, 21 Октября
$ 65,8140
€ 75,3241
Предложения банков
Новости
Подробно


Господдержка застройщиков: реальная помощь или профанация?

29.03.2018, 08:53

С 1 июля застройщики начнут работать в рамках изменений ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Закон, призванный решить проблему обманутых дольщиков, в сообществе строителей сразу после обнародования окрестили «законом по борьбе с застройщиками». Первую волну дебатов вызвала сама суть нововведений. Несколько месяцев осмысления законодательных ноу-хау позади. А между тем до начала работы в новых реалиях остается чуть более трех месяцев. Понимают ли застройщики, как они будут существовать на рынке с 1 июля? Какой положительный эффект можно ожидать от изменений в законодательстве? И насколько господдержка поддерживает застройщиков? Об этом и многом другом в нашем интервью с коммерческим директором ООО «ДОМКОР» Юрием Мочалиным.

«О СОКРАЩЕНИИ АДМИНИСТРАТИВНЫХ БАРЬЕРОВ ГОВОРИТЬ НЕ ПРИХОДИТСЯ»

Юрий Анатольевич, насколько сегодня застройщики ощущают поддержку со стороны государства?

– Влияние и поддержка государства – для меня в данном случае вопрос неоднозначный. Безусловно, мощным драйвером рынка, когда случился кризис, стала мера по субсидированию ипотечной ставки. Это были самые сильные действия правительства за последнее время: они очень помогли застройщикам в период катастрофического снижения продаж. В 2015-2016-м, частично 2017-м годах эта мера оказалась действенной и эффективной, ей можно поаплодировать.

Сама по себе политика государства в части снижения ипотечной ставки – давно назревшая мера и, я считаю, правильная и необходимая. Благодаря этому, даже несмотря на то, что покупательская способность снижается, происходит оживление на строительном рынке. Таких выгодных условий, как сейчас, я не припомню за все время работы нашей компании.

Что вы думаете о новой программе «Семейная ипотека с государственной поддержкой» под 6% годовых?

– Застройщики возлагали на нее определенные надежды, но, честно говоря, пока она не сработала, и мы видим единичный интерес у наших клиентов.

Господдержка застройщиков: реальная помощь или профанация?

На государственном уровне неоднократно декларировались такие меры поддержки застройщиков, как сокращение административных барьеров в работе. Вы ощутили изменения в лучшую сторону?

– О сокращении барьеров говорится постоянно. Но оно тоже идет в непонятном направлении. Для меня, во всяком случае. Заявлялось в свое время, что надо решить вопрос с процедурой прохождения государственной экспертизы проектной документации. И при этом вдруг разрешают экспертизу частную! Это совершенно неприемлемая вещь, я считаю. Нельзя допустить, чтобы частник за какие-то заплаченные сверх деньги давал экспертное заключение. Понятно же, что качество такого заключения будет вызывать вопросы. И мы видим, что, собственно, так и происходит, видим, какие это «экспертизы» на выходе. Для нас, для «ДОМКОРа», это принципиальный вопрос. Мы как проходили госэкпертизу, так и проходим. Это дает нам уверенность в том, что наши проекты выполнены в соответствии со всеми нормативами.

При этом вся другая документация разрешительного характера, разрешения на ввод и т.п. только увеличилась в объемах. И все это происходит на фоне заявлений про облегчение жизни застройщиков. На мой взгляд, пока это все профанация господдержки.

««СЫРЫЕ» ЗАКОНЫ МЕШАЮТ РИТМИЧНОЙ РАБОТЕ»

Господдержка застройщиков: реальная помощь или профанация?

214-й закон, призванный защитить дольщиков, похоже, грозит обернуться проблемой для застройщиков?

– Он стал проблемой, еще даже не вступив в силу. Внесенные изменения добавили, мягко говоря, сумятицу в дальнейшую работу застройщиков. Когда один и тот же закон представляется то в одной редакции, то в другой, то в абсолютно не узнаваемой третьей, а окончательного понимания, как и что, нет, – это невольно порождает лихорадочные действия в стане застройщиков и логичные вопросы: что нам-то делать? Как нам быть?!

«Сырые» законные и подзаконные акты серьезно мешают спокойной, ритмичной работе строителей – невозможно сконцентрироваться на основном процессе. Если каждый чиновник на местах будет транслировать нам свое понимание закона (а мы это уже проходили), то я вообще не представляю, как застройщикам дальше работать. Уже с 1 июля нам всем надо строить и продавать жилье по новым требованиям, а мы до сих не видим ни четкого расписания, что и как должно быть в рамках заявленных изменений, ни четкой регламентации.

В рамках 214-го закона был заявлен курс на проектное финансирование, которое предполагает, что застройщик будет привлекать на строительство средства от банка-инвестора. А тот, в свою очередь, проконтролирует расходование этих средств.

– С проектным финансированием тоже ничего непонятно. Банки ведь очень сложно идут на проектное финансирование. Это для них высокорисковый продукт. У Сбербанка, например, кредитный портфель – 30 триллионов рублей, из них на строительство приходится всего 200 миллиардов. Это мизер. И банкиры на наши вопросы до сих пор не могут внятно объяснить, как будет происходить проектное финансирование, и откуда они будут брать на это деньги.

