«Мы столкнулись с проблемой, когда люди берут участки и межуют сами. Начинается бардак»

Только в этом году в Тукаевском районе через публичные слушания прошли сразу несколько крупных земельных массивов под ИЖС и СНТ. Буквально на днях рассмотрели проект планировки загородного клуба «Ривьера». Ранее – земли экс-чиновника исполкома Челнов Илдуса Курбиева и предпринимателя Ильшата Фардиева. Также обсудили огромный массив под боком у «Подсолнухов» и согласовали расширение Ильичевского под проект «КАМАЗа». Главный вопрос – обеспечение инфраструктурой. Кто и как должен и занимается этим вопросом, какие варианты и перспективы есть у желающих переехать за город – узнавал Chelny-biz.ru.

НОВОЕ СНТ В ПРИГОРОДЕ

«ПО ЗАКОНУ СНТ СЕГОДНЯ НЕ ОБЯЗЫВАЮТ ДЕЛАТЬ ПРОЕКТЫ ПЛАНИРОВОК. НО ЭТО НЕПРАВИЛЬНО»

Через слушания в этом году прошли территории в ближайшем пригороде – Новотроицком, Азьмушкинском, Малошильнинском сельских поселениях. Как пояснила Chelny-biz.ru главный архитектор района Ольга Никитина, это далеко не вновь выделенные участки. 

– В основном эти массивы уже давно были переданы под жилье. Сейчас я прошу делать проекты планировки, чтобы понимать, сколько будет участков, и какая будет инфраструктура, – пояснила Никитина Chelny-biz.ru и заметила, что раньше межевали как бог на душу положит, из-за чего район разгребает последствия.

Проблема в том, что хозяин земельного массива может пойти и размежевать его через Росреестр, минуя местную администрацию. Служба главного архитектора старается пресекать такие факты. Иногда приходится буквально вылавливать их. Но землевладельцы, отмечает главный архитектор, сегодня и сами понимают, что с проектом планировки им будет проще.    

Так, буквально на днях обсудили проект нового СНТ «Загородный клуб «Ривьера». Он занимает 45 га за Шильнинским лесом – вдоль дороги в сторону Белоуса, чуть дальше базы отдыха «Лебяжье». Еще в 2012 году был разработан проект планировки, согласно которому часть территории попадала в водоохранную зону. Прокуратура потребовала исключить ее. Процесс затянулся, но в итоге дело довели до конца, сократили границы и заново вынесли на слушания. 

– По закону СНТ сегодня не обязывают делать проекты планировок. Но, на мой взгляд, это неправильно, потому что увидеть полную картину, как это будет выглядеть, можно только на основании проекта, в соответствии с которым лучше делать межевание, – заметила Никитина на слушаниях. – Мы столкнулись с проблемой, в том числе и по вашему сельскому поселению, – обратилась она к главе Аделю Даутову, – когда люди берут участки под СНТ и начинают межевать самостоятельно. Начинается полный бардак: ширина улиц не соответствует, другие вопросы возникают. Когда есть проект, мы видим, как обеспечить территорию инженерной, транспортной, социальной инфраструктурой, видим, как СНТ связано с соседствующими территориями, какие могут возникнуть проблемы.  

Проект, опубликованный в общем доступе, предусматривает застройку усадебного типа. В нем указано, что должна быть центральная улица с автодорогой и тротуаром и поперечные, они образуют 24 жилые группы, объединяющие от шести до 29 индивидуальных участков. Предусмотрены автобусные остановки, парковка, детские игровые площадки, места для контейнеров ТБО, парковая зона и спортплощадка с теннисными кортами, а также места под соцобъекты. В проекте указана, в частности, начальная школа и детский сад с яслями, общественно-торговый центр с магазинами, аптекой, медпунктом и административными помещениями. Это не значит, что все это здесь появится в ближайшие годы. 

– Это зона под общественные объекты, – пояснила Ольга Никитина. – А там жизнь покажет. Конечно, школа сюда не влезет, и это будет нерентабельно. Но должна быть предусмотрена резервная территория. Если вы впоследствии захотите перевести СНТ в ИЖС, а у вас нет территории под социальный объект, и нет возможности построить его где-то рядом, то вам могут отказать, – объяснила она будущим жителям. – Кабинет министров разработал критерии, которым нужно соответствовать для перевода. Должна быть построена инфраструктура, соответствующая требованиям населенного пункта, дороги определенной ширины, застройка не менее 90% территории (дома должны быть зарегистрированы), близость к населенному пункту, резервные территории под социальные объекты и др. Перевод и строительство таких объектов – это возможная перспектива при соблюдении всех условий.   

