«Мы не снимаем с себя ответственности, но ситуация многослойная: тут и надзор, и жители, и специфика ОКН, и деньги», – перечисляет Екатерина Биктемирова, директор елабужской управляющей компании «Домоуправ‑3», которую оштрафовали за состояние исторического здания. Ее слова – не просто жалоба на систему, а точное описание ловушки, в которой оказался дом-памятник на Большой Покровской-15: с одной стороны – жесткий надзор и реальные штрафы, с другой – колоссальные затраты и месяцы согласований, без которых любой серьезный ремонт в объекте культурного наследия невозможен. «Ждем, лишь бы до 2027 года ничего не случилось», – так жильцы описывают свои будни: в подъезде – обугленная проводка, со стен осыпалась штукатурка, крыша течет, а газ отключен из‑за нарушений вентиляции. При этом управляющая компания не бездействует, но сталкивается с системными барьерами: на проектно‑сметную документацию нужно 3,8 млн рублей, на сами работы – 46 млн, а за 12 лет на капремонт удалось собрать лишь 900 тысяч. Всего в городе порядка полусотни таких домов-памятников, где живут люди.
Каково это – жить в ОКН и обслуживать его – в материале. Chelny‑biz.ru поговорил с жильцами, директором УК и экспертом Елабужского музея‑заповедника и собрал всю картину: как статус влияет на перспективы, почему штрафы продолжают приходить даже при наличии планов на капремонт, и какие законодательные послабления дают шанс направить деньги непосредственно на ремонт, а не на «бумажные» процедуры.
ЗА ЧТО НАКАЗАЛИ УК
100 ТЫСЯЧ ЗА НАРУШЕНИЯ В «ДОМЕ КУПЦА С ТОРГОВЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ»
Ситуация в доме, признанном объектом культурного наследия регионального значения и расположенном в историческом центре Елабуги, стала предметом разбирательств в суде. Недавно мировой суд оштрафовал на 100 тыс. рублей управляющую компанию «Домоуправ‑3» за неисполнение в срок предписаний Жилинспекции Татарстана. Речь идет о трехэтажном жилом доме‑памятнике на улице Большой Покровской, 15.
По данным пресс‑службы ГЖИ РТ, коммунальщики должны были привести в порядок вентиляционные каналы и дымоходы здания, а также предоставить акт проверки от специализированной организации. Однако требования не были выполнены вовремя. В суде директор УК оспаривала вину. Она ссылалась на особый статус здания как ОКН. Суд этот довод отклонил: напротив, указный статус требует еще более ответственного отношения к содержанию дома.
Второй аргумент руководителя – о том, что все предписания к моменту заседания уже выполнены, – опровергла повторная проверка. Как выяснилось, работы провели лишь частично: коммунальщики восстановили штукатурку и установили защитный зонт только на одной вентиляционной шахте. При этом остальные оголовки вентканалов остались в разрушенном состоянии – без защитных сеток и зонтов, а на кровле зафиксировали отслоение покрытия. Сейчас устранение всех выявленных нарушений находится на особом контроле.
Здание на Большой Покровской – объект с историей, как большинство в одном ряду с ним. Оно носит название «Дом купца с торговыми помещениями». Это пример жилой архитектуры в стиле эклектики с опорой на классицистические традиции. Его история уходит в первую треть XIX века. Изначально на участке, принадлежавшем мещанину Попову, возвели двухэтажный дом. Позже, в середине XIX столетия, рядом построили еще одно похожее здание – на участке купца Фирстова. Впоследствии оба участка оказались в собственности одного владельца (предположительно, Ивана Стахеева), который объединил дома в единый ансамбль.
В результате сформировался двухэтажный дом с подвальным этажом и фасадом протяженностью в 13 оконных проемов. Архитектурное решение сочетает разные приемы: первый этаж – сводчатый, с крупными арками, отсылающими к облику торговых рядов конца XVIII века; второй, жилой этаж, оформлен сдержаннее – с гладким фризом, выразительным карнизом, сандриками над окнами и кессонированными лопатками по бокам фасада.
Фото: пресс-служба ГЖИ РТ
ЧТО ГОВОРЯТ ЖИТЕЛИ
«ЖДЕМ, ЛИШЬ БЫ ДО 2027 ГОДА НИЧЕГО НЕ СЛУЧИЛОСЬ»
Жительница дома‑памятника на Большой Покровской Гульназ Нурисламова поделилась, с какими трудностями сталкиваются люди в историческом здании. Главная головная боль – сильно изношенная электропроводка. Внутри квартир люди стараются менять ее сами, но в подъезде остаются старые провода, которые уже почернели от времени, и из‑за них нередко случаются замыкания и отключения света.
