«У нас два варианта: расти в сторону Тукаевского района или в реку»

Крупнейшие застройщики Набережных Челнов обсудили перспективы освоения оставшихся участков в городе и дальнейшее расширение границ, варианты решения проблем дольщиков. Рассказали, почему в 2016-м февраль год кормит, и предупредили, что после февральского роста неизбежно падение рынка. Насколько серьезным оно будет, как спасти рухнувший «вторичный» рынок жилья? Об этом и не только во второй части круглого стола, организованного Сhelny-biz.ru.

Участники:

Юрий Мочалин – коммерческий директор холдинга «ДОМКОР»,

Леонид Аляшев – коммерческий директор Группы компаний «Профит»,

Геннадий Толкачев – руководитель отдела продаж компании Sunrise Capital,

Аида Гимадиева – менеджер по продажам компании Sunrise Capital,

Валерий Евдокимов – руководитель отдела продаж компании «АНГ-Холдинг»,

Ольга Голубева – начальник договорного отдела ООО УКС «Камгэсэнергострой»,

Алексей Петряев – управляющий Набережночелнинским отделением «Сбербанка»,

Леонид Захаров – начальник управления по работе с партнерами и жилищного кредитования «Сбербанка» (Казань).

«КОЛИЧЕСТВО КРЕДИТОВ ПО СРАВНЕНИЮ С 2014 ГОДОМ СНИЗИЛОСЬ ПРИМЕРНО НА 20%»

Сhelny-biz.ru: Как сегодня чувствуют себя покупатели? В состоянии ли они приобрести жилье по тем ценам, которые сейчас выставляют?

Алексей Петряев, управляющий Набережночелнинским отделением ПАО «Сбербанк»: Мы много говорим о том, что сегодня покупательская способность упала. В Набережных Челнах, Нижнекамске и Елабуге мы выдали 3 575 ипотечных кредитов на сумму 4,7 млрд рублей. Из них 974 по программе господдержки на сумму 1,2 млрд. Мы увеличили долю на первичном рынке жилья до 65%. Количество кредитов по сравнению с 2014 годом снизилось примерно на 20%. Это говорит о том, что покупательская способность падает, представители строительных организаций также говорят об этом. Хорошая новость – программа господдержки продлена до конца этого года. Несмотря на то, что ставка субсидирования с 3% упала в два раза, «Сбербанк», например, сохранил ставку на уровне 12%. Все участники рынка ожидали, что мы поднимем ставку гораздо выше. Мы уже работаем по этой программе и готовы принимать заявки.

Леонид Захаров, начальник управления по работе с партнерами и жилищного кредитования ПАО «Сбербанк» (г. Казань): Ажиотаж, который возник перед 1 марта, обусловлен действиями правительства, которое долго решало, продлевать или нет программу. Если посмотреть на январь-февраль этого года, то эти месяцы в части ипотечного кредитования выше наших ожиданий. В феврале по сравнению с январем практически в два раза по выдачи кредитов. По республике мы выдали за прошлый месяц кредитов на общую сумму 1,4 миллиарда рублей. Мы планируем, что в марте эта цифра увеличится процентов на 20. Об этом говорят заявки, которые мы получили в феврале. Мы понимаем, что это ожидания клиентов по отношению к 1 марта. С 1 марта банк запустил еще одну программу для базовых ставок. Она заключается в том, что для новостроек мы предлагаем 13,5% годовых. Это защищенный кредит, который предлагается сроком на 30 лет. Я думаю, что клиентам, которые не попадают под субсидированные варианты кредита, этот вариант процентной ставки понравится. Когда мы продаем ипотеку и выявляем способности клиента, зачастую происходит так, что клиент сам не знает, какой вариант кредита ему более выгоден, каким образом ему выгоднее построить график платежей. Поэтому сейчас мы оцениваем то, чем обладает наш клиент, и помогаем грамотно выстроить его финансовую нагрузку.

Сhelny-biz.ru: Как вы оцените активность челнинских заемщиков по сравнению с жителями других городов республики?

Леонид Захаров: Челны – растущий регион. Если говорить о Татарстане и других регионах, Челны – один из лидеров ипотечного кредитования в системе «Сбербанка». С точки зрения доли рынка банка на территории, Челны также занимают лидирующую позицию среди регионов республики. У нас средний чек по ипотеке в Челнах – 1,4 млн рублей.

