«Безалаберно подошли. Застройщик не виноват. Здесь должны органы разбираться»

«Предприниматель – пострадавшая сторона, он вправе выставить исполкому прямые затраты, предъявить упущенную выгоду, моральный вред», – так оценивает бизнес Набережных Челнов ситуацию вокруг отмененной стройки в 68-м микрорайоне. Сегодня ворота стройплощадки опечатаны по решению суда. Власти по сути уже расписались в собственной ошибке и через Арбитраж потребовали признать договор аренды недействительным и вернуть в муниципальную собственность землю в элитном районе. А предприниматель, взявший участок с торгов, уже вложился в его освоение. Мэр города Наиль Магдеев обещал застройщику компенсацию. Но как скоро он ее получит и получит ли вообще? Мнения экспертов на этот счет разошлись.

«У ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО КОМИТЕТА ОТСУТСТВОВАЛИ ПОЛНОМОЧИЯ ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА»

Конфликт с местными жителями, отзыв разрешения на строительство, остановка стройки через суд, опечатанные ворота и разбирательство в Арбитраже – вот с чем столкнулся застройщик пустыря в 68-м микрорайоне, который он взял с торгов, организованных исполкомом Челнов. Руководитель СЗ «Стройпроект-плюс» Михаил Казаченко рассчитывал договориться с жителями, ждал, что администрация исправит нарушения, обнаруженные в конкурсной документации, а санитарно-защитная зона скотомогильника (о которой все благополучно забыли) будет сокращена, и тогда он сможет воплотить в жизнь свой проект ЖК «Ясная Поляна». Но тут прозвучало категоричное заявление мэра: «Никакого строительства. Там ничего не будет!» (кстати, на следующий день после обысков в мэрии).

На днях городской суд сообщил, что работы по возведению первого многоквартирного дома в 68-м приостановлены на 90 суток. Застройщика признали виновным в нарушении законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения – как раз из-за работ вблизи скотомогильника. Вместе с тем Арбитражный суд РТ принял к производству иск исполкома о признании договора аренды участка недействительным. Власти требуют обязать ответчика вернуть землю в муниципальную собственность. Заседание назначено на конец апреля. В качестве третьего лица к делу привлечена прокуратура города.

Фактически данным иском исполком расписался в своей ошибке. Как отмечается в заявлении, в ходе прокурорской проверки были установлены нарушения предоставления земельного участка, в связи с чем были отменены градостроительный план и разрешение на строительство (постановлением от 10 марта).

«Арендодателем не обеспечено предоставление обусловленного договором исполнения обязательства в виде передачи арендуемого имущества в состоянии, позволяющем использование арендованного имущества – земельного участка – в соответствии с его видом разрешенного использования, вследствие чего земельный участок невозможно использовать по прямому назначению», – сформулировано в иске.

При заключении договора аренды исполком не учел нормы ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», а значит договор аренды «не соответствует требованиям законодательства» и «является недействительным в силу ничтожности».

«Таким образом, у исполнительного комитета отсутствовали полномочия по предоставлению земельного участка, договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований закона», – резюмирует сам же заявитель.

«ТАК МОЖНО ЛЮБОЙ БИЗНЕС ПОХОРОНИТЬ! ЕСЛИ ВСЕ ОШИБКИ СЛУЖАЩИХ БУДУТ ПЕРЕКЛАДЫВАТЬ НА ПЛЕЧИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ, ЧТО МЫ В ИТОГЕ ПОЛУЧИМ?»

В бизнес-среде ситуация вызвала возмущение. Предприниматель, проще говоря, попал, считают собеседники Chelny-biz.ru. Кто теперь вернет ему вложенное? Компания, имея на руках документы, начала стройку, потратила деньги…

Представитель бизнес-омбудсмена Татарстана в Набережных Челнах Андрей Балта заметил, что необходимо тщательно разобраться в том, как был выделен земельный участок:

– Я считаю, что каждый должен отвечать за свои ошибки и нести финансовые потери. Здесь необходимо внимательно разобраться во всех деталях выделения земли! Если застройщик получил этот участок на законных основаниях, через аукцион, а власть выделила этот участок, но допустила ошибку, не приняв во внимание наличие скотомогильника, то это ошибка исполкома. И застройщик вправе получить все компенсации затрат, которые он понес и еще понесет!

Будет очень несправедливо переложить всю ответственность за ошибки исполкома на плечи предпринимателя, заметил Балта:

– Так можно любой бизнес похоронить! Я понимаю, что везде работают люди, и они могут ошибаться, но государство имеет возможность компенсировать такие затраты, если оно явилось причиной ошибки и этих убытков. Представьте ситуацию, что все ошибки служащих будут перекладывать на плечи предпринимателей, что мы в итоге получим? Государство полностью убьет бизнес. Такого допускать нельзя.

