Сложности перевода, или Как территории под Челнами рассчитывают заселить, а не засеять

«Сейчас сложно будет перевести участки под ИЖС», – говорят собеседники Chelny-biz.ru о перспективах освоения сельскохозяйственных территорий под застройку в пригороде Набережных Челнов. Внушительный земельный банк ряда лендлордов Тукаевского района представляет собой наделы под посевы, в то время как горожане все активнее присматриваются к сельской местности и стремятся обзавестись собственным домом. Республика тем временем взяла под жесткий контроль вопросы перспективной застройки территорий, большинство полномочий в сфере градостроительства у районов забрала Казань. На этом фоне «Челны-Хлеб» семьи Юнусовых инициировал перевод своих земель, предназначенных под посевы, в Мелекесском поселении, практически у самой границы с Челнами, под индивидуальное жилье. Минстрой Татарстана уже разрешил подготовку проекта внесения изменений в генплан поселения. Какие территории могут уйти под коттеджи, и кто еще держит внушительный портфель лакомых земель, которые могли бы уйти под ИЖС – в материале.

ЗЕМЛИ «ЧЕЛНЫ-ХЛЕБА» НЕ ПОД ХЛЕБ

Более 33 га в ближайшем пригороде Набережных Челнов могут застроить частными домами. Новый массив под ИЖС в перспективе появится в Мелекесском сельском поселении. Правда, пока это земли для сельского хозяйства. Процедуру перевода инициировал собственник – АО «Челны-Хлеб» Рафаэля Юнусова. Компания обратилась к региональным властям в июне этого года. Минстрой Татарстана уже согласовал начало работ по подготовке проекта внесения изменений в генплан муниципалитета – соответствующий документ вышел в июле, а в августе уже последовал приказ о подготовке проекта о внесении изменений в правила землепользования и застройки.

Речь идет о двух земельных участках на выезде из автограда в сторону Нижнекамска, которые почти вплотную примыкают к автограду. Первый – чуть более 3,4 га, второй, смежный с ним, – почти 30 га. Они расположены у дороги, вдоль Альметьевского шоссе, до Старых Ерыклов и СНТ «Гидромонтажник» (если смотреть по направлению из Челнов). Кадастровая стоимость первого надела – чуть более 150 тыс. рублей, второго – свыше 1,3 млн. Сейчас их вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Подготовкой документации займется «АРИ Основа». Компания должна будет подготовить проект внесения изменений в генплан не позже четвертого квартала этого года.

В Мелекесском сельском поселении перспективы нового жилого массива пока не комментируют: земля частная, документация еще в работе, публичных обсуждений с участием населения не было. Что бы ни запланировал собственник, главное – чтобы были предусмотрены все коммуникации, говорит глава поселения Руслан Иванов. Оно и понятно, ведь индивидуальное жилищное строительство войдет в состав муниципалитета, и его потребности лягут на плечи местной власти.

Как отмечают собеседники Chelny-biz.ru, «Челны-Хлеб» инициировал непростую процедуру. «Сложно будет перевести сельхозземли под ИЖС», – говорят сразу несколько источников издания. Республика взяла под жесткий контроль перспективную застройку, в особенности, густонаселенных пригородов. Как будет разрастаться застройка близ Челнов – будут регламентировать региональные власти. Одним из ключевых рабочих документов станет мастер-план Камской агломерации, куда входит и Тукаевский район. Как уточнили Chelny-biz.ru в Институте пространственного планирования Республики Татарстан, он еще в работе.

Тем временем у собственников, которые хотят пустить в оборот свои сельхозугодья, появилась «лазейка». Правда, она лишает землевладельцев значительного куска их же пирога. Схема была разработана для обеспечения землями многодетных семей. Chelny-biz.ru подробно описывал ее ранее: 70% земель собственник передает в распоряжение муниципалитета, а остальные 30% оставляет за собой с правом изменить категорию земель под строительство жилья (не исключено, что компания Юнусова могла пойти по этому пути). К слову, в апреле стало известно, что появился первый желающий – хозяин крупного земельного массива заявил о готовности предоставить городу территорию общей площадью свыше 85 га. Массив расположен в непосредственной близости к Калмашскому сельскому поселению и мог бы закрыть потребность ориентировочно 400 многодетных семей города. 