ГДЕ ЕЩЕ БУДУТ СТРОИТЬ?

ЖИЛЬЕ НА ЗЕМЛЯХ КУРБИЕВА И ФАРДИЕВА  

В Малошильнинском поселении сегодня более 30 садовых обществ. Еще одно новое СНТ рассматривали на слушаниях совсем недавно – это земельный массив Илдуса Курбиева, гендиректора Казанского приборостроительного конструкторского бюро (в начале 90-х был председателем комитета райисполкома Набережных Челнов). Участок порядка 38 га находится рядом с Большой Шильной. Исполком утвердил проект его планировки и межевания. Согласно документации, здесь планируется разместить 208 коттеджей с приусадебными участками и возможностью круглогодичного проживания.

Площадь жилой территории – 21,9 га. Средний размер участка – 0,10 га, средний размер одного дома – 120 кв.м. Население – 728 человек. В центральной части района предусматривается территория под многофункциональный комплекс (возможно, фельдшерско-акушерский пункт, спортивный зал, зрительный зал, магазины). Планируется размещение четырех объектов инженерной инфраструктуры – двух газорегуляторных пунктов (ГРП) и двух трансформаторных подстанции (ТП). В юго-западной части проекта из-за наложения санитарно-защитной зоны предусмотрено озеленение.

Согласование прошел также поселок «Изумрудный». Это уже не садоводство, это земля под ИЖС, согласованная через аппарат раиса Татарстана. Почти треть земельных участков собственники передали в резервный фонд при АП. Поселок появится между «Маленькой страной» и ДНТ «Алан». Площадь территории – 34,5 га. Она находится в 1,1 км к северо-востоку от деревни Малая Шильна. Участки относятся к землям населенных пунктов. Их планируется застраивать индивидуальными жилыми домами с приусадебными участками – под них отведено 23,2 га. В юго-западной части предусматривалось место под образовательный комплекс (школа-детский сад) – 1,3 га. В северо-восточной – объект торговли и обслуживания населения (1430 кв.м), а также мечеть (1419 кв.м), объекты инженерной инфраструктуры (ГРП, ТП).  

Этим летом рассмотрели проект планировки 274 га в Азьмушкинском сельском поселении – в районе «Подсолнухов», за Haier. Первоначально был план на жилье средней этажности. Потом его поменяли – должна была быть смешенная застройка. Но в итоге остановились на ИЖС. Казанское ООО «Омега-Лэнд» с партнерами развернет здесь поселок клубного типа. В сети уже ходит реклама коттеджного поселка «Пятый элемент». Согласно документу, земельный массив раздробят на более 1,6 тыс. участков по 10 соток. Основные заезды на территорию будут с улицы Машиностроительной и с той, что планируется генпланом города.

Заложены позиции под общественно-деловой центр, школу и два детских сада. Последние расположатся прямо в середине застройки. Вдоль территории намерены обустроить бульвар шириной до 50 метров. На нем хозяин земли хочет сделать детские площадки, физкультурные локации, велосипедные и пешеходные дорожки, прогулочные зоны, которые выведут к реке Шильне. Также планируется поэтапно развивать инженерную инфраструктуру: сети водоснабжения, канализации, ливневые стоки и т.д. В будущем здесь создадут управляющую компанию. Непосредственно жилую застройку казанские предприниматели развивать не планируют – лишь реализовывать участки. Допускается, что привлекут крупных застройщиков. Это могут сделать и сами будущие собственники участков. Бизнесмены заявили, что в поселке, возможно, будет применяться некий регламент, определяющий общий архитектурный облик.

Крупный проект в Новотроицком сельском поселении реализует корпорации «Энергия», подконтрольная Ильшату Фардиеву. Земли перевели под ИЖС и включили изменения в генплан сельского поселения. На публичных слушаниях жителям рассказали, что его границы увеличатся приблизительно на 147 га за счет присоединения и изменения земель сельхозназначения под ИЖС. Здесь предполагается построить порядка 800 частных домов. 

