Что скрывают арендодатели за ставками?

Офисные помещения – одна из острых проблем для бизнеса Набережных Челнов. Рынок предлагает в аренду предпринимателям варианты от современных зданий до построек 70-х годов, но при кажущемся избытке площадей практически каждая компания сталкивается со сложностями при переезде. Вопрос не только в цене, но и в качестве помещений, расположении, инфраструктуре и репутации зданий. Попытка сэкономить на аренде зачастую оборачивается непредвиденными тратами, имиджевыми потерями и бегством персонала. Chelny-biz.ru оценил предложения на челнинском рынке, взяв за основу офисные центры трех разных категорий, и обнаружил, что далеко не цена играет главную роль при выборе помещения.

Среди многообразия зданий, пестрящих вывесками «аренда», найти подходящее для своей компании весьма сложно. Рынок коммерческой недвижимости складывался в Челнах хаотично в 90-е годы. Под офисы отдали опустевшие здания детских садов, часть советских общежитий в центре города, вывели в нежилой фонд первые этажи домов. В 2000-е точечно строились торговые центры, предложившие часть помещений под офисы, часть – под магазины. Особняком на этом фоне стоит Бизнес-центр «2.18», перепроектированный из гостиницы в деловой центр.

Размер арендной платы в идеале должен отражать расположение, размеры офисов, качество помещений, внутреннюю и внешнюю инфраструктуру, дополнительные условия, возможности, но на практике это не так. В Челнах в среднем интервале от 400 до 500 рублей за квадратный метр можно получить совершенно разное по состоянию помещение, а порой при незначительной разнице в цене – офис московского уровня с полным комплексом дополнительных услуг.

Принципиальный момент при выборе офиса – что включает в себя арендная плата. Входят ли в нее коммунальные, эксплуатационные расходы, НДС, клининг, услуги. Немаловажно то, готова ли управляющая компания идти навстречу в вопросах ремонта, меблировки, дополнительного оборудования помещений.

Chelny-biz.ru проанализировал три востребованных типа офисных центров, располагающих сейчас свободными помещениями: Бизнес-центр «2.18», ТДЦ «Инсайт», «КАМАЗжилбыт». И взглянул на них глазами арендатора, которому важны и цена, и условия, и собственная репутация. В обзор не вошли заполненные на данный момент здания и объекты на окраинах города.

ХАРАКТЕРИСТИКА ОФИСНОГО ЦЕНТРА

ООО «КАМАЗжилбыт» – один из крупнейших арендодателей города – оперирует зданиями советской постройки в разных частях города, часть из которых в 1-м комплексе Нового города. Высотность зданий – от 4 до 9 этажей. Среди арендаторов – в основном малый бизнес.

Компания в своих предложениях акцентирует внимание на цене и удобном расположении в центре города. Здесь достаточно остановок общественного транспорта, есть насыщенные пешеходные зоны, однако подъезды с улицы Рубаненко удобными не назовешь: здесь постоянный поток машин, проблемы с парковкой. 

В зданиях 1-го комплекса управляющей организацией является сам «КАМАЗжилбыт», здания 20-м и 23-м комплексах обслуживает УК «Ремжилстрой».

Торгово-деловой центр «Инсайт» в 11-м комплексе – типичный представитель зданий, построенных в Челнах под крупные магазины с дополнительными этажами для офисов. «Инсайт» сдает в аренду второй и третий этажи, предлагает торгово-офисные помещения площадью от 36 до 1500 кв. м. На данный момент свободны только три помещения.

«Инсайт», позиционируя себя, подчеркивает удобное расположение: центр города, пересечение проспектов Сююмбике и Беляева, высокий пешеходный трафик, удобные подъездные пути (на личном и общественном транспорте).

Первый этаж здания занимают центральный офис Сбербанка России, мини-маркет «Бахетле». Второй и третий – магазины, офисы компаний малого и среднего бизнеса.

Бизнес-центр «2.18» позиционируется как центр деловой и культурной жизни, что определяется расположением объекта (в самом центре Набережных Челнов, на пересечении проспекта Хасана Туфана и бульвара Энтузиастов), а также внутренней жизнью компании. 26-этажное здание с видами на город имеет официально подтвержденный класс «В+». Самый высокий уровень «А» не может быть присвоен из-за первоначальной планировки высотной части под гостиницу. Бизнес-центр «2.18» имеет адресное преимущество, это, пожалуй, самое известное здание в городе, что удобно для компаний с массовыми клиентскими потоками. Бизнес-центр «2.18» - лауреат федеральных премий «100 лучших офисных центров России-2016,2017 и 2018» и PROESTATE & CRE Federal Awards-2010.

