В Набережных Челнах подсчитали запас земель под новостройки: ее хватит еще на 18 лет (при годовом плане в 320 тыс. «квадратов»). Значительный потенциал автограда констатирует Минстрой Татарстана, ссылаясь на обновленный генплан от команды Александра Дембича. Тем временем эксперты фиксируют заметное охлаждение спроса на рынке жилья. Показатели продаж 2025 года превышают уровень 24-го, но ненамного, судя по данным местной администрации. После всплеска спроса в конце года, вызванного опасениями изменений в программе семейной ипотеки, активность покупателей значительно снизилась. Сегодня рынок находится в фазе временной стабилизации с явным уклоном в сдержанную динамику. Покупатели внимательно оценивают свою платежеспособность и часто откладывают сделки, если ежемесячный платеж по ипотеке оказывается для них обременительным. Финансовые итоги застройщиков и перспективы изучил Chelny-biz.ru.
ПРОДАЖИ. ДЛЯ КОГО ГОД БЫЛ «ПОЗИТИВНЫМ»
«Чуть выше» уровня 2024 (признаться, не самого лучшего для строительного рынка) года – так характеризует спрос на жилье по итогам минувшего 25-го исполком Набережных Челнов. 26 застройщиков вели строительство 76 многоквартирных домов, стоимостью 72 млрд руб. За год было заключено 6 630 договоров долевого участия на 38,3 млрд, которые осели на специальных эскроу-счетах. Стоимость квадратного метра варьировалась от 120 до 210 тыс. рублей (средняя стоимость – 165 тыс. за «квадрат»).
Что интересно покупателю? Тенденция показывает, что челнинцы сейчас предпочитают более функциональные квартиры с продуманными планировками. Возрос интерес к жилью с готовой отделкой и квартирам в домах с благоустроенной придомовой территорией, развитой инфраструктурой. Как отмечают, к примеру, в Минстрое Татарстана, наиболее востребованы «однушки» в 38–45 «квадратов» и «двушки» по 55–65 кв.м. Популярностью пользуются квартиры евроформата с объединенной кухней-гостиной, а по классу жилья преобладает спрос на комфорт, сохраняется интерес к сегменту стандартного жилья.
Chelny-biz.ru изучил показатели четверки ведущих девелоперов города – «Талан», «Профит», «Домкор» и «Евростиль». На них приходится порядка 40% объемов всех продаж по Челнам. Судя по данным «Дом.РФ», эти застройщики реализовали около 2,5 тыс. квартир с совокупным объемом выручки свыше 15 млрд рублей. Важно подчеркнуть, что статистика учитывает исключительно продажи в строящихся домах – сделки с готовым жильем в расчет не включены. Анализ показателей отдельных игроков выявляет заметную дифференциацию по объемам и доходности продаж.
Так, судя по данным «Дом.РФ», в 2025 году «Талан» получил с продажи площадей в новостройках 5,8 млрд рублей, реализовав 675 квартир. Компания, таким образом, стала лидером по выручке, но не по числу проданных объектов. Средняя цена за апартаменты оказалась выше, чем у остальных застройщиков – около 8,6 млн рублей.
СЗ «Талан», стоит отметить, больше специализируется на строительстве жилья в классе комфорт и выше. В автограде девелопер осваивает две ключевые локации – Орловское поле (ЖК «Притяжение») и земельный массив вдоль улицы Раскольникова («Премьер-квартал на набережной»). При этом челнинский рынок занимает 35% в общей доле продаж девелопера.
Компания охарактеризовала прошлый год как «позитивный»: поступления выросли на 33% по сравнению с 2024 годом, и застройщик сохранил лидирующую позицию на рынке новостроек. В этом году стартовали продажи трех новых проектов. Федеральный девелопер отмечает, что жилье бизнес- и премиум-класса пока представлено на рынке Челнов в ограниченном объеме. Видя в этом потенциал, застройщик в 2025 году вывел на рынок проект «Урбан-виллы».
Тем временем лидером по количеству проданных квартир стала компания «Профит», реализовавшая 980 объектов на сумму 5,5 млрд рублей. При значительном объеме продаж средняя стоимость лота достигла 5,6 млн рублей.
В этом же ценовом сегменте компании «Домкор» и «Евростиль». Первая продала 387 квартир за 2,4 млрд рублей (в среднем по 6,2 млн рублей), вторая – 374 квартиры за 1,9 млрд рублей (5,1 млн рублей за квартиру).
ЭКСПЕРТЫ. В ОЖИДАНИИ ЗАТИШЬЯ
Рынок недвижимости Челнов переживает непростые времена. Как отмечал в своем интервью Chelny-biz.ru коммерческий директор компании «Домкор» Евгений Александров, после отмены массовой льготной ипотеки рынок испытал резкий спад. Сегодня застройщики балансируют на грани: с одной стороны – накапливается «навес» нераспроданного жилья, с другой – ужесточение условий кредитования и высокая ключевая ставка буквально выхолащивают спрос.
– Клиентов, готовых зайти в сделку по базовой ипотеке, можно пересчитать по пальцам одной руки, – констатировал эксперт.
Александров подчеркил, что рынок нуждается в системном подходе. Особенно важно, по его мнению, стабилизировать базовую ставку по ипотеке на уровне 14–15%, чтобы оживить и первичный, и вторичный рынки.
