Почти два десятка офисов в административном здании 3/08 на бульваре Энтузиастов в Набережных Челнах находятся на грани расторжения договоров аренды. Причина – отключение электричества и лифтов управляющей компанией «Центральный». УК направила иск в Арбитражный суд Татарстана к собственнику помещений с восьмого по 14-й этаж – Минземимуществу РТ – о взыскании более 5,4 млн рублей коммунальных и общеэксплуатационных расходов. Сначала для арендаторов было «предупреждающее» отключение электричества, потом ограничили работу лифтов, а в выходные свет вырубили полностью. Сейчас они не знают, как работать, переносят технику и коробки пешком с 14-го этажа и ищут новые помещения. Работникам и клиентам приходится подниматься пешком с первого этажа, а уже на своем идти в темноте к кабинету. Chelny-biz.ru побывал на месте и пообщался с раздосадованными арендаторами, директором УК «Центральный» и представителями ООО «Регламент» – доверительным управляющим объекта. Подробности – в материале.
ОТКЛЮЧЕНИЕ И ПОЗИЦИЯ УК
«МЫ ПОШЛИ НА КРАЙНИЕ МЕРЫ»
Лифты в административном здании 3/08 отключили еще на прошлой неделе в пятницу. Тогда УК «Центральный» сообщила, что такую меру они согласовали с собственником помещений. Планировалось и временное приостановление электроснабжения, что и произошло на следующий день. Сейчас в здании работают лифты с первого по седьмой этаж, где находятся исполком Центрального района Челнов, Управление госэкспертизы и ценообразования РТ по строительству и архитектуре, Главинвестстрой РТ и УК «Центральный». Арендаторам с восьмого по 14-й этажи и их клиентам приходится подниматься наверх до своих кабинетов пешком с первого этажа, так как сквозного прохода, позволяющего сократить путь, нет. Как Chelny-biz.ru объяснил директор городской управляющей компании Айрат Мубаракшин, причиной таких крайних мер стала задолженность собственника по коммунальным и общеэксплуатационным расходам. Судя по иску в Арбитражном суде РТ, требования в 5,4 млн рублей предъявлены Минземимуществу. Третьим лицом привлечено ООО «Регламент», общество является доверительным управляющим. Предъявляемая сумма в 5,4 млн рублей актуальна на момент подачи искового заявления – 12 января.
– У нас есть сейчас обязательства перед ресурсоснабжающими организациями. Большой долг у нас перед «Татэнерго», «Челныводоканалом», «Татэнергосбытом». За все мы оплачиваем из своего кармана. Собственник платил частями, но это вообще не покрывает наши расходы, – сообщил Мубаракшин.
Директор УК объяснил, что собственник об отключении электроэнергии и лифтов знал, меры были с ним согласованы. Предупреждены за три недели были и арендаторы. На этажах висели листы с информацией. Еще за неделю электроэнергию для предупреждения отключили на два-три часа. По словам Мубаракшина, со сторонами проводились мирные переговоры, было предложено составить график реструктуризации.
– Но погашения не было, и графика не было. Поэтому мы пошли на крайние меры. За три недели до введения этих ограничений мы предупредили всех, – рассказал директор УК. – И собственник тоже был уведомлен. На первых этажах, в лифтах мы повесили объявление, что будет отключение. Мы это каждую неделю повторяли, что мы будем отключать. Никто не реагировал на наши требования, на контакт они не пошли. Сейчас арендаторы очень тревожатся из-за сложившейся ситуации. Мы их тоже понимаем, но, тем не менее, ничего сделать не можем. Полномочий у нас нет с ними заключать договоры, потому что есть собственные помещения, а напрямую сделать это мы не можем.
Сейчас УК рассматривает возможность включения лифтов для спуска, чтобы бизнес мог съехать, не таская вещи пешком. Мубаракшин отметил, что это обойдется управляющей компании в дополнительные расходы, однако позволит избежать неудобств для компаний с верхних этажей. Обо всем он рассказал лично журналисту Сhelny-biz.ru в самом административном здании, после чего состоялся диалог с арендаторами.