Юрий Мочалин, коммерческий директор холдинга «ДОМКОР»: У нас коммерческие проекты ведутся не только в Челнах, но и в Альметьевске, Елабуге. Тот всплеск, который произошел в феврале, в других городах мы не наблюдали. В Челнах, можно сказать, февраль год кормит. Но нужно понимать, что за каждым всплеском следует неизбежное падение. Застройщикам нужно готовиться к этому.

«ВСЕ ДУМАЮТ, ЧТО НАШ ОБЪЕКТ ЗАМОРОЖЕН. А СТРОЙКА ИДЕТ»

Сhelny-biz.ru: Является ли сегодня ипотека драйвером строительного рынка?

Юрий Мочалин: Однозначно, только благодаря ипотеке застройщики прошли 2015 год. Это единственный действенный механизм, выработанный правительством в сфере поддержки строительной отрасли, я считаю. Безусловно, решение о его продлении – правильное. Но здесь есть большая проблема, в которой никто разбираться не хочет. Это рынок вторичного жилья, на который данные ставки не распространяются. А ведь это «вымывание» нашего основного потребителя. Покупателей квартир можно разделить на три категории. Первая – инвестор, который приобретает недвижимость с целью сохранения денежных средств либо с целью заработать. Вторая – человек, который улучшает свои жилищные условия. Он имеет однокомнатную или двухкомнатную квартиру и хочет переехать в квартиру с большей жилплощадью. Третья категория – человек, который приобретает свое первое жилье. Вот сегмент улучшающих свои жилищные условия у нас «вымывается». «Вторичка» не просто стоит, она падает. Я считаю правильным, когда вторичное жилье стоит меньше, нежели первичное. У нас эта ситуация была немного перекошена. Сейчас происходит объективная коррекция рынка. Нужно задуматься над тем, чтобы субсидировать и вторичный рынок.

Сhelny-biz.ru: На уровне России обсуждается субсидирование ставок на «вторичку»?

Юрий Мочалин: Этот вопрос поднимается. В сентябре мы ощущали определенный всплеск продаж как раз на фоне тех слухов, что субсидирование ставки распространится и на вторичное жилье. Почему-то сейчас министерство строительства решило, что вторичный рынок никак не связан с первичным и решило приостановить эту программу. Есть одна интересная вещь – централизация агентств недвижимости, которые хаотично работают на нашем рынке. У нас, если не ошибаюсь, порядка 200 агентств. Из них 10, которым можно доверять с точки зрения качества обслуживания, сервиса, надежности и так далее. Остальные – это мобильные агентства недвижимости. Сейчас у «Сбербанка» как раз есть программа по централизации работы агентств недвижимости, которая как раз и послужит драйвером возрождения вторичного рынка по ипотечному кредитованию. Вполне возможно, что это всколыхнет и рынок «первички». Это хорошая инициатива.

Геннадий Толкачев, руководитель отдела продаж компании Sunrise Capital: Если брать конкретно ЖК Sunrise City, то мы делаем ставку на ипотеку. Мы сейчас планируем работать и со «Сбербанком». Что касается продаж, то у нас объект тяжелый. Строит турецкая компания, у челнинцев, кто здесь живет, отношение к этому своеобразное. Все думают, что наш объект заморожен, ничего не строится. А стройка идет. В соответствии со всеми взятыми на себя обязательствами перед президентом республики построили дом еще в декабре 2015 года, в феврале он был введен в эксплуатацию. Основным локомотивом продаж по данному жилому комплексу является ипотека. Комплексное освоение территории отличается от обычного строительства: люди, которые у нас покупают жилье, понимают, за что они переплачивают.

Сhelny-biz.ru: Вы идете сейчас намного дороже рынка…

Геннадий Толкачев: Мы идем дороже остального рынка процентов на 30. Это обусловлено определенными моментами. В первую очередь, это иностранный инвестор. Во вторую – комплексная застройка. У людей, которые будут жить в нашем комплексе, все будет под рукой. Плюс это одно из немногих мест, откуда видно русло реки Кама. Для кого-то это важно. Кроме того, давайте посмотрим на средний метраж однокомнатных квартир, которые сейчас продаются. У нас они начинается от 42 квадратных метров. Мы не можем себе позволить сказать, что у нас однокомнатная квартира стоит 1,5 миллиона. Мы просто по метражу не проходим. Отсюда и складываются понятия: эконом, комфорт, бизнес.

Сhelny-biz.ru: Насколько ваши компании закредитованы, насколько доступны финансовые ресурсы?