– На днях вызывала специалистов: говорю, приезжайте, посмотрите, потому что провода уже черные. А мне отвечают: «Это платно, это на вашей территории». Я даже спорить не стала: понимаю, что бесполезно, – поделилась Нурисламова.
Помимо электрики, в доме есть и другие проблемы. Крыша регулярно протекает, и жильцы вынуждены своими силами хоть как‑то латать потолок – например, закрывать поврежденные участки гипсокартоном. Состояние подъездов удручающее: окна старые, штукатурка на стенах местами обвалилась: по словам жительницы, в одном месте осыпалось почти 20% стены.
– Само здание потихоньку рушится. Окна в подъезде в ужасном состоянии, крыша течет, стены периодически осыпаются. Вот такие основные проблемы, – перечислила собеседница.
Фото: пресс-служба ГЖИ РТ
При этом она отмечает, что управляющая компания не отказывается от работ. Так, по ее заявке в подъезде заштукатурили поврежденный участок стены. Но капитальный ремонт – совсем другой масштаб.
– Я их тоже понимаю: управляющей компании очень трудно все это сделать, – признала жительница.
По ее словам, еще одна сложность – низкая платежная дисциплина. В доме есть пустующие квартиры и жильцы с крупными долгами: у одной квартиры долг достигал 200–300 тыс. рублей. Из‑за неплательщиков общий объем собранных на капремонт средств оказывается недостаточным.
Отдельная проблема – газовое оборудование. Из‑за несоответствия нормам специалисты принудительно отключали газ в некоторых квартирах, а часть жильцов, как и сама Нурисламова, перешли на электричество.
– Я отказалась от газа в квартире: мне отрезали, потому что нет нужной вентиляции. Я полностью перешла на электричество – в этом у меня проблем нет. У некоторых соседей тоже были проблемы, кому‑то газ отрезали принудительно, – рассказала она. – Ждем, лишь бы до 2027 года ничего не случилось, – с горькой иронией подытожила Гульназ Нурисламова, пояснив, что сейчас жильцы надеются на запланированный капитальный ремонт.
Фото: пресс-служба ГЖИ РТ
Жительница трехэтажного дома Лилия Высотина подтвердила, что проблем в доме накопилось много, а системной помощи от управляющей компании люди не чувствуют. По словам собеседницы, лепнина на фасаде разрушается, проводка – обугленная, а отдельные элементы здания буквально разваливаются. При этом попытки жильцов добиться реакции не дают ощутимого результата.
– Отключили газ, ничего они не хотят делать. Фасады у нас уже все сыпятся. Никто этим зданием не хочет заниматься, – поделилась она. – Жалобы отправляем через приложение «Госуслуги Дом», но не знаем, будут ли какие‑то решения. Управляющая компания отвечает, что у них все исполнено.
Еще одна серьезная бытовая сложность – отсутствие дворника. Как рассказала собеседница, жильцы сами убирают двор и расчищают снег, который сходит с крыши.
– Если у нас с крыши упал снег, то мы сами все это убираем. Когда звоним в управляющую компанию, нам отвечают: «У вас нет дворника», – и на этом все. Его, наверное, уже много лет нет – я живу здесь восемь лет, и за это время его точно не было, – рассказала она.
Еще одна жительница дома отметила, что люди годами платят взносы, но капитального ремонта в доме так и не было.
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ
«ЭТО НЕ ПРОСТО РЕСТАВРАЦИЯ – ПОКРАСИЛИ И ПОБЕЛИЛИ, ЭТО ПОЛНОЕ ВОССТАНОВЛЕНИЕ»
В Елабуге в целом остро стоит вопрос ремонта домов – объектов культурного наследия. Ситуация особенно непроста там, где в старинных зданиях продолжают жить люди: специфика статуса ОКН многократно усложняет и удорожает любые серьезные работы. О том, с какими барьерами сталкивается управляющая компания, рассказала директор УК «Домоуправ‑3» Екатерина Биктемирова.
По словам директора УК, главная сложность – в самой процедуре. Чтобы исторический дом попал в программу капитального ремонта, нужно пройти множество этапов, а сроки согласований растягиваются на месяцы. Например, экспертиза проектно‑сметной документации (ПСД) для ОКН занимает от 9 до 12 месяцев – фактически целый год. И только после этого можно приступать к самим строительно‑монтажным работам.
Еще одна серьезная проблема – стоимость. Ремонт ОКН обходится несопоставимо дороже, чем обычного многоквартирного дома.
– С 2014 года этот дом собрал по состоянию на 1 октября 2026 года, за неполных 12 лет, 900 тысяч рублей всего. А нам нужно 3,8 миллиона на ПСД и 46 миллионов на строительно‑монтажные работы. Получается, что эти деньги придется брать из общего «котла» фонда капремонта – за счет других домов, – отметила директор УК, комментируя ситуацию в доме на Большой Покровской.