ЛЕНДЛОРДЫ ПРИГОРОДА И ПЕРСПЕКТИВНЫЕ ЗЕМЛИ

Земли «Челны-Хлеба» – один из примеров перспективных участков под застройку в пригороде. Лакомые участки близ Челнов, как говорят источники издания, сосредоточены в руках предпринимателей Ильшата Фардиева, Валерия Чулакова и Ильнура Исмагилова. Кроме того, сохраняются земли пайщиков, которые формируют достаточно большие массивы.

Так, земельная корпорация «Энергия», подконтрольная Фардиеву, осваивает в Тукаевском районе земли в Новотроицком сельском поселении. В 2024 году здесь размежевали четыре крупных земельных массива на 136 га, очередной этап застройки. В планах корпорации было строительство на этой территории целого поселка, который будет состоять в общей сложности из 800 домов. Осваивать земельные массивы планировалось поэтапно: первая очередь – до 2025 года, вторая – с 2026 по 2030 год. В 2025 году Chelny-biz.ru сообщал, что границы Малой Шильны расширили на 122 гектара для строительства нового жилого микрорайона «Энергия» той же корпорации. Там намеревались построить 759 жилых домов. По информации источников издания, в свое время Фардиев хотел продать земли в Малошильнинском поселении Валерию Чулакову. Тогда сделка оценивалась в сумму порядка 1,2 млрд рублей, но продажа так и не состоялась.

Чулакова называли ранее одним из крупных земледельцев в пригороде. Однако в последние годы в лидеры вырвался Ильнур Исмагилов, как и Фардиев – бывший депутат городского совета. В его активе, говорят наши собеседники, не так давно появилось порядка 900 участков, которые ранее принадлежали Чулакову. Вместе с тем, он стал новым хозяином «Усадьбы» Альфии Хайруллиной, а вместе с ДНП и крупных массивов под сельхозугодья у самой границы с Набережными Челнами. Общая сумма сделки, по данным издания составила 600 млн рублей.

Кроме того, земли под Челнами, согласно данным инсайдеров, имелись у «Эссен продакшн АГ». Вместе с тем «Камский Бекон» арендовал крупный массив сельхозземель у пайщиков. Крупный перспективный массив образовался также в районе СНТ «Алтын» – это также частные земли, выкупленные ранее у пайщиков.

Тукаевский район сегодня в целом в числе лидеров по активности в сфере индивидуального жилищного строительства в республике. Главными точками роста ИЖС местные власти называют Азьмушкинское и Малошильнинское сельские поселения. Здесь сосредоточено более 50% от общего объема жилья, ежегодно вводимого в пригороде. При этом, как сообщала ранее в администрации района, в последние годы темпы значительно выросли. Если в период с 2019 по 2021 год застройщики вводили в среднем 900 домов ежегодно, то с 2022 года их количество выросло до 1,4 тыс. и более в год. В ближайшие пять лет, сообщали в администрации, освоение новых территорий пойдет по трем ключевым направлениям, определенным генеральным планом района: возле Малой Шильны зарезервирован массив площадью 34 га – он рассчитан на 143 участка, возле Ильбухтино под ИЖС выделено 122 га на 759 участков, а также в селе Новотроицкое под застройку отведено 151 га на 841 надел.

Кстати, при обсуждении нового генплана Набережных Челнов тукаевские земли активно рассматривались его авторами как возможные территории для создания городов-спутников. Идею озвучили еще в 2019 году на первом обсуждении нового документа, руководствуясь скудными запасами автограда. В 2022-м Александр Дембич привел пример, как можно было бы реализовать эту идею. Так, согласно стратегии социально-экономического развития города и республики, к 2030 году обеспеченность жильем в автограде должна достичь 32-35 кв. м на человека (на тот момент было 26 кв. м.). Для этого требовалось еще примерно 4,5 млн кв. м жилья. Проектировщики предположили, что можно рассмотреть вариант создания спутников в Тукаевском районе – рассматривались земельные массивы в частной собственности между Старыми Ерыклами и Нижним Суык-Су, а также около Калмаша.

– Есть предложение – рассмотреть возможность размещения спутников города. Есть один вариант – эта земля, которая сейчас принадлежит «Домкору», они готовы рассматривать ее в качестве территории для многоквартирного жилищного строительства. Другой вариант – это территория, которая принадлежит казанской фирме, – рассказывал тогда ныне покойный Дембич.

Правда, в итоговый документ эти идеи не вошли, поскольку его утверждали в рамках действующих границ муниципалитета.

Chelny-biz.ru