Пул арендаторов – малый, средний бизнес, филиалы иногородних компаний, представительства международных компаний. При их участии здесь сформировалась своя корпоративная жизнь – общественные мероприятия для арендаторов, семинары, развлекательные турниры и пр. У бизнес-центра собственная управляющая компания с шестью службами: комфорта (сервиса), продаж и маркетинга, рецепции, финансово-экономической, технической и безопасности. 

Нажмите на картинку, чтобы увеличить

Для многих направлений бизнеса при выборе офиса ключевыми показателями являются уровень центра, престиж и репутация. С офисом так же, как и с квартирой – покупается не только дом, но и соседи. Когда важно подчеркнуть статус компании, создать имидж в глазах клиентов, партнеров, конкурентов и персонала, то логичным выбором кажется БЦ «2.18». Если в этом нет принципиальной необходимости, можно остановиться на ТДЦ «Инсайта». Если офис рассчитан на малый бизнес, на работу, скажем, для себя, то можно выбрать варианты «КАМАЗжилбыта». 

Важный фактор – наличие управляющей компании, которая значительно упрощает арендаторам жизнь и обеспечивает комфорт. Ее отсутствие означает, что эти функции необходимо закрепить за кем-либо из сотрудников либо работать со сторонними организациями.

ИНФРАСТРУКТУРА

Чем богаче внутренняя и внешняя инфраструктура, тем комфортнее работать, не отвлекаясь на непрофильные вопросы. У каждой компании свой круг потребностей, потребителей и запросов со стороны персонала. Подбирая офис в Челнах, надо понимать, что в этом смысле состояние зданий разительно отличается – от высшего уровня комфорта до полной неизвестности. 

Внутренняя инфраструктура «КАМАЗжилбыт»: лифты, система безопасности (сигнализация, видеонаблюдение в местах общего пользования), круглосуточная вахта. Что касается внешней инфраструктуры, то это все то, что может предложить центр города: общепит, торговля, сфера услуг, культура и развлекательные центры, соседство с организациями b2b-сектора, оказывающими юридические, бухгалтерские услуги, полиграфические и пр. «КАМАЗжилбыт» предлагает также в аренду конференц-зал в здании 1/06.

Вся та же инфраструктура есть в распоряжении клиентов Бизнес-центра «2.18». Вдобавок сами арендаторы составляют определенную инфраструктуру b2b: здесь работают финансовые, страховые, юридические, лизинговые, полиграфические, рекламные организации, а также турагентство, несколько кафе и пр. Более того, развито сотрудничество между «соседями». В здании есть своя переговорная и пакет рекламных услуг для продвижения среди резидентов. Арендаторы также пользуются обзорной площадкой на 26-м этаже, куда приглашают гостей, партнеров.

Что касается технической начинки Бизнес-центра «2.18», то это четыре современных скоростных лифта OTIS, системы контроля доступа, видеонаблюдения, оповещения, пожаротушения и энергосбережения. Есть возможность учета рабочего времени. Собственные парковки: свободная и платная (300 шт.).

«Инсайт» находится в 11-м комплексе Нового города, где набор объектов торговли и общепита заметно более скудный. Впрочем, поблизости есть несколько заведений, рынок, в пределах комплекса – торговые центры. Часть услуг формата b2b покрывают сами арендаторы и мелкие фирмы в округе.

Нажмите на картинку, чтобы увеличить

Что касается самого здания, то в нем два лифта, эскалатор, системы видеонаблюдения и служба внутреннего контроля. Возле делового центра есть бесплатная гостевая стоянка на 100 мест. Под размещение рекламы используются фасад и информационные стенды внутри.

СОСТОЯНИЕ ОФИСОВ

«КАМАЗжилбыт» предлагает офисы от 12 кв. м, возможна аренда целыми этажами. В большинстве своем это кабинеты с ремонтом в среднем состоянии. Есть и помещения под ремонт, требующие вложений – замены окон, дверей, полов, потолков и прочего. Как правило, офисы без мебели.

Система вентиляции обычная. Кондиционеров в зданиях нет. Их установка возможна только по согласованию с компанией, поскольку требуются разрешения, фасадные работы. Заранее обговариваются условия возможного переезда. Выезжая, арендатор либо оставляет кондиционер в здании, либо за свой счет восстанавливает фасад и стены.

«Инсайт». Здесь на данный момент всего три свободных помещения различной площади - от 40 до 70 кв. м. Их предлагают под торговлю либо офисы. Помещения без мебели с чистовой отделкой, ремонта не требуют. В этом здании не во всех помещениях есть окна. Их отсутствие компенсируется стеклянными стенами и перегородками. Системы вентиляции и кондиционирования встроенные. Как правило, арендаторов устраивают существующие условия, отмечают в компании. Если же возникает потребность в перепланировке, дизайне и настройке под себя, компания может предоставить арендные каникулы на месяц.