Также собеседница издания пояснила, что особенности ремонта ОКН связаны не только с бюрократией и деньгами, но и с жесткими требованиями к сохранению исторического облика. Проект готовят специализированные организации (например, БТИ Республики Татарстан), они поднимают архивные документы и учитывают все детали – от цвета фасада до типа кровли. Любые работы должны соответствовать этим требованиям: например, фальцевую крышу нужно менять с сохранением технологии, а фасады и элементы декора – восстанавливать в том виде, в каком они были изначально.
– При капитальном ремонте делаются работы по полному восстановлению в том виде, в каком здание было в свое время. Это не просто реставрация – покрасили и побелили, это полное восстановление. И когда делается проект, БТИ поднимает все архивные справки, охранные обязательства, все документы, обследует текущее состояние дома. После проект идет в комитет по охране объектов культурного наследия – они проверяют каждую деталь: цвет, фасад и другие моменты, – пояснила директор УК.
По ее словам, отдельная сложность – инженерные системы. Дома строились без центрального отопления, канализации и водоснабжения, а позже их «дооснащали» без учета современных норм. Сегодня это приводит к проблемам: например, газовые колонки в ванных комнатах без окон – это прямой риск утечки и отравления. Газовики вынуждены отключать подачу ресурса, если находят такие нарушения. Но чтобы привести системы в порядок, нужна масштабная реконструкция, которая опять‑таки упирается в статус ОКН, долгие согласования и большие деньги.
Фото: пресс-служба ГЖИ РТ
Кроме того, в некоторых квартирах десятилетиями никто не живет, а собственников бывает сложно найти. Это мешает и текущим работам, и проверкам, и даже аварийным действиям: если где‑то прорвало трубу или есть угроза безопасности, попасть в пустую квартиру непросто, а ответственность в итоге на управляющей компании и газовиках.
По данным руководителя компании, в управлении «Домоуправ‑3» сейчас около 40 домов ОКН. Все они включены в долгосрочную программу капремонта до 2043 года, а самые проблемные стараются перенести на более ранние сроки. Например, дом на Большой Покровской, 15 удалось включить в трехлетнюю программу на 2026–2028 годы: в 2026‑м планируют сделать ПСД, а в 2028‑м – комплексный капитальный ремонт.
При этом управляющая компания сталкивается и с вопросами надзорных органов. Госжилинспекция (ГЖИ) фиксирует нарушения и выписывает штрафы, даже если дом уже включен в программу капремонта и работы запланированы на будущие годы.
– Инспекция приходит, видит нарушения на момент обследования и выписывает штраф. Даже если капитальный ремонт запланирован на 2028 год, формально на дату проверки дом находится в ненадлежащем состоянии. И пока мы не зайдем в дом с капремонтом, штрафы могут приходить снова и снова, – объяснила Екатерина Биктемирова.
Директор УК подчеркивает, что расселение домов ОКН как альтернатива ремонту – тоже непростое решение. Если дом признают аварийным, его исключат из программы капремонта, а жителям предложат выкупную стоимость жилья, которой зачастую недостаточно для покупки новой квартиры. Программы льготной ипотеки для таких случаев в республике пока нет.
Сейчас УК вместе с жителями решает и текущие проблемы: собирает подписи, чтобы получить доступ в квартиры для замены старой электропроводки, объясняет, почему нельзя использовать газовое оборудование в помещениях без вентиляции, и готовит документы для будущих этапов капремонта.
– Мы не снимаем с себя ответственности, но ситуация многослойная: тут и надзор, и жители, и специфика ОКН, и деньги. И наша задача – двигаться шаг за шагом, чтобы и дом сохранить, и людям обеспечить безопасные условия жизни, – резюмировала Биктемирова.
Директор УК также пояснила, почему в многоквартирном доме №15 на улице Большой Покровской (построен в 1889 году) отключено газоснабжение. Причина отключения – нарушения, из‑за которых использовать газовое оборудование нельзя. В ряде квартир газовые колонки стоят в санузлах без окон, а на кухнях нет дверей и вентиляционных каналов. Кроме того, в некоторых квартирах жилые комнаты сделали из коридоров – по этой причине там вообще нет дымоходных шахт. Сейчас газоснабжение в доме отключено компанией «Елабугагаз» – до тех пор, пока все нарушения не устранят и не обеспечат доступ для проверок.
