«Патовая ситуация» – эксперты о кризисе в строительном рынке Челнов

Эксперты строительного рынка Набережных Челнов заявляют о падении спроса на новостройки, сложностях с проектным финансированием из-за снижения наполняемости эскроу-счетов, а также о высокой распроданности квартир по низким ценам. Коммерческий директор холдинга «Домкор» Евгений Александров в интервью корпоративной газете отметил, что сейчас вопрос кадрового дефицита отошел на второй план.

– На мой взгляд, самыми показательными были настроения участников Российской строительной недели, которая проходила в Москве в начале марта и собрала порядка тысячи застройщиков. Все уже понимали, в каком состоянии экономика и строительный сектор, и делали прогнозы на 2025-й год. Констатация такая: в отрасли поменялась структура проблем, – пояснил Александров. – Если в 2024-м первые два места делили дефицит управленческих и рабочих кадров, то в этом году эти две позиции ушли где-то на седьмое-восьмое место, а на первое вышла нестабильность макроэкономической ситуации и невозможность долгосрочного прогнозирования, на второе – падение спроса, на третье – проблемы с финансированием. Спрос на жилье в новостройках упал – наполняемость эскроу-счетов снизилась, а значит, заметно подорожало проектное финансирование (кредиты, которые застройщики берут на строительство – прим. ред.). Соответственно, многие застройщики встали перед вопросами: как достраивать объекты? Как рассчитываться с банками? На поверхность вышел целый спектр проблем. И одна из них – высокая распроданность квартир по низким ценам.

Из-за длительного инвестиционного цикла и отсутствия товарного запаса застройщики не могут компенсировать выпадающие доходы. Банки накладывают обременения на оставшиеся квартиры, создавая порочный круг: для продажи объектов необходимо снять обременение банка, но сделать это можно только после продажи.

– Еще в 2023–2024 годах гордились, как у них классно идут продажи. А сейчас это повод для огорчений. Все дело в длительности инвестиционного цикла: в строительстве это два-три года. Деньги, полученные даже год назад, лежат на эскроу-счетах в банке. Воспользоваться ими для продолжения работ и закупки материалов впрок застройщик не может. Тем временем, себестоимость строительства растет, как и материалы… Получается, у компании физически денег меньше, чем необходимо на достройку, – объясняет коммерческий директор холдинга. – При этом, так как квартиры были распроданы еще до повышения цен на все, нет и товарного запаса, которым застройщики могли бы компенсировать выпадающие доходы. Плюс они должны банку, так как взяли на строительство больше средств, чем поступило на эскроу-счета. Как результат, банк накладывает обременение на те немногие непроданные квартиры, что остались. Патовая ситуация: чтобы рассчитаться с банком, застройщику нужно продать квартиры, а, чтобы продать квартиры, нужно снять обременение банка.

В результате компании вынуждены продлевать сроки строительства, чтобы выжить в текущих условиях.

– К чему приводит резкое, я бы сказал, необдуманное увеличение реализации через программу рассрочки? Да, продажи есть, но эскроу-счета не наполняются! И, кредитуясь под 28–30% по проектному финансированию, застройщики фактически рушат свою финансовую модель: у них не хватает средств не то что на развитие, но и банально на выплату кредитов, зарплаты, текущую деятельность. В результате, чтобы как-то выживать, компании продлевают сроки строительства, - отметил он.