Бизнес-центр «2.18» предлагает помещения трех классов: «Комфорт» (15-35 кв. м) для бэк-офисов компаний с небольшим штатом, «Премьер» (30-100 кв. м) – просторные и презентабельные офисы для крупных компаний и федеральных представительств, а также «Первая линия» (от 50 кв. м) - фронт-офисы, ориентированные на большой поток посетителей.

Помещения с чистовой отделкой повышенного уровня, готовые к заезду арендаторов. Окна с видами на город. Встроенные системы кондиционирования и вентиляции. Помещения свободные от мебели, при необходимости предлагается в аренду.

Нажмите на картинку, чтобы увеличить

При отборе бизнес-центра по состоянию офисов, надо понимать – будет ли компания ремонтировать, настаивать под себя или рассчитывает на готовое помещение или, максимум, освежающий ремонт. Причем заранее оценить масштабы затрат – только ли кабинеты обновлять, или и места общего пользования, которые имеют немаловажное значение для клиентов и сотрудников. Стоит помнить о норме вместимости помещений и оценивать будущие потребности по персоналу – потребуются ли новые рабочие места, и существует ли в деловой центре возможность расшириться, запас помещений.

Если нужно быстро заехать и начать работать, то предпочтительно выглядят Бизнес-центр «2.18» и «Инсайт». Если предстоит серьезный ремонт, то базовое состояние помещений не является первостепенным фактором, и можно рассматривать здания «КАМАЗжилбыт». 

УСЛОВИЯ АРЕНДЫ

«КАМАЗжилбыт». Размер арендной платы – от 450 рублей за квадрат. В стоимость входят НДС и коммунальные платежи. Клининг не включен, компания не предоставляет услуги по уборке.

Компания делает скидки арендаторам, занимающим площадь более 65 кв. м и не имеющим задолженности. Согласование такой скидки проходит через заседание специальной комиссии. Она же решает вопрос о так называемых арендных каникулах в случае необходимости ремонта помещений. Максимальный срок каникул – два месяца.

По услугам связи, Интернета есть возможность подключения к двум или трем провайдерам (в зависимости от здания).

«Инсайт». Размер аренды – 400-500 рублей за кв. м. Коммунальные расходы и уборка оплачиваются отдельно. Возможна работа с НДС и без. Услуги связи предоставляют два провайдера на выбор.

Бизнес-центр «2.18». Размер аренды типового офиса класса «Комфорт» – 850 рублей за кв. м. Включает НДС, коммунальные платежи, эксплуатационные расходы. Стоимость уборки помещений не включена в тариф, но есть клининговая компания, обсуживающая Бизнес-Центр на протяжении многих лет.

Бизнес-центр «2.18» на данный момент работает с четырьмя основными провайдерами телефонии и Интернета. Оптоволокно в здании уже проведено, так что дополнительных расходов не понадобится. 

Наличие максимального набора включенных услуг, безусловно, удобнее, чем искать отдельных подрядчиков. При этом потребности у бизнеса разные, так что в отдельных случаях услуги сторонних организаций могут быть дешевле предлагаемых офисными центрами.

Нажмите на картинку, чтобы увеличить

Поиск подходящего офиса в Набережных Челнов может стать проблемой из-за дефицита специализированных деловых центров и скудности выбора на рынке. Более того, в городе не развит такой сегмент услуг как подбор коммерческих помещений. Большинству компаний и предпринимателей приходится самостоятельно заниматься этим вопросом. Ориентироваться только на цену не приходится, потому что она не отражает в полной мере состояние помещений. Существующие деловые центры разительно отличаются по уровню, качеству помещений, инфраструктуре и предоставляемым услугам при практически равной цене. Попытка сэкономить зачастую рискует обернуться потерями - финансовыми, моральными и репутационными. 

Только рациональный анализ того, что можно получить и не получить в том или ином деловом центре, позволит сделать выводы о цене и ценности условий. За дешевой ценой могут стоят «подводные» расходы, которые предпринимателям приходится покрывать своими силами: престиж – рекламными затратами и представительскими расходами, сервис и удобство – вложениями в отделку и содержанием дополнительного персонала, дискомфорт сотрудников возмещать материальными стимулами.

Для сравнения в таблице приведены условия самого популярного российского Бизнес-центра «Москва-сити». На челнинском рынке недвижимости можно найти разные варианты размещения бизнеса, включая офисы столичного уровня по местным расценкам.

Нажмите на картинку, чтобы увеличить