Дело еще и в самой конструкции дома: раньше помещения отапливали печами, потом провели центральное отопление, а дымоходы частично заложили или демонтировали. Сейчас оставшиеся дымоходы не соответствуют современным нормам, а построить новые вентиляционные каналы нельзя: здание – объект культурного наследия, и любые серьезные работы нужно согласовывать с профильным комитетом.
ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
«САМОЕ ГЛАВНОЕ – ЧТО У НИХ ВСЕ БУДЕТ ХОРОШО, И ИМ ВЕЗЕТ: В ДОМЕ УТВЕРЖДЕН ПРЕДМЕТ ОХРАНЫ, А ЗНАЧИТ, ОНИ ПОПАДАЮТ ПОД ВСЕ ПОСЛАБЛЕНИЯ»
В Елабуге сегодня наращивают усилия по сохранению объектов культурного наследия: в целом порядка 17 зданий из 236 ОКН остаются без должного ухода со стороны собственников. Об этом сообщал мэр города Рустем Нуриев в ходе Всероссийской конференции, посвященной развитию малых исторических городов. Совместную работу по приведению проблемных зданий в нормативное состояние ведут прокуратура Елабуги, городская администрация и Елабужский государственный музей‑заповедник.
Заведующий отделом мониторинга объектов культурного наследия Елабужского музея‑заповедника Денис Кондрашин пояснил, что у дома на Большой Покровской есть важное преимущество: для него утвержден предмет охраны. Это открывает возможность использовать законодательные послабления и направить все средства непосредственно на сами работы, а не на дорогостоящую научно‑проектную документацию.
– Самое главное – что у них все будет хорошо, и им везет: в доме утвержден предмет охраны, а значит, они попадают под все эти послабления. И капитальный ремонт, и работы по содержанию теперь проводятся через уведомления – не надо готовить никакой научно‑проектной документации. Значит, все деньги пойдут только на ремонт, а не на «бумажные» проекты, – отметил заведующим отделом мониторинга ОКН.
По словам эксперта, с 1 сентября 2023 года существенно упрощена процедура капитального ремонта многоквартирных домов – объектов культурного наследия, если при работах не затрагивается предмет охраны. Раньше любые изменения требовали полного комплекса научно‑проектных работ – это могло стоить десятки миллионов рублей только за документацию. Теперь достаточно уведомить орган охраны, и можно приступать к ремонту.
Также он добавил, что еще одно важное изменение вступило в силу с 1 марта 2026 года: в упрощенном порядке теперь можно проводить и работы по содержанию объекта. К ним относятся локальный ремонт стен, потолков, лестниц, оконных проемов, частичная замена кровельных элементов, обновление инженерных систем, а в отдельных случаях – даже перепланировка. Главное условие – не затрагивать элементы, входящие в предмет охраны.
– Раньше, если мы в историческом здании хотели что‑то поменять, даже обычный ремонт сделать, нужно было сначала определить перечень работ, найти архитектурное бюро, сделать проект на 200–500 листов: что именно делать, какой материал выбрать, как это повлияет на памятник. Одна только научно‑проектная документация на здание в 900 «квадратов» могла стоить 10 миллионов – и это только документы. А сейчас, если предмет охраны утвержден и работы попадают под перечень капремонта или содержания, все делается через уведомления. Можно даже привлекать волонтеров или простых рабочих, и не обязательно искать организацию с лицензией на работы на объектах культурного наследия, – объясняет Кондрашин.
Фото: Елабужский государственный музей-заповедник
Как отметил эксперт, предмет охраны для дома на Большой Покровской, 15 включает местоположение объекта на красной линии улицы, этажность (двухэтажное здание с антресольным этажом), кирпичные стены, деревянную лестницу с ограждениями в пристрое, всю пластику фасада (в том числе рустовку, декорированные полочки с высокими замковыми камнями, декор второго этажа), проездные ворота, а также отдельные элементы интерьеров. Именно эти элементы нельзя демонтировать или менять, но их можно укреплять, реставрировать и приводить в порядок, сохраняя исторический облик.
Также он пояснил, что ответственность за состояние дома распределена четко: за внутриквартирные помещения отвечают сами собственники, а за общедомовое имущество – управляющая компания. И те, и другие могут пользоваться упрощенным порядком, если их работы не выходят за рамки разрешенного перечня и не затрагивают предмет охраны.
По данным эксперта, в целом в охранной зоне музея‑заповедника находится 55 многоквартирных жилых домов – объектов культурного наследия. Большая часть из них обслуживается управляющей компанией «Домоуправ‑3»: в ее ведении – 38 домов (из них 29 имеют утвержденный предмет охраны). Еще 17 объектов закреплены за УК «Жилкомфортсервис».
– Все эти дома, конечно, нуждаются в проведении определенных работ, – подытожил Денис Кондрашин.
Альфия Андросенко
Оставьте первый комментарий