченности земельными участками. Банк земли постоянно мониторится нашими специалистами. Что касается перспектив дальнейшей застройки, они очевидны: рост в сторону Малой Шильны. Возможно, редевелопмент промышленных территорий. Есть вопрос с сетями, но думаю, постепенно он будет решаться.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

На ваш взгляд, это целесообразно?

– Конечно. Нахождение промышленного предприятия в центре города – это всё же нонсенс. Давно назрела необходимость в освоении этих площадок именно под жилищное, социально-культурное строительство. Примеров редевелопмента подобных территорий в нашей стране достаточно: взять хотя бы территорию бывшего завода ЗИЛ в центре Москвы, которая сейчас активно развивается застройщиком ЛСР и превратилась в жилой комплекс «ЗИЛАРТ».

Какой вы видите застройку пока еще свободных территорий города: центра (19-й комплекс), микрорайона возле «Торгового квартала» и КФУ?

– По 19-му комплексу, насколько мы понимаем, концепция застройки уже сформирована. На данный момент проект планировки территории находится на согласовании. Все остальное – это, скорее, зона ответственности главного архитектора. Хотелось бы, чтобы центр города насыщался красивыми, выразительными зданиями, а уж как они скомпонованы – давайте предоставим этот вопрос специалистам.

«МЫ ОЧЕНЬ ЩЕПЕТИЛЬНО ОТНОСИМСЯ К ВЫБОРУ УЧАСТКОВ»

Минстрой ежегодно повышает план по жилью для Набережных Челнов. Есть ли в этом реальная необходимость?

– В Челнах этот план все последние годы находится в районе 300-310 тыс. кв. м в год. Думаю, такова реальная емкость рынка в нашем городе. Из этих 310 тысяч ведь часть уходит на индивидуальное жилищное строительство. Мы в свое время достаточно серьезно занимались изучением емкости рынка жилья в Набережных Челнах, хотели понять, есть ли на нем дефицит или наоборот строительство ведется с переизбытком. Привлекали к этому исследованию даже КФУ и, в общем-то, вышли на те же показатели – 300 тыс. кв. м в год.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

И потом, у Челнов ведь колоссальное отставание по обеспеченности жильем от республики. Средний показатель по Татарстану – 26,8 кв. м на человека, а по нашему городу – 22,9 кв. м. Почти четырех «квадратов» не хватает! Я тут задался вопросом и посчитал, что для того, чтобы просто догнать среднереспубликанские значения, Челнам нужно на протяжении четырех лет строить по 620 тыс. кв. м. Это не считая тех плановых ежегодных 300-310 тысяч, о которых вы говорили.

В 2018 году было возбуждено уголовное дело на топ-менеджеров Домкора по земельным участкам. Закрыты ли вопросы по земле? Как эта история отразилась на работе и земельной политике компании?

– Как известно, все вопросы были закрыты еще в прошлом году. Домкор в своей земельной политике всегда придерживается максимальной прозрачности и чистоты принятых решений, хорошо понимая глубину их последствий. Мы очень щепетильно относимся к выбору участков. У нас масса примеров, когда мы отказывались от того или иного надела из-за туманной истории его приобретения прежним собственником, нарушения санитарных зон или еще каких-то нормативов. Тем не менее, поиск земель мы ведем, в том числе и в других населенных пунктах, ежегодно пополняем пул своих земель новыми участками.

Насколько вы согласны со строительной политикой города?

– Можно долго искать недостатки в строительной политике городских властей. Главное – мы видим, что город меняется. Меняется динамично: вы посмотрите, сколько сейчас строится детских садов и школ, какое идет тотальное обновление больниц и поликлиник, реконструируются парки и скверы, расширяется сетка дорог. Наконец-то решается долгожданный вопрос с появлением собственных зданий у татарского и русского драмтеатров. Главная площадь города – Азатлык – преображается на глазах. Перечислять позитивные перемены можно долго, и, кто бы что ни говорил, все это – результат лоббистских усилий руководства Набережных Челнов.

«Мы не собираемся отказываться от панельного домостроения и не считаем это правильным»

Далеко не каждый город развивается так стремительно. И это заметно не только нам, жителям. Мои друзья из других городов и регионов, которые приезжали в гости пять лет назад и сейчас, видят эту динамику.

Лилия Павлова

Благодарим PR-службу ООО «ДОМКОР» за помощь в подготовке интервью.