Геннадий Толкачев: Если брать конкретно наш проект, то у нас нет кредитного плеча. Все, что строится, строится только на собственные средства или на привлеченные. Мы можем спокойно позволить себе достроить объект и держать определенное количество квартир, которые пока не проданы, на балансе компании. Мы настроены очень позитивно. Планы у руководства амбициозные. И по дальнейшему строительству, и по продажам. Большие деньги вкладываются и в заводы в ОЭЗ «Алабуга». Кроме того, мы строим торговый центр, где разместятся крупные арендаторы…

Сhelny-biz.ru: А кто ваши арендаторы?

Геннадий Толкачев: У нас около 19 подписанных договоров с брендами. Например, «М. Видео», «Перекресток». Мы формируем общее лицо проекта и хотим, чтобы оно был полноценным.

«ХОЧЕТСЯ ПРЕДОСТЕРЕЧЬ ПОКУПАТЕЛЕЙ ОТ СЛИШКОМ НИЗКИХ ЦЕН»

Сhelny-biz.ru: Перейдем к больной для города и республики теме: проблемные дома и обманутые дольщики. Решение этой проблемы взял под свой контроль президент Рустам Минниханов. Сегодняшняя экономическая ситуация располагает к появлению новых проблемных домов.

Юрий Мочалин: Эта проблема достаточно серьезная. Хочется предостеречь покупателей от слишком низких цен. Сейчас люди становятся более грамотными, выясняют, кто такой застройщик. Компетенция покупателя растет. Но желание купить дешевле превалирует. Бывает, что люди вкладываются в сомнительные проекты, потом долго об этом жалеют. Такая вероятность очень велика. Этот кризис, как санатор на рынке застройщиков. Я думаю, что в нашем городе останется не больше 10 застройщиков, которые обладают какими-то финансовыми ресурсами или строительными ресурсами. А мелкие, которые когда-то вырвали кусок земли и пытаются вести какую-то деятельность, уйдут.

Сhelny-biz.ru: Недавно в интернете появилась статья-концепция одного из застройщиков – Михаила Золотухина. Она довольно простая. Когда ты внес предоплату за машину, но тебе машину не поставили и деньги не вернули, – это мошенничество, уголовно наказуемое деяние. На строительном рынке это почему-то не работает. Он спрашивает, почему власть старается заступиться за застройщика, который не достроил, не продал. Почему власть пытается дать преференции другому застройщику в виде, например, земли, за достройку проблемных домов?

Леонид Аляшев, коммерческий директор группы компаний «ПРОФИТ»: Я не могу отрицательно или положительно оценивать подход властей в этом вопросе. Мы говорим о том, что на сегодняшний момент власти города приняли определенную процедуру, при которой проблема сдвинулась с места. Говорить об уголовном преследовании застройщика или о банкротстве этих компаний, предполагает процедуру, при которой завершить строительство будет невозможно. Путь, который выбрал город, – самый быстрый. По большому счету, он берет обязательства определенного застройщика, просит его выполнять работы без каких-либо финансовых или документальных обязательств, потом пытается найти процедуру возвращения его затрат.

Юрий Мочалин: Я согласен с Михаилом Золотухиным, это тоже имущество, которое можно было бы пустить через аукцион, и эти деньги направить на застройку. Здесь еще есть момент: контролирующие функции с исполкома тоже никто не снимал. Проблемные дома образовались до того, как появился отдел по контролю за долевым строительством. В его функции входит и отслеживание финансового состояния. Как может продаваться дом, когда себестоимость равна стоимости, за которую квартиры продают? Маржи нет. Тем не менее, стройка идет, договора регистрируются, а когда застройщик попадает в тупиковую ситуации, он начинает бить в колокола.

Сhelny-biz.ru: Можете обозначить людям ценник квартиры, которую строит добросовестный строитель? Допустим, за 50 тысяч квадрат продает, значит, надежный.

Юрий Мочалин: Я думаю, что все застройщики понимают экономику, из чего складывается стоимость земли и так далее. На данный момент ниже 35 тысяч за квадратный метр цена не может опуститься. Все, что ниже – на грани фола.

Алексей Петряев: Вы знаете, есть некий механизм, когда банки предлагают повышенную процентную ставку, они должны делать отчисления в страховой фонд. Здесь может быть то же самое: предлагаешь меньше, гарантируешь, что построишь.

Леонид Захаров: В банке есть такой показатель как норматив достаточности капиталов. В случае, если банк его не выполняет, отзывается лицензия. В строительной отрасли такого понятия нет, поэтому так много непонятных агентов работает на нем. Если бы правительство подумало в этой части, с точки зрения размера уставного капитала, то можно было бы определить тех людей, которые своим уставным капиталом могут покрыть те убытки, которые они, возможно, понесут.