Альберт Петров, гендиректор УКС «Камгэснергострой», считает, что в качестве возмещения строителю следовало бы предоставить другой земельный участок, причем не в частном секторе.

– Наверное, не совсем разумно было там – посреди частого сектора – многоквартирные дома. Если бы в городе было, еще куда ни шло. А тут загородный поселок, люди построили дома... - рассуждает член постоянной комиссии горсовета по градостроительству, вопросам развития городской инфраструктуры и ЖКХ. - Разумно будет, если застройщику дадут другой земельный участок в городе. И жильцам будет удобнее. Тем более, они там просят школу, у них тоже, вроде, справедливые требования. Тут обсуждать кого-то, наверное, было бы неправильно. Получилось так. Не подумали. Бывает у нас сейчас такое, и много бывает. В 39-м скандал идет сейчас. И люди-то правы все, в принципе: что, если у тебя под окнами построят здание и закроют вид из окна?! Никто рад этому не будет.

Петров заметил, что избежать такой ситуации помог бы градсовет.

– Я считаю, что для того и нужен был градостроительный совет, чтобы не допускать такие ситуации. А сейчас не знаю даже, кто принимает такие решения: посадить посреди коттеджей многоквартирный дом или, например, перед домом построить стенку! Надо же думать немножко и о людях, – высказался депутат. – Паники тут никакой нет, нужно разумно подойти к ситуации. Людям тоже нужно немного прислушиваться. Конечно, нужно смотреть прежде, чем принимать такие решения. Не надо допускать такие скандалы.

«КРАЙНИМ В ИТОГЕ БУДЕШЬ ТЫ. ПОТОМУ ЧТО ТЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ И БУДОРАЖИШЬ НАРОД»

Генеральный директор ЖСК «Комфортное жилье» Михаил Золотухин рассказал Chelny-biz.ru, что компания рассматривала ту самую выставленную на торги землю, но не стала участвовать в аукционе, поскольку в конкурсной документации изначально были нарушения. И дело даже не в скотомогильнике.

– Дело в том, что целевое назначение не соответствовало зонированию территории. Специалисты безалаберно подошли к подготовке документации и допустили ошибку. Застройщик здесь ни в чем не виноват. Почему так получилось – я не знаю. Умышленно или нет это было сделано – это уже другой вопрос, в нем должны разбираться правоохранительные органы, - считает Золотухин. - Если бы ответственные сотрудники исполкома все подготовили основательно, изменили назначение до того, как провели торги, с точки зрения законодательства не было бы никаких вопросов, и застройщик смог бы спокойно работать, не смотря на протест со стороны хозяев частных коттеджей. Законодательство предусматривает совещательную роль жителей в решении градостроительных вопросов. Они, безусловно, могут выражать мнение, но решение по изменению зонирования территории принимают депутаты городского совета на свой страх и риск.

Участок, как подчеркивает Золотухин, относится к зоне Ж-2, где возможно только малоэтажное, но не многоквартирное жилищное строительство (индивидуальное или блокированное) – не более трех этажей и 12-ти метров в высоту. А Ж-3 предусматривает многоквартирные дома. Следовало провести торги в соответствии с этим нормативом либо предварительно изменить зонирование. Это было во власти чиновников, подчеркивает строитель.

– Сейчас фактически идет нарушение законодательства со стороны исполкома, - говорит гендиректор ЖСК «Комфортное жилье». - Предприниматели у нас никакого участия в формировании земельных участков, определении их целевого назначения не принимают. Они могут подать заявку, и получить ответ – да или нет (с пояснением в соответствии с законом). В данной ситуации предприниматель – пострадавшая сторона. Есть предусмотренная законом процедура по возмещению ущерба. Какую сумму заявит застройщик – вопрос. Он вправе выставить исполкому прямые затраты, предъявить упущенную выгоду, моральный вред. Исполком, в свою очередь, может не согласиться, в итоге дело уйдет в суд, и уже он будет принимать решение.

Доход в виде арендной платы ушел в бюджет, и логично, что компенсация также будет предоставлена за счет бюджета.

Золтухин, как и другие представители строительного бизнеса, сочувствует Казаченко, но отмечает, что ему следовало бы тщательнее изучить территорию.

– Почему остальные не участвовали в торгах? Потому что, видя эти нарушения, ты понимаешь, что завтра к тебе придут, и крайним в итоге будешь ты. Почему? Потому что ты предприниматель, начал осваивать участок и будоражишь народ. Хотя строительная организация вообще ни при чем! Она пришла на торги, выиграла, заплатила деньги и делала только то, на что получила разрешение. А сейчас ее выставляют в неприглядном свете.