Фото: пресс-служба компании «Домкор»
– Я считаю, что рынок недвижимости сейчас находится в фазе временной стабилизации с явным уклоном в сдержанную динамику, – говорит в свою очередь глава агентства недвижимости «Кама» Рисхат Сабирзянов. – Еще в конце прошлого года – ноябре– декабре, а также в январе – наблюдался заметный всплеск спроса на первичное жилье. Люди стремились успеть оформить сделки до 1 февраля, опасаясь изменений в условиях семейной ипотеки. По сути, те, кто реально планировал покупку, уже «затарились», и сейчас мы ожидаем затишье – особенно в феврале, марте и апреле.
По словам эксперта, что касается цен на новостройки, то здесь не было резкого падения или роста. Произошла лишь незначительная корректировка – в районе 10%, что связано с общим повышением стоимости энергоносителей и зарплат. При этом реакция застройщиков оказалась неоднородной: одни подняли цены, другие оставили прежний уровень. Основной движущей силой остаются программы с господдержкой – прежде всего, семейная ипотека и маткапитал. Без них массовый спрос едва ли был бы возможен.
– На мой взгляд, до весны серьезного движения на рынке новостроек не предвидится. После сезонного затишья активность может сместиться в сторону частного сектора и индивидуального строительства. Люди по-прежнему будут покупать жиле, но это будут преимущественно штучные сделки, вызванные конкретными жизненными обстоятельствами, – спрогнозировал Сабирзянов.
Еще более сдержанную динамику демонстрирует вторичный рынок. Высокие процентные ставки (19–20%) существенно ограничивают спрос. Как отмечает эксперт, большинство сделок здесь носят характер «цепочек» – продажа одного объекта финансирует покупку другого. Покупатели комбинируют разные источники: маткапитал, кредиты, средства от продажи иного имущества (машины, земельного участка). Массовые приобретения квартир в ипотеку редки, люди тщательно оценивают свою платежеспособность и часто откладывают покупку, если понимают, что ежемесячный платеж окажется для них непосильным.
– В целом, я не ожидаю ни коллапса, ни бума. Рынок будет жить своей обычной жизнью: сделки будут идти, но без резких колебаний. Отложенный спрос сохраняется – многие ждут улучшения условий (снижения ставок ЦБ или новых льготных программ), – подытожил Сабирзянов.
Руслан Мусин, гендиректор компании «Челны Град НЧ», отмечает, что подавляющее большинство сделок (порядка 95%) по его компании проходит через ипотеку – это ключевая движущая сила рынка. Без ипотечного кредитования серьезного движения ожидать не приходится.
– Я бы охарактеризовал ситуацию на рынке недвижимости в Набережных Челнах как сдержанную, без явного ажиотажа, – отмечает Мусин. – До декабря прошлого года продажи шли в штатном режиме – ничего экстраординарного. Конечно, в конце года наблюдалась определенная активность: люди старались успеть оформить сделки до предполагаемых изменений с 1 февраля, в основном, в рамках программы семейной ипотеки. Но уже в январе спрос заметно снизился. Честно говоря, сложно прогнозировать, что произойдет после 1 февраля. Ходят разговоры о новых требованиях и изменениях в условиях – пока это остается неопределенностью. В такой ситуации трудно строить долгосрочные планы: все будет зависеть от того, как сложится рыночная ситуация.
Мусин также отмечает – просела вторичка. Возникает замкнутый круг: люди хотят купить новую квартиру, но не могут продать старую. Соответственно, без «цепочек» (когда продажа одного объекта финансирует покупку другого) спрос существенно ограничивается.
– Все участники рынка сейчас находятся в режиме ожидания. Главный фактор, на который все надеются – возможное снижение ключевой ставки. Если это произойдет, можно рассчитывать на оживление спроса. Пока же мы действуем по обстановке, отслеживая изменения и подстраиваясь под новые условия, – резюмировал он.
ЗЕМЛЯ. ПЕРСПЕКТИВНЫЕ ТЕРРИТОРИИ
Перспективными территориями для будущего строительства в Набережных Челнах называют микрорайоны Замелекесье, а также площадки заводов КамгэсЗЯБ и ЗСК. Эти участки считаются ключевыми для развития городской застройки и потенциально могут позволить возвести 2,5 млн кв. м жилья. Однако перевод промышленных зон в категорию жилых требует решения множества вопросов: от проектирования инженерных сетей до соблюдения экологических требований и согласования градостроительных документов. Поэтому точные сроки освоения территорий заводов пока не определены.
А пока основное строительство ведется за проспектом Яшьлек, вдоль улицы Раскольникова и в Орловском поле. Минстрой РТ тем временем отмечает, что согласно обновленному генеральному плану, разработанному командой Александра Дембича, в городе выявлено 829 га перспективных территорий для жилищного строительства. С учетом необходимости комплексного размещения жилой застройки и инфраструктуры, при расчетной плотности застройки коэффициент составляет 0,7.
Потенциал земельных участков для жилищного строительства может достигать порядка 5,8 млн кв. м. При этом, здесь подчеркивают, что все проектные параметры подлежат уточнению на последующих стадиях проектирования – прежде всего, при разработке проекта планировки территории с учетом выявленных ограничений.
При установленном годовом плане ввода в эксплуатацию 320 тыс. кв. м указанные территории могут быть освоены в течение 18 лет.
Альфия Андросенко
Оставьте первый комментарий