Юрий Мочалин: Готовятся изменения в 214-й закон. Туда внесли изменения, регламентирующие сумму уставного капитала застройщика, по открытости застройщика, по публикации данных о финансовой деятельности в проектной декларации и так далее. Эти изменения положительно скажутся на отрасли. Есть проблема обманутых дольщиков, так давайте запретим долевое строительство! Правительство аргументирует это тем, что в других странах такого нет. Но где бы я ни бывал, есть долевое строительство. Нужно понимать инвестиционные циклы. На начальной стадии жилье дешевле, на конечной – дороже.

«ИСХОДЯ ИЗ НАШИХ ДАННЫХ, В ПЕРВЫЕ ТРИ ГОДА ТОЛЬКО 5% ДЕЛАЮТ РЕМОНТ»

Сhelny-biz.ru: Застройщики обычно предлагают квартиры с чистовой отделкой, черновой. Сейчас в Челнах есть новая тенденция – предлагают обставленные мебелью квартиры. Поддерживаете ли вы эту инициативу?

Юрий Мочалин: Мы не просто поддерживаем, мы совместно с Ассоциацией мебельщиков в этом направлении работаем. Сейчас мы планируем строительство дома с оборудованными кухнями. Мы сдаем дома только в чистовой отделке, мы позиционируемся, как эконом-класс. Мое лично мнение, что эконом должен сдаваться в чистовой отделке. На Западе предлагают полностью обставленные квартиры, где ты можешь подобрать варианты, обстановку.

Сhelny-biz.ru: Хватит ли сил у местных производителей мебели на то, чтобы сделать разного вида планировки? Здесь получается вилка: либо вы вернемся в СССР, когда у всех были одинаковые кухни и стенки, либо продвинемся в Европу, где можно выбирать.

Юрий Мочалин: Должны быть разные предложения. Инициатива озвучена, сейчас мы пытаемся воплотить ее в жизнь. Мы дали в новом доме Ассоциации мебельщиков целый этаж, они должны будут обставить его мебелью.

Сhelny-biz.ru: А идея подключать штатных дизайнеров на этапе отделки квартир?

Геннадий Толкачев: Клиенты хотят конечный продукт, за дизайн-проектом они могут обратиться к любому дизайнеру. Нужно брать качеством, новизной. Юрий Анатольевич, вы правильно сказали, что отделка в каждом сегменте будет своя. В Sunrise City будет ошибочно делать еще и отделку.

Леонид Аляшев: Этот вопрос обсуждается на протяжении полугода, застройщики неоднократно получали вопросы, в том числе и в рамках антикризисного штаба города. У клиента всегда есть выбор, как он приобретает квартиру. При покупке квартиры с мебелью, в стоимость войдет и мебель. Деньги стоят денег. Процент за использование денежных средств будет входить и в стоимость мебели. Это ведет к удорожанию. В любом случае, потребитель должен определить, что ему нужно за те деньги, которые ему предлагает рынок. В прошлом году мы приняли решение, что в 21-м комплексе наши дома будут сдаваться с чистовой отделкой, в 65-м микрорайоне мы оставили 50/50. По большому счету, разница квартир с чистовой и черновой отделкой – разница в себестоимости этой чистовой отделки. Мне очень интересна была динамика продаж, но на сегодняшний момент на этапе строительства двух домов в 65-м микрорайоне она не показывает, что у нас где-то превалируют продажи с чистовой или черновой отделкой.

Юрий Мочалин: Мебель клиент берет, в большинстве случаев, привлекая кредитные средства – потребительский кредит. Мы можем предлагать квартиру с отделкой и мебелью, люди будут получать на это ипотечный кредит, более дешевый.

Алексей Петряев: Многие рассуждают так: зачем париться с ремонтом? Лучше сразу въехать, неважно, линолеум там или ламинат. Скорость выхода продукта на рынок имеет значение для клиента.

Юрий Мочалин: Мы постоянно проводим исследования по удовлетворенности клиента через полгода, через год после заселения. Исходя из наших данных, в первые три года только около 5% делают ремонт.