Под строительство жилья в районе в этом году предусмотрели еще ряд земельных массивов. В Биклянском сельском поселении – 158 га учли в генплане. Так, на первую очередь реализации документа (до 2032 года) стройка планируется на 56,2 га. Ранее изменения вносили в генплан Малошильнинского сельского поселения – более 23 га под ИЖС в границах поселка Ильичевскийпод проект «КАМАЗа». Согласовали также правила землепользования и застройки. Новые ПЗЗ выполнил Фонд пространственных данных Татарстана на основании трехстороннего контракта за счет средств автогиганта.

ЧТО С ИНФРАСТРУКТУРОЙ?

«БЫВАЮТ СОСТОЯТЕЛЬНЫЕ ЗАСТРОЙЩИКИ, КОТОРЫЕ ГОТОВЫ ПОСТРОИТЬ ЧАСТНЫЙ ДЕТСКИЙ САД. НО ТАКИХ МАЛО»

Один из наиболее волнующих вопросов – а что с сетями, дорогами, соцобъектами? Желающих поселиться в пригороде пугают примеры «Усадьбы» или тех же «Подсолнухов». Прежде всего, стоит понимать, о какой территории идет речь. В СНТ, к примеру, собственники сами решают вопрос с дорогами, сетями и прочим – сами скидываются, нанимают подрядчиков, заключают договоры и пр. Если это ИЖС, у собственника земельного массива могут быть планы на включение в госпрограммы. А могут и не быть. Но надеяться на местный бюджет – путь тупиковый. Он такими ресурсами не располагает.  

– По электричеству на сегодня проблем нет. Сетевая компания подведет электрику. С газом, я думаю, вопрос тоже можно будет решить. Программа газификации работает, по индивидуальным заявкам ресурсоснабжающая организация отрабатывает. Проблема может быть с водой и канализацией, – рассказала Ольга Никитина. – Сейчас мы тянем воду до Белоуса. Мы заложили трубопровод с учетом охвата резервных территорий. Понятно, что нужны будут дополнительные средства, но, по крайней мере, магистральная труба, от которой можно будет запитать жилые массивы в той части района, уже прокладывается. Что касается канализации – мы начали и эту работу. На сегодня за счет республиканского бюджета разработан проект для Малошильнинского и Азьмушкинского сельских поселений. Пока не определен источник финансирования для его реализации. Основной магистральный коллектор мы будем тянуть с учетом перспективных территорий. Понятно, что в этот расчет мы не включаем СНТ. У них, скорее всего, будут свои септики. Если они переведут свои земли под жилье, и будет резерв, наверное, можно будет подумать. Но это не близкая перспектива. И, конечно, главная проблема – дороги.

Так, в «Изумрудном» сам собственник и продавец земельных участков обещал обеспечить подъезд и отсыпать главную дорогу, чтобы люди могли начать строительство. В Новотроицком «Энергия» решает вопрос с инфраструктурой, рассматривает различные программы. Газ туда подведен, водопровод тянут, и по дорогам им тоже удалось попасть в программу. Остается вопрос с централизованной канализацией. Собственно, как и в любой сельской местности. «Омега-Лэнд» собиралось само сделать основные дороги. Более того, компания планирует взять на себя эксплуатацию. Иногда инвесторы помогают с разработкой проектной документации для последующего включения в госпрограммы. 

Что касается социальных объектов – здесь история сложнее. При разработке проекта планировки они должны быть предусмотрены в соответствии с расчетными показателями, иначе документ просто не пройдет согласование. Разработчики должны заложить новые объекты либо указать существующие с учетом радиусов обслуживания.

– Бывают состоятельные застройщики, которые готовы построить частный детский сад, например. Это возможно, но пока таких мало. Есть республиканские, федеральные программы, по которым можно строить школы, детские сады, объекты здравоохранения, хотя бы модульные. Такие программы есть. Проблема в другом – под них, как правило, нет земли. Поэтому резерв участков под социальные объекты должен быть, – обозначила Никитина. – Если резерв есть, и, если представится возможность включиться в программу, ей можно будет воспользоваться. Социальную инфраструктуру в любом случае надо развивать. Конечно, это делается за счет региональных и федеральных ресурсов.  

При этом «на перспективу» деньги на школу или садик, как правило, не дают. Потребность должна быть здесь и сейчас, и надо еще постараться доказать необходимость включения в программы. Взять ту же школу в Малошильнинском поселении, которую ждут и пока не могут дождаться. 

Анна Перебаскина