ЧТО ГОВОРЯТ АРЕНДАТОРЫ
«ЗА СЧЕТ НАС РЕШАЕТЕ КАКИЕ-ТО ВОПРОСЫ. КАК БУДТО ИЗДЕВАЕТЕСЬ ЧТО ЛИ!»
Директор ООО «АС-Трим» Елена Шрамко (у компании офис на 10-м этаже) высказалась, что думает о ситуации директору УК «Центральный» лично. Впрочем, в управляющую компанию и так подходили с вопросами. Предприниматель рассказала, что оплатила счета до конца месяца. Единственный выход, который видится организации, – переезд в другое помещение.
– Сейчас как вам объясняют эту ситуацию? – поинтересовался Мубаракшин у арендатора.
– Они объясняют тем, что идет разборка между администрацией, которая на семи этажах, и «Регламентом». То есть они предъявляют им иск за неуплату, выставлен какой-то счет, а они эти деньги оплатили им работами. Крышу там делали, еще что-то такое, – сказала Шрамко.
Сейчас работать без света физически невозможно, признает арендатор. Ее фирма, к слову, уже три года базируется в 3/08.
– А управляющая компания как объясняет эту ситуацию? С вашей стороны, – спросила директор ООО.
– Поступлений нет, будет поступление – все включим. Электроэнергия, лифт, – ответил Мубаракшин.
– Ну лифт – это, по-моему, жизнеобеспечение, вот лично для меня, – отметила Шрамко.
– Нужны же деньги, правильно? Электроэнергия нужна, сам лифт надо содержать. А кто оплачивает? «Регламент» как-то оплачивает? Никак. У нас большой долг. Получается, он не оплачивает нам. Мы за чей счет должны оплачивать? У вас тепло было? Вы же не жаловались? – уточнил Мубаракшин.
– Не жаловались, – ответила арендатор.
– А мы же со своего кармана это платили, – сказал директор УК.
– Почему? Мы же оплачивали! – сказала Шрамко.
– Вы оплачиваете «Регламенту», а «Регламент» нам не оплачивает. Деньги-то оседают там, – отметил Мубаракшин.
– Вот единственный у меня вопрос в этой ситуации, почему я страдаю? Мне выставляют какие-то счета, я их полностью оплачиваю. Почему я осталась в этой ситуации крайней? Жертвой, так скажем, – спросила Шрамко.
– Вы страдаете, и мы страдаем, – сказал Мубаракшин.
На вопрос почему директор УК ответил, что стоит вопрос, как оплачивать счета «Татэнерго», который может обратиться в суд с иском о банкротстве из-за долгов. Диалог закончился на том, что все решит суд, однако, когда это будет – неизвестно.
Далее на лестничной площадке встретился съезжающий арендатор с коробками. Он обратился к директору УК.
– Вы лифт не хотите нам включать – это сугубо ваше личное желание. Вы как себе это представляете? Где я должен ходить, искать этих собственников? Вы взрослый человек. За счет нас решаете какие-то вопросы. Как будто издеваетесь что ли! – возмутился мужчина.
– Как мы можем издеваться? – возразил Мубаракшин.
– Я вижу: вы издеваетесь. Как будто не можете вызвать лифтера. Мы-то тут причем в ваших вопросах? Вы подумайте, посмотрите на ситуацию с нашей стороны! – обратился мужчина.
– Я вас понимаю прекрасно, – отметил директор УК.
– Вы нас не понимаете! Вы хотя бы здесь вот откройте, мы пройдем и спустим и все, – сказал арендатор, которому все-таки дали доступ к лифту на седьмом этаже. – Там женщина вот подошла, ее жалко. Мы-то ладно, физически можем, но она видели – маленькая, слабая! Могли бы ей хотя бы открыть, включить. Человек просто отказался даже лифт включать. На взрослого человека не похоже.
Другой арендатор с 12-го этажа рассказал, что они отпустили всех сотрудников на удаленку. Пока организация решила съехать на месяц и посмотреть, как будет решаться ситуация. Проблема для них в том, что вся информация хранится на сервере, который нужно запустить хотя бы на время для перекачки данных.
