«Фактически, ипотеки не станет. Это будет полный развал в строительстве»

Программа субсидирования процентных ставок по ипотеке все-таки не будет продлена, заявил заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев. Эта новость если не шокировала застройщиков, то точно подпортила их достаточно позитивные, несмотря на сложную экономику в стране, настроения. В 2015 году, в условиях падения покупательской способности населения, именно этот инструмент поддерживал рынок недвижимости. Но у Минстроя, по собственному признанию, есть пара козырей в рукаве. Пока правительство разрабатывает планы «Б», «В», «Г» и «Д», застройщики морально готовятся к обвалу продаж и вводят собственные «подушки безопасности». Сhelny-biz.ru опросил представителей стройиндустрии Набережных Челнов, которые описали дальнейшую судьбу жилищного строительства.

«НУ, ПОСТРОИМ МЫ ЖИЛЬЕ И БУДЕМ ЕГО КАРАУЛИТЬ?!»

Минфин России еще осенью прошлого года заявил, что не будет продлевать сроки действия госпрограммы субсидирования ипотечных кредитов. Тогда правительство надеялось, что к марту 2016 года ключевая ставка Центробанка РФ снова сможет вернуться к уровню 8,5%, и, таким образом, необходимость субсидировать ставки из госкармана просто отпадет. Но этого не произошло: ставка снижается, но не так быстро и не на столько, как хотелось бы. А предсказать, какой она будет к весне 2016 года, все равно, что на ромашке гадать. Сегодня, кстати, Центробанк РФ оставил ключевую ставку на уровне 11%.

Без господдержки ипотечные ставки составят от 13 до 17% годовых, отмечают эксперты. При дальнейшем их повышении кредиты станут менее доступными, а рынок жилья, который, в большей степени ориентирован на молодые семьи, замрет в ожидании.

– Субсидирование ипотечной ставки – самый эффективный механизм поддержки жилищного строительства, который был предложен правительством, – считает коммерческий директор ООО «ДОМКОР» Юрий Мочалин. – Он позволил нам каким-то образом просуществовать 2015 год. Естественно, что сейчас объемы кредитования сократятся. По сути, по отношению к 2014 году они уже существенно сократились. Речь здесь идет даже не об объемах кредитования, а о дальнейшей судьбе жилищного строительства. К примеру, если брать предыдущие годы, 2012-2014, соотношение приобретенных квартир через ипотеку и за чистые деньги составляла 60% к 40%. В 2015 году это соотношение изменилось: 85% через ипотеку, 15% – чистых продаж. Основными нашими покупателями являлись молодые семьи, которые покупали, в основном, свои первые квартиры. Это, кстати, также зависело от того, что рынок «вторички» за год просел. Поэтому улучшение жилищных условий, то есть продажа одной квартиры и покупка большей по площади, – такие сделки у нас сошли к минимуму. А на ипотеку люди шли именно потому, что условия предлагались даже лучше, чем в предкризисные времена. Сейчас же при непонятном развитии ситуации мы нашу молодежь загоняем в кабалу. Очень многие будут отказываться.

– Фактически, ипотеки больше не будет. Под 25% ни один разумный человек не станет ее брать. Это будет полный развал в жилищном строительстве, – уверен Альберт Петров, генеральный директор ООО УКС «Камгэсэнергострой». – И без того народ нищает из-за кризиса, а это станет последним ударом. Если программа государственного субсидирования ипотечных ставок продлена не будет, или ставка Центробанка РФ не уменьшится, то не будет и жилищной программы. Кроме того, никто с такими процентами не сможет строить жилье. Ну, построим мы и будем его караулить! Построить дом – половина проблемы. Вторая половина – как его реализовать. Если люди не будут иметь возможности приобретать жилье, все рухнет. Надеюсь, что руководство страны поймет, что так делать нельзя.

Около 90% покупателей жилья в Челнах привлекают кредитные средства, констатирует заместитель директора ГК «Профит» Леонид Аляшев. Это позволяет оценить масштабы возможных потерь.

– При этом жизнь людей не остановилась, они кредитоваться будут, но снижение потребительского спроса на недвижимость произойдет значительно, думаю, что минимум в два раза, – говорит Леонид Аляшев. – Если брать на сегодняшний момент рынок жилья в целом, то его емкость довольно приличная. Снижение спроса наполовину не говорит о приостановлении деятельности строительных компаний. У застройщиков всегда есть два выхода: снизить цену на жилье или предложить наиболее оптимальный по площади вариант квартир. Понимая это, ГК «Профит» вывела на рынок вариант доступного жилья – квартиры-студии (одно- и двухкомнатные квартиры с небольшими площадями). Они пользуются большим спросом и стоят гораздо дешевле.