Господдержка застройщиков: реальная помощь или профанация?

Поэтому и здесь много непонятного. Сейчас учитываются интересы только одной стороны – дольщиков. При этом позицию застройщиков вообще не принимают во внимание. Я по-прежнему придерживаюсь точки зрения, что 214-й закон можно назвать законом «по борьбе с долевым строительством и по борьбе с застройщиками».

«В ЕВРОПЕ НЕТ СЛУЧАЙНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ, ИМЕЮЩИХ ОДИН КЛОЧОК ЗЕМЛИ»

Видите ли вы хоть какие-то плюсы в заявленных изменениях?

– Положительная сторона 214-го закона в том, что в любом случае произойдет санация рынка. Уйдут мелкие компании, которые действительно были высокорисковыми, с точки зрения прозрачности и возможности наплодить обманутых дольщиков. Мы с вами это и наблюдали: появляется компания, строит дом – и тут же закрывается. Как этот дом будет эксплуатироваться? Кто будет работать с обращениями жильцов? Кто будет устранять их проблемы?

Уверен, такие компании как раз и проходят частную экспертизу, за которую просто платятся деньги, чтобы побыстрее построить и продать, не переживая за конечный результат. И уж точно никто не озадачивается вопросом, верные или неверные инженерные решения там заложены и насколько качественные материалы применяются при строительстве. Кто будет платить потом за просчеты горе-застройщика? Естественно, управляющая компания и дольщики.

Поэтому естественная санация оздоровит рынок. И глобализует. Некоторые считают, что это не есть хорошо из-за снижения конкуренции. Что ж, жизнь покажет. Но, если брать опыт европейских стран или, например, Объединенных Арабских Эмиратов, то там работают крупные компании. Там нет случайных игроков, которые имеют один клочок земли. Вдумайтесь: некоторое время назад в Челнах насчитывалось 37 застройщиков! Для полумиллионного города это просто запредельная цифра. Строить начали все, кому не лень. Появился у человека участок земли – все, он становится строителем, абсолютно не понимая, что это такое, как выстраивать работу, какие могут быть последствия.

Господдержка застройщиков: реальная помощь или профанация?

Что касается надежности, которую обещает этот закон… Наверное, в какой-то степени дольщики будут действительно больше защищены, но надо понимать, что это спокойствие будет обеспечено из их кармана – за счет увеличения стоимости квадратного метра. Насколько это правильно – тоже покажет время.

«НОВЫЙ ЗАКОН – ЭТО НЕИЗБЕЖНЫЙ РОСТ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ»

Есть ли у «ДОМКОРа» дорожная карта – план, по которому вы собираетесь работать с 1 июля 2018 года?

– Могу сказать, что даже в этих непростых условиях мы идем в передовиках, участвуя в пилотном проекте Сбербанка по отработке механизма использования эскроу-счетов (это специальные счета в банке, куда, в соответствии с требованиями ФЗ-214, покупатели будут класть средства на покупку строящейся недвижимости, а банки из них финансировать стройку – прим. ред.). Но эскроу-счета – это лишь вершина айсберга, заточенная к тому же под интересы банковской отрасли. Ведь, по сути, банки, выдавая ипотечные кредиты, и так получают за них проценты. А, оставляя деньги себе, смогут их еще разок-другой «прокрутить» на потребительских кредитах. Получается двойное зарабатывание: на ипотеке, на строителях и, в конечном счете, на покупателях.

В «ДОМКОРе» есть программа, где прописаны наши действия в новых условиях. Мы составили ее, опираясь на многолетний опыт, анализ ситуации, предполагая последствия и нестыковки, ибо, повторю, правил игры нет. До сих пор говорят, что какие-то разделы закона снова будут меняться, какие-то будут корректироваться.

Господдержка застройщиков: реальная помощь или профанация?

Наш план мероприятий достаточно глобальный. Мы понимаем, что изменение закона повлияет не только на работу коммерческого блока, но затронет и строителей, и ряд других служб. Потому что, по сути, будет меняться модель бизнеса.

Работа застройщиков в новых реалиях как-то отразится на покупателях?

– Думаю, клиентоориентированные компании понимают, что должен быть переходный этап к работе в новых условиях. Мы для себя уже приготовили «подушку безопасности» в виде разрешений на строительство, и резкого влияния на наших покупателей вступление закона в силу не окажет. У нас так же будут строиться объекты, так же будут заключаться договора. А параллельно мы будем отрабатывать те законодательные акты, которые вступят в силу: разбираться в их трактовке и переносить на практику.

Покупатели этот переход не почувствуют. Разве что с точки зрения роста стоимости объектов. А это неизбежно. Отныне невозможно будет строить жилье только на деньги дольщиков и собственные средства – нам придется привлекать кредитные ресурсы. Понятно, что для нас они тоже будут чего-то стоить. Звучат цифры о 6-7%, но на данный момент застройщики получают кредиты под 14-18 %.

Как повлияет этот закон на стоимость конечного продукта, насколько поднимутся цены – пока прогнозировать сложно. Но повторю, все будет отработано. Мы всегда отличались на рынке застройщиков продуманной политикой, выстроенной строго в правовом поле. В этом русле и продолжим работу.

Партнерский материал