Гендиректор ООО «Стройэкомонтаж» Марат Габдуллин арендует помещение на 11-м этаже. Он рассказал, что теперь вместо офиса с заказчиками приходится встречаться в других местах, так как потенциальным клиентам придется высоко подниматься пешком.
– Очень неудобная ситуация сложилась, планирую не платить аренду за это время, пока есть трудности. Пока смотрю, наблюдаю, что они решат, – сказал Габдуллин.
Помещение в административном здании арендует и адвокат Казым Зейналов. Он также рассказал, что в их блоке заблокирована лестница.
– Самим тяжело подниматься, и клиентам тоже. И работать невозможно, потому что света нет, ничего не работает. Ты не можешь ни распечатать, ни отправить документы. Интернета тоже нет, приходится с телефона. А это другие объемы, – рассказал Зейналов. – Здесь два блока, в большом, где мы сидим, заблокирована лестница, лифт не работает. Все коридоры заблокированы, так не должно быть.
Зейналов переживает, что в случае пожара невозможно будет выйти из-за закрытого коридора и заблокированной лестницы. Это нарушает правила пожарной безопасности, говорит адвокат.
Среди арендаторов здания есть владельцы магазинов на маркетплейсах. Одному из них приходится хранить товар на другом складе, так как из-за неработающих лифтов нет возможности его упаковать в офисе.
Многие двери помещений накануне были закрыты, кто-то снимал свои таблички с дверей, а кто-то думал, что делать дальше. Актуальную информацию по количеству арендаторов озвучил завхоз ООО «Регламент» Рафис Канцеров. Он сообщил, что на грани расторжения договоров находятся 18 фирм из 36.
– Уже 18 арендаторов на грани расторжения договоров. Они уже начали съезжать, помещения искать. Лифты отключены, начали потихоньку вещи выносить. Всего с восьмого по 14-й этаж у нас 56 офисов, где помещения арендуют 36 организаций и предпринимателей, – объяснил Канцеров.
ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ УПРАВЛЯЮЩИЙ
«В СУД ОНИ ОБРАТИЛИСЬ, А ДОЖДАТЬСЯ РЕШЕНИЯ СУДА НЕ ХОТЯТ»
Позицию ООО озвучил адвокат Фарид Канцеров. Накануне он обратился в прокуратуру Челнов из-за несоблюдения претензионного порядка.
– По моему мнению, управляющая компания вышла за границы правового поля. У нас есть статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, где указано, что в случае возникновения спора лицо обязано соблюсти претензионный порядок, если он предусмотрен законом. И потом, если вопрос не решается, обратиться в суд, – сказал адвокат. – Управляющая компания обратилась в суд к Минземимуществу. Никаких доказательств, как мне сообщили, там нет. И вот они решили действовать таким способом: перекрыть лифт, свет. Сейчас арендаторы страдают, они же несут ущерб, работать не могут. Вот в чем проблема. Получается, в суд они обратились, а дождаться решения суда не хотят. Хотят вот таким образом склонить волю к сопротивлению ответчика и третьего лица.
Обращение ООО сейчас находится на проверке прокуратуры. Адвокат сообщил, что в дальнейшем будет стоять вопрос о написании заявления о привлечении к уголовной ответственности за самоуправство директора УК «Центральный» и управляющего ООО «Лифтсервис», который отключил лифты.
– Сейчас подать заявление о привлечении к уголовной ответственности за самоуправство по статье 330 УК РФ мы пока не можем, потому что у нас нет доказательства наличия причиненного существенного вреда. Это квалифицирующий признак. Поэтому пока вот такая ситуация сложилась. Там же получается спор между «Регламентом» и управляющей компанией по сумме долга. Им порядка шести миллионов было перечислено за это время: за свет и другие услуги. Официально договора нет, потому что общество не может его с ними заключить. Потому что они предлагают договор на невыгодных для компании условиях. Они включили туда многие услуги (там более 40 тысяч рублей в месяц), которые они компании не оказывают, – рассказал Канцеров. – «Регламент» сам ремонтирует сантехнику, кровлю, полы, с восьмого по 14-й этаж сам моет. Кроме того, управляющая компания какой-то еще договор заставляет заключить непонятный. То есть вот эти спорные вопросы привели к такой ситуации. За два года, как мне известно, уже пятый или шестой раз управляющий меняется. Вроде с одним только придем к компромиссу, раз – и он меняется. С другим вроде бы начинаем договариваться, и вот так вот это все и тянется. Тут спор непосредственно по сумме. Оплата-то им производится.