Экс-депутат горсовета Сергей Еретнов не согласен, что компенсация должна быть за счет бюджета. Более того, это незаконно, заявляет он. За его депутатскую деятельность подобный пункт в числе расходов муниципалитета ни разу не рассматривался и не утверждался.

– Да, предприниматель должен подтвердить свои расходы в суде. Но возмещать их за счет бюджета города, я считаю, категорически неправильно. Есть целая толпа чиновников, которые подписали разрешение на строительство, на выделение земли, другие документы... Они должны были сначала все проверить. Поэтому возмещать надо за счет тех чиновников, чьи подписи стоят на документах, – считает Еретнов. – Все, что касается бюджета, всегда проходит через профильную комиссию и утверждается на горсовете. За мою практику подобные вопросы мы ни разу не рассматривали. И если бы его ставили на комиссии и на заседании, я был бы категорически против. С какой стати бюджет, мы с вами, должны платить за ошибку чиновника? Это неправильно и незаконно.

«МЫ ЖЕ ТОЖЕ ПОНИМАЕМ, ЧТО ЭТО БИЗНЕС. СУДЕБНЫЕ РЕШЕНИЯ БУДУТ, И ТОГДА ИСПОЛКОМ ВСЕ, ЧТО ЗАТРАЧЕНО, КОМПЕНСИРУЕТ»

Каковы сегодня перспективы застройщика? В исполкоме Chelny-biz.ru коротко пояснили, что компания может обратиться в суд для взыскания понесенного ущерба, указав в иске суммы.

О компенсации ранее заявил и мэр города Наиль Магдеев.

– Безусловно, есть соответствующая процедура обращения строительной организации в части тех затрат, которые были уже понесены. Мы же тоже понимаем, что это бизнес. Я думаю, соответствующие судебные решения будут, и тогда исполнительный комитет в полном объеме все, что затрачено, компенсирует, – комментировал журналистам градоначальник. – Сегодня там существует санитарно-защитная зона, которая вводит определенные ограничения, поэтому никакого строительства и никаких документов в части нового строительства там не предусмотрено. Эта тема закрыта. Все в жизни меняется, но на сегодняшнее утро ситуация такая. Никакого строительства мы там не предусматриваем. Там ничего не будет. Жители же так хотят. Мы компенсируем все, что положено, вернем участок в первоначальное состояние. Как граждане просят, так и будет.

При этом мэр сразу обозначил, что оснований выделять компании новый земельный участок нет.

Территория площадью более 3 га (33628 кв. м), напомним, ушла с аукциона под малоэтажную многоквартирную жилую застройку, что вызвало недовольство хозяев частных домов. Победитель торгов задумал здесь ЖК «Ясная Поляна» с литературными мотивами в честь Льва Толстого.

– Еще в начале июня мы приобрели право аренды на аукционе, начали освоение участка, но столкнулись с негативным отношением группы местных жителей. Мы оказались под их колоссальным давлением, они завалили жалобами все органы, службы, – рассказывал Михаил Казаченко в беседе с Chelny-biz.ru.

Жители заявляли, что торги прошли в нарушение законодательства. Вскоре всплыла информация про скотомогильник. В начале марта люди оформили коллективную жалобу, направили ее застройщику, в Роспотребнадзор и прокуратуру. Речь в письме шла о том, что строительство ведется в санитарно-защитной зоне. Прокуратура подтвердила. Вместе с тем ведомство выявило нарушения при проведении аукциона. В результате – административное дело от местного управления Роспотребнадзора в отношении исполкома, представление об устранении нарушений и протест прокурора на разрешение на строительство (которое впоследствии было отозвано).

Стартовали работы по сокращению санитарно-защитной зоны. Проект планировалось направить на согласование в Роспотребназор РТ, а затем – в Москву. Работа должна была занять два–три месяца. Застройщик рассчитывал, что за это время будут устранены все выявленные недочеты, приведены в соответствие документы, в том числе по зонированию, и тогда строительство продолжится. Чтобы прийти с соседями к компромиссу, после встреч с жителями и по совету руководителя исполкома Фарида Салахова Михаил Казаченко принял решение сократить количество секций и квартир, на освободившейся территории – порядка 0,4 га – построить детский сад на 90 мест. Кроме того, совместно с исполкомом компания пришла к решению сделать отдельный выезд к проспекту Яшьлек, чтобы снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру. Застройщик предложил выполнить для 68-го микрорайона проектные работы по канализационным сетям.

Сейчас «Стройпроект-плюс» оценивает ситуацию, в которой оказался. Будет ли компания судиться, сколько потратила, какую сумму предъявит местным властям – застройщик пока комментировать не стал.  

Chelny-biz.ru

Фото: Chelny-biz.ru, nabchelny.ru, ukskamges.ru