«РЫНОК ЖДЕТ РАЗРАБОТКИ ЗАСТРОЙЩИКАМИ КАКИХ-ТО СОБСТВЕННЫХ ПРОГРАММ»

Как оказалось, предложений у Минстроя много. Основные – субсидирование первичного взноса за счет бюджетных средств и снижение размера первоначального взноса. Некоторые застройщики пошли на опережение и разработали собственные «подушки безопасности». При этом они не перестают надеяться на лучшее.

– Мне кажется, что рынок ждет разработки застройщиками каких-то собственных программ, – рассуждает Юрий Мочалин. – Но только теми застройщиками, которые владеют собственными оборотными средствами, чтобы субсидировать первоначальные взносы. Наша компания, видимо, мыслит с правительством одинаково: с января этого года мы запустили собственную программу по субсидированию первоначального взноса в размере его половины. Как мне кажется, правительство какие-то определенные действия все-таки предпримет, поддержит отрасль. Прежде всего, надо дождаться тех предложений, которые разрабатываются Минстроем, и надеяться, что они будут разумными и взвешенными. Предыдущие действия шли не на пользу застройщикам.

Коллега Мочалина из компании «Профит» отмечает сложности в разработке собственных программ застройщиков.

– Жилищные программы, которые застройщики могут сегодня предложить, предполагают так или иначе, варианты с привлечением ипотеки, – говорит Леонид Аляшев. – Таким образом, условия покупки для потенциального клиента, как правило, связанны с кредитованием через банк, и повлиять на доступность предложения по покупке жилья существенно не могут. Самостоятельные программы по покупке жилья со сроком кредитования 10-15 лет, вряд ли, будут кем-то предложены. Все эти моменты в любом случае не будут положительными для потребителя. При этом работа нашей компании, направленная на создание наилучших предложений и комфортных условий покупки жилья, необходима и как никогда актуальна в условиях экономического спада.

«НЕДВИЖИМОСТЬ, КАК ЛАКМУСОВАЯ БУМАЖКА, КОТОРАЯ ВПИТЫВАЕТ ТУ ЭКОНОМИЧЕСКУЮ СИТУАЦИЮ, КОТОРАЯ ЕСТЬ В СТРАНЕ»

К этой основной проблеме рынка жилья добавляется еще один фактор – скачущие курсы валют и ослабление рубля. Однако пока этот негативный момент в цепочке застройщик-покупатель сказывается только на строителях.

– От курса валют в основном зависит стоимость отделочных стройматериалов, – продолжает коммерческий директор ООО «ДОМКОР». – Они подорожали больше всего. Но на продажной цене квадратного метра это не сказывается, курс рубля тоже пока не сказывается. Недвижимость, как лакмусовая бумажка, которая впитывает ту экономическую ситуацию, которая складывается в стране. Однозначно я прогнозирую скачок цен. Возможно не в ближайшие полгода, поэтому, я считаю, что сейчас достаточно неплохие возможности инвестирования в недвижимость.

Исполнительный директор ООО ЖСК «Комфортное жилье» Рамиль Зиннуров отмечает, что большинство материалов, используемых челнинскими застройщиками, отечественного производства, а потому растущий курс доллара на них не влияет.

– Есть одна позиция в себестоимости, которая зависит от курса, – это индивидуальные тепловые пункты. В системе отопления используются импортные элементы, автоматика, насосы, – говорит Зиннуров. – Чтобы обезопасить себя от валютных колебаний, поставщики делают запасы.

Однако, несмотря на экономическую ситуацию и последние неприятные новости для рынка жилья, строители с достоинством завершили 2015 год и расписали планы на 2016.

– В 2015 году мы добились всего, чего хотели, – заключил коммерческий директор ООО «ДОМКОР» Юрий Мочалин. – Все объекты, ввод которых планировался на 2015 год, были введены. Все дома, которые мы должны были заселить, заселены. Что касается продаж, то их всегда хочется больше. Но, тем не менее, я считаю, что 2015 год был достаточно неплохим для нас, если мы будем оценивать в отношении других компаний. Планы на 2016 год уже расписаны. Мы в этом году продолжим освоение микрорайонов «Янтарный» (21-го комплекса Нового города) и «Красные Челны». Планы у нас достаточно позитивные.

– То, что мы планировали, все сделали, – отметил и гендиректор УКС «Камгэсэнергострой» Альберт Петров. – Программу этого года мы утвердили, будем продолжать работать.

Chelny-biz.ru