«Я ВСЕГДА ПОРАЖАЛСЯ МУДРОСТИ И ДАЛЬНОВИДНОСТИ НАШИХ СОВЕТСКИХ СТРОИТЕЛЕЙ. НЕ ЗРЯ ОНИ ТАМ НИЧЕГО НЕ СТРОИЛИ»

Сhelny-biz.ru: На сколько лет, по вашим оценкам, хватит свободных площадей для строительства жилья в Набережных Челнах? В Замелекесье осталось построить три комплекса, еще несколько можно построить за проспектом Яшьлек. Куда будет город расширяться дальше? Когда произойдет слияние с Тукаевским районом?

Леонид Аляшев: Мы находимся на границе Тукаевского района. У нас два варианта: расти в сторону Тукаевского района или в реку.

Юрий Мочалин: Либо путем расширения территории города за счет тукаевских земель. Вектор развития города определен. Сейчас уже идет разработка проекта проектировки 63-го микрорайона. Больше некуда.

Сhelny-biz.ru: Каким образом ижевской компании «Талан» досталось Орловское поле? Рассчитываете ли вы участвовать в этом проекте? Что будете делать, если инвестор приведет сюда свои строительные компании?

Юрий Мочалин: Мы прорабатывали этот участок задолго до прихода «Талана». Я всегда поражался мудрости и дальновидности наших советских строителей. Не зря они там ничего не строили, понимая, что географически это центральная часть города. Эта плоскость находится гораздо ниже уровня реки. Это место очень болотистое, я думаю, что «Талан» столкнется с большими проблемами по освоению этого района. Из 70 гектар для многоэтажного строительства действительно пригодны только 10-15%. Нужно укрепления строить, дамбы, которые стоят огромных денег. Компания «Талан», которая за всю свою деятельность построила около 60 тысяч квадратных метров жилья, выполняет примерно полугодовой объем нашей компании. Да, красивый проект, хорошо продуман.

Сhelny-biz.ru: У нас в городе осталось несколько «лакомых кусков» – территория возле ТК «Торговый квартал», 15-й комплекс Нового города. Когда и кто будет их застраивать?

Юрий Мочалин: Возле «Торгового квартала» федеральные земли. Возможно, что они будут выделены из федеральной собственности и переданы в муниципальный бюджет.

Леонид Аляшев: Перспектива у города в плане строительства есть. Дай Бог, новые промышленные объекты появляться будут. Это дает определенное увеличение рабочих мест. Инвестиционная привлекательность с точки зрения развития есть.

«СТРОИТЕЛЬ, КОТОРЫЙ ДОРОЖИТ СВОЕЙ ПРОФЕССИЕЙ, НИКОГДА НЕ БУДЕТ НАРУШАТЬ КОДЕКС, НАПИСАННЫЙ БУКВАЛЬНО КРОВЬЮ»

Сhelny-biz.ru: Насколько для вас ощутима нехватка кадров и старение строителей? Справится ли Sunrise City без турецких строителей?

Геннадий Толкачев: У нас генеральный подрядчик – краснодарская компания. Определенные работы выполняют определенные люди. Всегда можно заменить, не принципиально, если у нас не строят турки.

Юрий Мочалин: Дефицит квалифицированных кадров, несомненно, есть. Специалистов определенных профессий, например, каменщиков, большой дефицит. На нашем рынке, особенно в сезон строительства коттеджей, на них рассчитывать не приходится. Потом они приходят с понурой головой: возьмите нас, пожалуйста. Приходится брать, потому что их мало. Что касается воспитания кадров, то у нас заключены договора с КФУ по подготовке инженеров.

Сhelny-biz.ru: Особняком стоит тема безопасности на строительных площадках. Недавно произошло очередное ЧП на стройплощадке компании «Евростиль». В чем причина растущего травматизма на стройках?

Леонид Аляшев: Элементарное несоблюдение техники безопасности. На стройках работают такие же люди.

Юрий Мочалин: У них, возможно, слабый состав по выстраиванию техники безопасности. В основном, все эти случаи связаны с тем, что здесь недосмотрели, там. Я думаю, что вопрос с администрированием.

Леонид Аляшев: Как правило, это случается в нерабочее время. Строитель, который дорожит своей профессией, никогда не будет нарушать кодекс, написанный буквально кровью.

Сhelny-biz.ru: В завершении хотелось бы услышать ответ на вопрос: 2016 год – год обвала строительного рынка?

Геннадий Толкачев: Обвала не будет. Ситуация будет примерно такой же, как и в 2015 году.

Алексей Петряев: Наша задача – по ипотечному кредитованию быть на уровне прошлого года. Но возможно, что эта цифра упадет на 10-15%.

Сhelny-biz.ru