Канцеров считает, что УК не имела права отключать свет.
– Они все поперекрывали, поставили, так сказать, общество «Регламент» перед фактом. Для чего тогда в суд обращались? Им выплачивались деньги, за несколько лет же никаких претензий ничего не было. А тут вот пришел новый управляющий, стал таким образом действовать, непонятно почему, – сказал адвокат. – Я знаю одно – арендаторы не должны страдать в результате самоуправных действий управляющей компании. Мы так к чему придем, если мы друг другу начнем сейчас там отрезать, разбивать? Не должно быть так. Считаешь, что прав, обратись в суд, доказывай, взыскивай убытки, неустойку.
ООО «Регламент» направило в марте иск к УК «Центральный» на 5,4 млн рублей неосновательного обогащения. Однако его оставили без движения и дали срок устранить обстоятельства, которые послужили основанием для оставления искового заявления без движения. Адвокат объяснил оставление иска тем, что нужно оплатить госпошлину.
– Там приличная госпошлина, но поскольку уже имеется иск к Минземимуществу от управляющей компании, где общество «Регламент» выступает в качестве третьего лица, то мы решили в этом судебном порядке все вопросы выяснить, – сказал адвокат.
Также Канцеров отметил, что ООО в административном здании, помимо ремонта сантехники, кровли и уборки, установило видеонаблюдение, за которое, по словам адвоката, УК требует оплату. Всего площадь помещений с восьмого по 14-й этажи составляет более 2,7 тыс. «квадратов». С первого по шестой этажи находятся в собственности муниципалитета, седьмой этаж – УК «Центральный». Само ООО «Регламент» зарегистрировано в Альметьевске, директор – Данис Шамгунов, учредитель – Равиль Канцеров.
Как выяснил Chelny-biz.ru, судебные разбирательства вокруг башни на бульваре Энтузиастов были и в 2023-2024 годах. УК «Центральный» в ноябре 2023 года подала иск к Минземимуществу РТ из-за задолженности за коммунальные услуги по отоплению. В мае 2024 года иск на сумму 2,3 млн рублей удовлетворили полностью, Арбитражный суд РТ взыскал с Минземимущества средства. В качестве третьего лица к рассмотрению дела также привлекли ООО «Регламент».
В материалах дела сказано, что Минземимущество является управляющей организацией офисного здания с 31 декабря 2019 года, помещения находятся в доверительном управлении у ООО «Регламент» на основании договора доверительного управления государственным имуществом от ноября 2020 года.
Как выяснил Chelny-biz.ru, судебные разбирательства вокруг башни на бульваре Энтузиастов были и в 2023-2024 годах. Так, в ноябре 2023 года УК «Центральный» подала иск к Минземимуществу РТ из-за задолженности за коммунальные услуги по отоплению. В материалах дела отмечалось, что задолженность за коммунальные услуги накопилась с октября 2020 по 30 апреля 2023 года. Тогда в качестве третьего лица к рассмотрению дела также привлекли ООО «Регламент». Требования на сумму 2,3 млн рублей удовлетворили в мае 2024, апелляционная и кассационная инстанции оставили без изменений решение Арбитражного суда РТ.
Стоит отметить, что Минземимущество является управляющей организацией офисного здания с 31 декабря 2019 года, помещениями распоряжается ООО «Регламент» на основании договора доверительного управления государственным имуществом от ноября 2020 года. До 2020 года в этих помещениях работали резиденты челнинского бизнес-инкубатора, учрежденного Министерством экономики РТ.
Редакция отправила запрос в Минземимущество Татарстана с вопросами о ситуации вокруг здания 3/08. Ответ министерство предоставит позднее.
Ильнара Миннебаева
Резеда
***