Суд «Торгового квартала» с исполкомом может обернуться арендной революцией

Адвокаты ТРЦ «Торговый квартал», которому исполком Набережных Челнов предъявил иск на сумму 311 млн рублей (205 млн – долг по арендным платежам, остальное – штрафы), в суде доказывают, что арендная плата с самого начала функционирования объекта начислялась неправильно. Поправочный коэффициент 10 (для земель, используемых под ТЦ) не применим для этого коммерческого объекта, считают ответчики, доказывая в суде, что ТРЦ вовсе не торговый.

Как сообщает издание «Бизнес Online», в суде представители АО «Торговый квартал Набережные Челны» заявили, что называть их объект торговым в корне неправильно. По всем разрешительным документам на строительство и ввод в эксплуатацию, он именуется «многофункциональным комплексом» (МФК), а, следовательно, не подпадает под категорию торговых центров.

Однако, по мнению истца, очевидно, что там идет торговля. В качестве доказательства юристы исполкома представили распечатку с сайта «Торгового квартала», в которой было указано поэтажное размещение 81 арендатора комплекса, 55 из которых, судя по выписке из единого госреестра, занимаются именно торговлей.

В ответ адвокаты ответчика заявили, что в «Торговом квартале» кроме торговой площади есть еще склады, офисы и развлекательные объекты, и предложили провести экспертизу, которая бы установила реальное количество площадей, используемых под тот или иной вид деятельности. По данным самой компании, на торговлю приходится не более 33% от площади комплекса, а с учетом парковки (4 га) — и вовсе менее 6%.

Исполком же в свою очередь настаивает на том, что при существовании нескольких видов разрешенной деятельности надо использовать максимальный коэффициент по аналогии с методическими указаниями п. 2.7.1 определения кадастровой стоимости земельного участка.

– Методическая рекомендация, на которую они (исполком – ред.) ссылаются, относится исключительно к определению кадастровой стоимости, – цитирует издание адвоката ТРЦ. – Нет ни одного нормативного акта на федеральном уровне или на уровне республики, где говорилось бы о том, что можно применять законы по аналогии. В Челнах систематически пытаются продавить такую практику, хотя она не основана ни на чем. Только потому, что они – исполком города, потому, что это Татарстан, они пытаются продавить эту позицию!

По словам адвоката, в других регионах порядок расчета стоимости аренды для МФЦ прямо указывается в региональных законах. Так, в законе Московской области при наличии нескольких видов разрешенного использования земли берется наибольший коэффициент, в Оренбургской области применяется среднеарифметическое значение. Если же прямо не установлен порядок расчетов для МФК, то применяется раздел «прочее».

При этом на слушаниях представитель «Торгового квартала» отметил, что в апреле 2016 года земельный участок под ТРЦ был приобретен в собственность из расчета стоимости по максимальной ставке земельного налога, предусмотренной для «прочих» земельных участков (1,5), а не для земельных участков под объекты торговли (1,3).

– Этот расчет был утвержден исполкомом, и мы купили земельный участок по цене 52 млн рублей. Складывается парадоксальная ситуация: когда исполком пытается взыскать с нас деньги по договору аренды, он использует для себя наивысший коэффициент 10 и говорит, что там торговые помещения. А когда исполком продает земельный участок, он также использует максимальный коэффициент (1,5), но уже считая, что речь идет о «прочем». Складывается впечатление, что исполкому все равно, какое там использование, главное – получить с участка денег по максимуму, – развел руками адвокат.

В итоге Арбитражный суд РТ отложил рассмотрение дела на месяц.